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美國(guó)人估計(jì)是地球上最喜歡投票的了。他們雙手投票選出自己的總統(tǒng)，還不忘用腳投票選出美國(guó)的希望之城。

過(guò)去五年，美國(guó)增加了1146萬(wàn)人，他們?nèi)チ四膬海?/span>

答案是西部和南部的沿海城市，比如加州、德州、佛羅里達(dá)州、北卡羅來(lái)納州、華盛頓州、喬治亞州。而那些人口持續(xù)大量增長(zhǎng)的城市，最近兩年的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了全美平均水平。

人與錢，永遠(yuǎn)都是最重要的資源。人到哪里，就為哪里帶來(lái)活力和需求。搞清楚這一千多萬(wàn)人，投入了哪些城市的懷抱，便能發(fā)現(xiàn)未來(lái)美國(guó)的機(jī)遇之城。

美國(guó)也有“下海”潮

從2011-2016年，整個(gè)美國(guó)88%的新增人口，最后都扎根在了西部和南部沿海地區(qū)。在美國(guó)，有這樣一群人，他們?cè)敢怆x開(kāi)中西部，離開(kāi)東北部，穿越大半個(gè)美國(guó)，不顧一切地奔向美國(guó)版圖南端的德克薩斯州、佛羅里達(dá)州，東南部的北卡羅萊納和喬治亞，西部的加利福尼亞和華盛頓州。這六個(gè)州人口凈增量已經(jīng)占到了全美新增人口的一大半。

對(duì)于美國(guó)這樣一個(gè)三面環(huán)海的國(guó)家，海濱城市具有天然的地理優(yōu)勢(shì)，聚集大量資源，也吸引了美國(guó)各個(gè)角落的人，共同上演一場(chǎng)橫跨半個(gè)美國(guó)的全民大遷徙。

在人口普查局最新統(tǒng)計(jì)的這一年時(shí)間里，德州的新增人口是全美最多的，排名第二的是佛羅里達(dá)州，新增人口為32萬(wàn)7811人，加利福尼亞州位列第三（新增24萬(wàn)零177人）。

本次新的人口統(tǒng)計(jì)沒(méi)有考慮颶風(fēng)哈維的影響，該颶風(fēng)在去年8月底重創(chuàng)了德州海灣沿岸地區(qū)。

2016-2017年德州將近40萬(wàn)的新增居民這一數(shù)字十分可觀，但是跟前一年相比的話，數(shù)字則有所下滑。

• 2015-2016年度，德州增加了43萬(wàn)2957名居民，增長(zhǎng)率為1.6%。

• 2014-2015年度，德州新增人口為49萬(wàn)零36人，增長(zhǎng)率則為1.8%。

下圖這十個(gè)紅色圈圈，恰好鋪滿了美國(guó)版圖三面環(huán)海的大部分區(qū)域，完美地畫出了一個(gè)U型曲線。

2016年美國(guó)人口增長(zhǎng)率爆冷門，創(chuàng)下20世紀(jì)30年代以來(lái)最低，紐約州人口甚至出現(xiàn)十年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。然而在最近五年里，仍然有三個(gè)州的人口增長(zhǎng)步入百萬(wàn)陣營(yíng)： 

• 德克薩斯州221.6萬(wàn)

• 加利福利亞州157.3萬(wàn)

• 佛羅里達(dá)州151.5萬(wàn)

人口規(guī)模與紐約州相差無(wú)幾的佛羅里達(dá)州，在過(guò)去五年增加的人口是紐約州人口增量的7倍。

加州、德州、佛州、北卡、喬治亞歷來(lái)是美國(guó)居民遷居和投資熱門地區(qū)，人和錢都大把涌入。芝加哥這座人口規(guī)模僅次于紐約和洛杉磯的城市，已經(jīng)連續(xù)四年人口流失。

這些城市成了“吸金大戶”

美國(guó)大都市依然是人口“磁鐵”，但二線城市正在趕上。一個(gè)城市的靈魂，便是人和錢。而只有源源不斷流入的人口，才能盤活這個(gè)城市集聚的資金，這是資本逐利的規(guī)律導(dǎo)向。有人口紅利的地方，資本才有升值的空間。

過(guò)去五年時(shí)間里，人口凈增超過(guò)10萬(wàn)人的，在美國(guó)就屬人口大城了。美國(guó)生育率低已是事實(shí)，因此城市人口增長(zhǎng)更多源于人口流動(dòng)，也就是大家用腳投票后的結(jié)果。  

在全美“下海潮”中，美國(guó)人口從非沿海區(qū)域流向沿海區(qū)域，又在沿海區(qū)域中選擇了核心城市。休斯頓作為德州第一大城市，過(guò)去五年人口增長(zhǎng)了17.1萬(wàn)，僅次于紐約市。而華人第一大聚集地洛杉磯，從2011年到2016年人口凈增15萬(wàn)，目前人口為230.3萬(wàn)。

再看看這些年人口增長(zhǎng)超過(guò)5萬(wàn)的城市有17座，其中不乏某些美國(guó)二線城市的身影。比如奧斯汀、達(dá)拉斯、羅利、夏洛特、西雅圖(別墅)、丹佛、圣地亞哥等等。

數(shù)據(jù)為證，趨勢(shì)說(shuō)明一切

人口即需求，在房地產(chǎn)界流傳的一則金句：短期看政策，中期看供需，長(zhǎng)期看人口。與中國(guó)不同，美國(guó)的房產(chǎn)調(diào)控更多由市場(chǎng)決定，對(duì)有中長(zhǎng)期投資需求的人而言，人口是不容忽視的問(wèn)題。

（1）人口持續(xù)流出的區(qū)域，可能出現(xiàn)無(wú)人接盤的情況

美國(guó)中西部地區(qū)和東北部地區(qū)缺乏人口流入，警惕“空城”的危險(xiǎn)。人口持續(xù)減少的區(qū)域，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展往往缺乏動(dòng)力。

美國(guó)首個(gè)破產(chǎn)城市底特律，就位于密歇根州。過(guò)去五年里，僅底特律一個(gè)城市的人口就減少了3萬(wàn)多人，也成為全美人口流出最為嚴(yán)重的城市。而伊利諾伊州盡管擁有全美第五大人口群體，這些年卻成為美國(guó)人口減少最多的州。

（2）人口持續(xù)增長(zhǎng)的區(qū)域，是大家用腳選出來(lái)的城市

這些區(qū)域吸引了不斷吸納周邊區(qū)域以及中部、五大湖、東北部地區(qū)的人口，儲(chǔ)蓄大量勞動(dòng)力和消費(fèi)群體。

而在這些區(qū)域中，最近五年來(lái)人口迅速增長(zhǎng)的城市，比如紐約、休斯頓、洛杉磯、菲尼克斯、圣安東尼奧、亞特蘭大、羅利、夏洛特、奧斯汀，這些城市涌入的人口為當(dāng)?shù)貛��?lái)了大量住房需求。讓美國(guó)人愿意跨越半個(gè)國(guó)家，去尋找機(jī)會(huì)的城市，一定有它獨(dú)特的發(fā)展機(jī)遇。