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根據(jù)中國(guó)30年來(lái)的實(shí)證經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，外匯存款和金融機(jī)構(gòu)外匯儲(chǔ)備的同比增長(zhǎng)率較上年有所增加，宏觀經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性將有所增加。金融機(jī)構(gòu)外匯預(yù)算同比增長(zhǎng)，增速放緩，宏觀流動(dòng)性崩潰。如果歷史上宏觀流動(dòng)性嚴(yán)重流失，深圳房?jī)r(jià)為何會(huì)出現(xiàn)罕見(jiàn)上漲？本文有幾個(gè)參考文獻(xiàn)。

最近房地產(chǎn)又開(kāi)始火得一塌糊涂，很多人問(wèn)我房地產(chǎn)牛市是不是又來(lái)了。不知道大家知不知道，有時(shí)候年紀(jì)大的人，突然經(jīng)常性的紅光滿面，不是因?yàn)樽鳛橐粋�(gè)老年人，他的身子骨罕見(jiàn)的硬朗起來(lái)，而是極有可能他要中風(fēng)了。

其實(shí)我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的看法一直沒(méi)有變。早在2012年7月我就在美國(guó)BusinessInsider的專欄文章《中國(guó)經(jīng)濟(jì)將啟動(dòng)超級(jí)去杠桿化》預(yù)測(cè)中國(guó)樓市將見(jiàn)頂，房地產(chǎn)危機(jī)實(shí)質(zhì)上是債務(wù)危機(jī)。中國(guó)的債務(wù)融資活動(dòng)已成了龐氏融資的紅海。中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的矛盾不是流動(dòng)性危機(jī)，而是超級(jí)去杠桿化。中國(guó)人民銀行的傳統(tǒng)貨幣政策無(wú)法將這些問(wèn)題根治，只能勉強(qiáng)維持過(guò)度杠桿化的經(jīng)濟(jì)和暫時(shí)阻止信貸鏈條的斷裂。在2012年11月發(fā)表于金融時(shí)報(bào)的《我的裸婚愛(ài)情故事》中，我進(jìn)一步預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)將在2015年左右崩盤(pán)。

讓我來(lái)準(zhǔn)確定義一下什么叫房地產(chǎn)崩盤(pán)？房地產(chǎn)崩盤(pán)是指房地產(chǎn)價(jià)格同比增速坍塌甚至是趨負(fù)，以房地產(chǎn)為抵押品或投資標(biāo)的的融資活動(dòng)開(kāi)始出現(xiàn)系統(tǒng)性的債務(wù)違約。（記住這個(gè)定義，連教科書(shū)上都沒(méi)有。）

我一直以來(lái)都說(shuō)房地產(chǎn)危機(jī)實(shí)質(zhì)上是債務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)周期就是債務(wù)周期。供需只是障眼法。為什么這么說(shuō)？因?yàn)榉康禺a(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)是債務(wù)融資過(guò)程中最重要的抵押品。以國(guó)有四大行之一的中國(guó)銀行(601988,股吧)（BOC）為例，在2011年其貸款抵押品的39%為房地產(chǎn)和其他不動(dòng)產(chǎn)。最新從銀監(jiān)會(huì)得到的數(shù)據(jù)是，2013年底中國(guó)最大的幾個(gè)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款，及以房地產(chǎn)為抵押品的貸款，對(duì)貸款總額的占比為38%。房地產(chǎn)和土地作為抵押品在房地產(chǎn)信托等影子銀行，信貸中的權(quán)重可能更大，危害也可能更大。根據(jù)麥肯錫去年的債務(wù)研報(bào)《Debtand(notmuch)deleveraging》，中國(guó)有接近一半的債務(wù)都與房地產(chǎn)有關(guān)。

只要中國(guó)的債務(wù)周期到頂，系統(tǒng)性債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，作為主要債務(wù)融資抵押物的房地產(chǎn)，其價(jià)格就將全面坍塌。房地產(chǎn)的危機(jī)并不是供求的危機(jī)，而是債務(wù)杠桿的危機(jī)，就像漢能股票的腰斬風(fēng)險(xiǎn)，并非其二級(jí)市場(chǎng)的供需，而是其被用來(lái)作為質(zhì)押物融資的杠桿風(fēng)險(xiǎn)。漢能股票如今已被0.5折出售，中國(guó)房地產(chǎn)能好自為之嗎？主流媒體和磚家大多數(shù)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需角度出發(fā)來(lái)分析問(wèn)題的。剛需等概念便是從供需角度炮制出來(lái)的一個(gè)賣方市場(chǎng)的銷售工具。從供需角度詮釋房地產(chǎn)的結(jié)果和金融經(jīng)濟(jì)學(xué)的實(shí)證研究是背道而馳的。西方傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求理論用來(lái)解釋中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)致命缺陷就在于忽視了中國(guó)的實(shí)際：高企的自有住房擁有率，空置率，多套房擁有率，全國(guó)住房貸款余額中的空置住房占比為46.67%（也就是房貸余額里有近一半用來(lái)買的房子不是用來(lái)住的，而是用來(lái)投機(jī)和投資的）。

中國(guó)住房市場(chǎng)與住宅房地產(chǎn)修建速度和供應(yīng)無(wú)關(guān)。其實(shí)質(zhì)是投機(jī)和投資的財(cái)務(wù)性質(zhì)以及借款的附屬屬性。重要的是，房地產(chǎn)危機(jī)實(shí)質(zhì)上是一場(chǎng)債務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)周期就是債務(wù)周期。需求和供應(yīng)只是一瞥。