美國房地產(chǎn)的稅收制度比世界其他地方更為繁瑣。如何確定自住和出租房屋的稅收?租賃和銷售房地產(chǎn)時(shí)如何最大限度地避稅?等等，我們將在這篇文章中為大家提供一個(gè)評(píng)論和回答。我相信通過這篇文章，你會(huì)對(duì)美國房地產(chǎn)稅法有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)。
熟悉美國房地產(chǎn)的朋友應(yīng)該知道，美國的房地產(chǎn)交易過程，特別是稅收過程比世界其他地方更復(fù)雜。其中，國稅局的稅收政策一直是眾多客戶關(guān)心的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的不少同事也有不同的看法，不同的答案給了很多客戶一定的疑惑。
其實(shí)，如果按照一個(gè)既定邏輯來理清這一塊的問題也沒有這么復(fù)雜，接著就緊跟小編一起來解讀下在交易買賣美國房產(chǎn)時(shí)會(huì)遇見的稅務(wù)流程以及基本的合理避稅政策。
首先，重中之重的是小編想告誡各位客戶，合法避稅不等同于偷稅漏稅，在美國偷稅漏稅的后果是很嚴(yán)重的，尤其是個(gè)人所得稅，會(huì)面臨高額罰款甚至10年刑事監(jiān)禁。
美國個(gè)人稅務(wù)申報(bào)日期：
美國公民必須在每年4月18日之前提交稅表。
外國公民也就是我們很多海外投資者則在6月15日之前進(jìn)行提交。
在此提醒哪怕您不會(huì)填寫也來不及請(qǐng)稅務(wù)師也先隨便寫下基本信息如期遞交稅表，因?yàn)樵诿绹t繳稅的罰款比例為0.5%，而遲申報(bào)稅表的罰款比例為5%，要高出10倍之多。
稅種
知道報(bào)稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后，我們就從買房持有到出售分別來看會(huì)面臨的稅務(wù)流程和減免政策。在持有和出售美國房產(chǎn)時(shí)，海外投資者普遍會(huì)涉及兩個(gè)稅種，就是個(gè)人所得稅和房屋增值稅。
個(gè)人所得稅顧名思義就是所持有的房產(chǎn)出租收入部分視為其個(gè)人所得，這一部分要進(jìn)行繳稅。
房屋增值稅只得是當(dāng)業(yè)主決定出售房屋時(shí)，出售價(jià)格和當(dāng)初購買價(jià)格的差價(jià)被視作房屋的增值部分，這一部分也是需要繳稅的。
接下來我們分別來看下這兩個(gè)稅種：
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個(gè)人所得稅
談及個(gè)人所得稅，美國稅法收取海外房東租金收入所得稅時(shí)分兩種計(jì)算法：
第一種是純托管式管理
也就是房東本身委托了第三方進(jìn)行房屋出租和管理，自己本身并不參與管理，這部分的海外投資者租金收入所得稅為統(tǒng)一租金收入的30%。
第二種則是自主管理
針對(duì)這部分的海外業(yè)主租金收入所得稅享有和美國公民一樣的凈額計(jì)算，也就是租金收入要抵扣一些列管理費(fèi)用如房貸，房產(chǎn)稅，維修費(fèi)等日常支出。然后按美國公民的個(gè)人所得稅稅率來計(jì)算稅費(fèi)。
所以在美國自主管理在稅收上要遠(yuǎn)低于純托管式管理，所以我們重點(diǎn)講下自主管理的相關(guān)和避稅抵扣政策。
明確房屋用途
首先來了解下如何判定自己的房屋是作為出租用途還是自住用途。
這在美國的房產(chǎn)稅法里有明確細(xì)分：
個(gè)人主要住宅
通常為自己實(shí)際居住一年出租時(shí)間少于15天的美國房產(chǎn)被稱作為個(gè)人主要住宅，不涉及租金個(gè)人所得稅
第二套房
在美國允許個(gè)人合理擁有兩套房，不過同樣要滿足自住并在一年內(nèi)出租時(shí)間少于15天，這也不涉及租金個(gè)稅
假日房
當(dāng)擁有兩套以上房產(chǎn)時(shí)，超過兩套的房產(chǎn)并且自住天數(shù)少于14天或租期大于14天的則會(huì)被認(rèn)定為假日房，該房的所有租金收入需要上報(bào)個(gè)人所得稅
出租房
這個(gè)哪怕是首套房，但純粹用于出租用途的，則需要上報(bào)個(gè)人所得稅
投資房
這種房的定義為既不出租也不自住，就為了進(jìn)行房產(chǎn)投資升值。這種房屋也不會(huì)牽涉到個(gè)人所得稅
避稅抵扣政策
當(dāng)明確了自己所持有的房產(chǎn)類型細(xì)分時(shí)，我們就來看看稅法里有哪些政策可以用來抵扣租金稅收的。
房屋貸款
房貸保險(xiǎn)
房產(chǎn)稅
意外損失
日常維修翻新節(jié)能改裝
房屋折舊
小額固定資產(chǎn)(通常為家具)的添置
這其中意外損失是很多客戶并不知道的，比如你的房屋遭受了一次自然災(zāi)害如雷電，受損10萬元，保險(xiǎn)公司賠付了7萬，自己承擔(dān)了3萬，那么這個(gè)3萬部分是可以抵扣收入減免所得稅的
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房屋增值稅
對(duì)非美國公民的海外業(yè)主，房屋增值稅的計(jì)算方式如下：
對(duì)外國人出售美國房產(chǎn)，如果持有不滿一年的，則增值收益按個(gè)人所得稅率來進(jìn)行計(jì)算
如果持有超過一年的，則被視作長期持有房屋，會(huì)按照不超過15%的房屋增值稅進(jìn)行稅率計(jì)算
同時(shí)，外國出售房屋時(shí)，美國稅務(wù)局會(huì)先扣出售價(jià)格的10%一直到第二年納稅人按時(shí)報(bào)稅完畢時(shí)進(jìn)行多退少補(bǔ)。
所以這里劃重點(diǎn)就是如果出售美國房產(chǎn)，最好保證持有一年以后，這樣可大大減少稅收支出。
最后我們來看下房屋增值部分具體如何計(jì)算：
購買階段
當(dāng)購房交易完成后客戶會(huì)收到一張“房地產(chǎn)交易結(jié)算單”(簡稱HD1表格)，表格上會(huì)標(biāo)注各種交易的明細(xì)和金額，而此時(shí)與您有關(guān)的則是購買者的明細(xì)，包括成交價(jià)，傭金，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等等。這些在出售房產(chǎn)時(shí)房屋增值稅就完全依據(jù)這份表格進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)和抵扣。
出售階段
當(dāng)購房者在出售房屋時(shí)間段進(jìn)行以下活動(dòng)都可抵扣房屋增值稅
小于賣房前90天的裝修翻新和節(jié)能環(huán)保改裝
賣房相關(guān)費(fèi)用如產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金、刊登賣房廣告等
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分割線箭頭動(dòng)態(tài)
所以一旦你了解了上面的內(nèi)容，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，認(rèn)識(shí)和忽視美國的稅法與稅收是相去甚遠(yuǎn)的，而且如果適當(dāng)運(yùn)用這些政策，美國的稅收將不再是像傳言一樣嚴(yán)酷而可怕。希望這會(huì)給你在電話方面帶來更多的啟發(fā)，以便在美國投資房地產(chǎn)時(shí)更好地幫助你做出合理的選擇。
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