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今年，為防止抵押貸款過度增長，嚴格限制信貸流向，抵制投機性購房投資，無論外部環(huán)境如何變化，未來住房金融的宏觀經(jīng)濟謹慎性管理將得到加強。實施這些要求的最快和最有效的策略是直接或間接使用定價工具提高抵押貸款利率。

“個人住房貸款利率略有上行，3月份加權(quán)平均利率為4.55%，比上年12月份上升0.03個百分點。”央行日前發(fā)布的今年《第一季度貨幣執(zhí)行報告》中透露的這一信息并沒有引起太多人的注意。從已經(jīng)公布的4月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)各項數(shù)據(jù)看，未來房貸利率仍有上行空間。

5月16日，央行上�？偛堪l(fā)布的報告顯示，4月份個人住房貸款增速回落，同比少增92億元。上海今年第一季度個人住房貸款同比少增241.3億元。上海個人住房貸款增速回落與全國形勢一致。

央行發(fā)布的信息顯示，截至今年3月末，個人住房貸款有所放緩，比年初增加1.2萬億元，占全部貸款的27.7%，較上年四季度下降19.4個百分點，3月末增速為35.7%，比上年末回落1個百分點；3月份新增3617億元，同比少增222億元，為近23個月來首次。

尤其需要注意的是，4月份個人住房貸款增速繼續(xù)放緩。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份住戶部門貸款增加5710億元，其中，短期貸款增加1269億元，中長期貸款增加4441億元，后者大部分都由個人住房貸款構(gòu)成。當月幣貸款增加1.1萬億元。從結(jié)構(gòu)看，受房地產(chǎn)調(diào)控升級影響，4月份新增按揭貸款占全部新增貸款的比重為40.4%，較上月下降3.7個百分點。而今年前4個月，按揭貸款累計占全部新增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個百分點，趨向合理區(qū)間。

4月份，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)發(fā)揮作用，導致房價漲幅回落。統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，當月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環(huán)比下降或持平，70個城市中30個城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，31個城市環(huán)比下降或漲幅回落。

雖然完全將個人住房貸款增速放緩、房價漲幅回落與銀行房貸利率上調(diào)掛鉤有些偏頗，但后者確實會對前兩項產(chǎn)生影響。從4月份開始，一線城市相繼降低了房貸優(yōu)惠利率，間接收緊了房貸供應閘門，其他城市也因城施策強化了限貸、限購。正是這些工具或的調(diào)整，才造成了上述房地產(chǎn)市場降溫的事實。房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效，房貸利率調(diào)整功不可沒。

隨著今年央行兩次上調(diào)貨幣市場利率，銀行的資金成本也在上升。隨著各地房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的進一步加大，未來銀行會通過調(diào)整利率來降低自身風險。這與金融去杠桿、去資產(chǎn)泡沫、防范金融風險的環(huán)境有關(guān)，也與監(jiān)管層的監(jiān)管和窗口指導分不開。銀行為了降低自身風險，不得不收緊貨幣閘門。

由于國內(nèi)金融監(jiān)管和監(jiān)管理由以及對外經(jīng)濟對沖，特別是加息的美聯(lián)儲，今年央行應重視兩次提高貨幣市場利率。由于美聯(lián)儲預計在今年年中加息，是否仍需要觀察央行是否仍會采取加息方式？但是，這種預期會影響個人按揭貸款的利率。這將是影響未來按揭利率走勢的重要因素。