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據(jù)彭博社報(bào)道，香港億萬(wàn)富豪鄭裕彤家族掌控的新世界發(fā)展計(jì)劃提出以70億美元將中國(guó)子公司私有化,消息最快于本周公布。1月4日，兩家公司股票宣布停牌，公告內(nèi)指出以待刊發(fā)收購(gòu)及合并守則下的內(nèi)幕消息公告。

新世界發(fā)展擬向新世界中國(guó)提出私有化消息一出，港媒蜂擁至新世界大廈，等待主席鄭家純回應(yīng)。不過(guò)鄭家純對(duì)傳聞不予置評(píng)，又指出一直在優(yōu)化公司架構(gòu)。

過(guò)去的一個(gè)月中，鄭裕彤家族旗下的新世界中國(guó)接連出售武漢、�？凇⒒葜�、成都及貴陽(yáng)等項(xiàng)目予恒大地產(chǎn)，交易涉資208億元。對(duì)此，鄭家純回應(yīng)指，出售資產(chǎn)亦是優(yōu)化中國(guó)一線城市的物業(yè)投資。

從大手筆出售內(nèi)地物業(yè)到新世界中國(guó)再傳私有化，鄭氏家族對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)資產(chǎn)的清盤(pán)引人關(guān)注。

早在2014年，新世界發(fā)展就曾提出過(guò)私有化新世界中國(guó)。當(dāng)時(shí)宣布每股6.8港元，同時(shí)宣布以3供1形式，集資約140億港元，若私有化不成功則用于發(fā)展新世界中心及增加土地儲(chǔ)備等。結(jié)果在點(diǎn)算股東人數(shù)程序時(shí)，反對(duì)私有化方案的新世界中國(guó)獨(dú)立股東數(shù)目達(dá)458名，而贊成的獨(dú)立股東數(shù)目為223名，導(dǎo)致私有化計(jì)劃告吹。

鄭氏家族地產(chǎn)圖譜

由鄭裕彤家族掌舵的新世界，在1980年就開(kāi)始涉足中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。作為新世界發(fā)展內(nèi)地旗艦公司的新世界中國(guó)，自八十年代即活躍于內(nèi)地。

截至2015年6月30日，新世界中國(guó)擁有土地儲(chǔ)備2299萬(wàn)平方米，分布于內(nèi)地20多個(gè)一、二及三線城市。對(duì)此，新世界中國(guó)有這樣一段描述，“成本低廉的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，結(jié)合集團(tuán)雄厚的財(cái)務(wù)實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)，相信未來(lái)整體毛利率可維持在理想的范圍內(nèi)。”

如同其他港資企業(yè)，成本低廉的土地儲(chǔ)備，是新世界中國(guó)的重要發(fā)展驅(qū)動(dòng)。有熟悉新世界中國(guó)的業(yè)內(nèi)人士曾向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，近5年來(lái)新世界中國(guó)已很少拿地，主要還是依賴2000年以前所拿土地開(kāi)發(fā)。

但依靠土地升值賺取利潤(rùn)的商業(yè)模式如今已再難以復(fù)制，而當(dāng)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)從快速增長(zhǎng)進(jìn)入調(diào)整期后，港資企業(yè)也開(kāi)始受到成本上升、營(yíng)銷(xiāo)滯后、周轉(zhuǎn)較慢等能力短板的制約。

2013-2015財(cái)年，新世界中國(guó)銷(xiāo)售規(guī)�；�本持平，其合約物業(yè)銷(xiāo)售額分別為165.28億元、147.92億元及154.26億元。2015財(cái)年，新世界中國(guó)的物業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)溢利為29.36億港元，較2014財(cái)政年度下跌41.3%。

對(duì)于內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)劃中，新世界中國(guó)似乎正在加快二三線城市銷(xiāo)售型物業(yè)的變現(xiàn)，優(yōu)化資源投資一線及1.5線城市投資物業(yè)。

交銀國(guó)際12月報(bào)告指出，盡管新世界中國(guó)地產(chǎn)可能會(huì)繼續(xù)在各大城市尋找土儲(chǔ)，但公司的重點(diǎn)應(yīng)繼續(xù)在于執(zhí)行力，而不是再投資，“理由是公司在出售后仍持有超過(guò)1000萬(wàn)平方米的住宅開(kāi)發(fā)土儲(chǔ)，是去年銷(xiāo)售的8倍”。

自2014年起，新世界中國(guó)武漢公司就曾稱(chēng)未來(lái)3至5年內(nèi)新世界中國(guó)將會(huì)在武漢現(xiàn)有項(xiàng)目中重新進(jìn)行資源整合，加大旗下酒店、寫(xiě)字樓板塊的商業(yè)地產(chǎn)投資比重，從以住宅為主的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合型發(fā)展商。

交銀國(guó)際分析則認(rèn)為，出售內(nèi)地住宅物業(yè)資產(chǎn)也符合管理層的預(yù)測(cè)，“繼去年否決私有化建議后，新世界中國(guó)地產(chǎn)專(zhuān)注于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和實(shí)現(xiàn)價(jià)值”。

大手筆清理內(nèi)地項(xiàng)目的同時(shí)，新世界中國(guó)再度傳出私有化消息。1月4日，新世界發(fā)展和新世界中國(guó)雙雙停牌。盡管鄭家純并未正面回應(yīng)私有化消息，但若此事屬實(shí)，這將是新世界中國(guó)在不到兩年內(nèi)第二次嘗試實(shí)現(xiàn)私有化。

私有化折戟前事

事實(shí)上，早在2014年3月新世界發(fā)展就曾提出私有化新世界中國(guó)的議案，但卻因獨(dú)立股東贊成票未過(guò)半數(shù)而遭終止。有分析指出，該次私有化嘗試未果后，新世界中國(guó)專(zhuān)注于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和實(shí)現(xiàn)價(jià)值。

相關(guān)分析師對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，從過(guò)往案例來(lái)看，上市公司大股東提出私有化的主要原因是認(rèn)為上市平臺(tái)價(jià)值被低估，對(duì)股價(jià)和公司現(xiàn)有價(jià)值體現(xiàn)不滿意。

盡管2015年新世界中國(guó)全年股價(jià)錄得35%升幅，但其最大升幅走勢(shì)集中在12月出售資產(chǎn)予恒大套現(xiàn)之時(shí)。截至1月4日停牌前，新世界中國(guó)股價(jià)為6.2港元。

對(duì)于鄭家純而言，該價(jià)格依然不失為私有化時(shí)機(jī)。有分析稱(chēng)，據(jù)港交所披露易資料，目前新世界發(fā)展持有新世界中國(guó)70.32%股份，如果要約收購(gòu)新世界中國(guó)，將要斥資161.39億元。

在港交所維護(hù)小股東利益訴求的既定規(guī)則前，如果新世界中國(guó)此次重啟私有化，要確保成功的關(guān)鍵依然在于給公眾股東交出一份足以被肯定的方案。