我想看看小逼逼,无码DVD在线免费观看,留学生美女被大黑屌猛戳,办公室浪荡女秘在线观看

自去年11月以來，我們原本以為中資機(jī)構(gòu)在美國的商業(yè)地產(chǎn)投資市場已經(jīng)堵塞了，但自從發(fā)改委出臺了具體的細(xì)則解釋后，相信下半年陸續(xù)會有一些機(jī)構(gòu)開始重新評估這些投資機(jī)會。

美國普衡律師事務(wù)所合伙人孟慶凱在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)坦言。

根據(jù)紐約(房價(jià))商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Real Capital Analytics的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，中國內(nèi)地和香港投資者在美國商業(yè)地產(chǎn)市場的投資金額達(dá)到52億美元，相比去年全年總金額幾乎增加了兩倍，這是自2016年第三季度以來的新高。

按照發(fā)改委近期公布的《企業(yè)境外投資管理辦法》（國家發(fā)展改革委令第11號）咨詢問答，對境內(nèi)企業(yè)通過其控制的境外企業(yè)開展的境外投資項(xiàng)目采取“事前管理有區(qū)別、事中事后全覆蓋”的管理思路，對其中的敏感類項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)管理。

對其中的非敏感類項(xiàng)目，中方投資額3億美元及以上的，投資主體應(yīng)當(dāng)將有關(guān)信息告知發(fā)改委，無需備案；而中方投資額3億美元以下的，無需備案也無需告知。

孟慶凱認(rèn)為：

此舉將有助于簡化中資機(jī)構(gòu)海外投資的審批流程，尤其是境內(nèi)機(jī)構(gòu)通過離岸的資金在海外市場進(jìn)行地產(chǎn)、酒店以及投資基金等相關(guān)的并購交易將消除一些審批的不確定性，中方買家不再需要支付所謂的’中國溢價(jià)’。

投資標(biāo)的轉(zhuǎn)向非核心資產(chǎn)

近年來，隨著傳統(tǒng)零售模式發(fā)生重大的變遷，而現(xiàn)代化物流設(shè)施是實(shí)現(xiàn)新零售的重要手段。因此，物流、倉儲這類過往被投資者忽視的工業(yè)地產(chǎn)重新受到市場追捧。

過去兩年以來，我們看到中資機(jī)構(gòu)在美國的地產(chǎn)投資不再以核心資產(chǎn)為主導(dǎo)，而開始轉(zhuǎn)向物流、倉儲、醫(yī)療地產(chǎn)、學(xué)生公寓等不同領(lǐng)域，而且他們投資的目標(biāo)城市不再局限于一線大城市，而是遍布美國各個(gè)地區(qū)。

美國普衡律師事務(wù)所合伙人Eric  Schwitzer向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露。

他續(xù)稱，過往很多亞洲投資者在國內(nèi)籌集了大量的資金，在海外市場投資一些硬資產(chǎn)（hard assets)，現(xiàn)在他們開始關(guān)注一些債權(quán)投資機(jī)會，包括高收益的債權(quán)基金等。

事實(shí)上，中國機(jī)構(gòu)投資者在海外進(jìn)行物流地產(chǎn)的布局路徑已越發(fā)清晰。去年6月，中投公司斥資122.5億歐元從黑石手中收購了歐洲的物流倉儲公司Logicor。據(jù)悉，后者目前已經(jīng)在歐洲17個(gè)國家擁有超630個(gè)物流倉庫資產(chǎn)，倉庫總面積超過1360萬平方米，倉儲客戶包括亞馬遜、DHL、宜家、可口可樂等。

無獨(dú)有偶，去年7月，以萬科、中國銀行、高領(lǐng)資本等5家中國企業(yè)組成的財(cái)團(tuán)宣布將斥資約160億新加坡元（約合人民幣790億元）收購新加坡大型物流設(shè)施運(yùn)營商普洛斯（Global Logistic Properties，GLP）。

公開數(shù)據(jù)顯示，普洛斯在中國和美國是最大規(guī)模的物流設(shè)施運(yùn)營商，在中國的38個(gè)城市保有約1750萬平方米、在美國的36個(gè)主要城市保有約1610萬平方米的物流設(shè)施。

在孟慶凱看來，中國投資者的轉(zhuǎn)變主要受到收益率和政策環(huán)境的驅(qū)動(dòng)：

由于一線城市的核心資產(chǎn)估值通常較高，實(shí)際的投資回報(bào)率反而低于其他商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)，在大城市收購標(biāo)志性的辦公樓等地標(biāo)性建筑更大機(jī)會遭到監(jiān)管部門的審查，因此投資者轉(zhuǎn)向一些更低調(diào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

德意志銀行于去年3月發(fā)布的《Global Real Estate Strategic Outlook》報(bào)告顯示，隨著近年來歐洲傳統(tǒng)零售商大力打造各自的線上業(yè)務(wù)，歐洲優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)未來五年內(nèi)每年平均回報(bào)率將達(dá)到7.6%，相比之下，商場物業(yè)年租金回報(bào)率約為6.4%，辦公樓平均年回報(bào)率約5.2％。

此外，相比傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)投資，“投資者投資在這類物流、最后一公里配送或者倉儲地產(chǎn)時(shí)，不會投資于某個(gè)單個(gè)資產(chǎn)，而是尋找一些擁有較多同類資產(chǎn)的組合或平臺，比如在美國30個(gè)州有50個(gè)倉庫的平臺等，因此單宗交易的規(guī)模更大，可能達(dá)到數(shù)億甚至數(shù)十億美元。”普衡律師事務(wù)所亞洲地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主管David Blumenfeld坦言。

CFIUS審查范圍加大

自特朗普總統(tǒng)上臺后，美國對海外投資的審查越發(fā)嚴(yán)格。其中，美國外資投資委員會（CFIUS）成為很多中資機(jī)構(gòu)在美國進(jìn)行并購?fù)顿Y的攔路虎。

 過去如果海外投資者在美國投資倉庫，并不會涉及CFIUS，但現(xiàn)在情況不同了，一個(gè)組合可能有數(shù)十個(gè)倉庫，其中可能有一個(gè)倉庫靠近美國某個(gè)軍事基地，另一個(gè)倉庫的租戶可能涉及敏感信息，作為業(yè)主，美國政府可能擔(dān)心中方買家有途徑獲取這些資料。

孟慶凱坦言。

Blumenfeld也指出，目前的CFIUS審查比以往任何時(shí)候更受政府態(tài)度（government sentiment）的影響，CFIUS委員會的審查過程有點(diǎn)類似黑箱（black box）操作，投資者只會得到一個(gè)最終的結(jié)果，而不被告知投資被否決的具體理據(jù)。

CFIUS 是美國政府的一個(gè)跨機(jī)構(gòu)委員會，由來自包括國防部、國務(wù)院、國土安全部等九個(gè)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)的代表組成。CFIUS的整個(gè)審查程序通常會耗費(fèi)數(shù)個(gè)月的時(shí)間，流程較為繁瑣。一般而言，并購交易雙方會先提交一份申請初稿給CFIUS進(jìn)行前期協(xié)商，然后再共同向CFIUS提交正式的申請。自CFIUS申請被順利提交給所有CFIUS成員起，進(jìn)入為期30天的初步審理期。如果CFIUS在審理中認(rèn)為該交易對美國國家安全有潛在影響，會啟動(dòng)為期45天的調(diào)查。

孟慶凱認(rèn)為，CIFUS對“國家安全”的定義不斷變化，范圍也越來越寬泛。

他們可能會考慮的一個(gè)重要問題是這些中資機(jī)構(gòu)為什么要直接持有這類地產(chǎn)資產(chǎn)，而非通過第三方資產(chǎn)管理人？

根據(jù)彭博社統(tǒng)計(jì)，自特朗普政府上臺以來，被CFIUS阻攔或因相關(guān)原因遭到終止的外資并購交易累計(jì)有10宗，涉及中國的有8宗，其中2宗為半導(dǎo)體行業(yè)標(biāo)的，另外還包括個(gè)人匯款服務(wù)、數(shù)字地圖服務(wù)和鋁制品制造等。