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       定居在溫哥華，享受一流的生活質(zhì)量，卻不必支付一流的生活費(fèi)用.

 

       買房子的決定對任何人來說通常都是個很大的決定. 在做這個決定之前, 有很多因素需要考慮: 從個人自住的角度說, 如房型, 坐落地點(diǎn), 內(nèi)部設(shè)施, 交通情況, 購物便利條件, 子女上學(xué)的校區(qū), 家庭財(cái)政承負(fù)能力, 房屋的管理和修繕等. 如果從投資角度來考慮購買房屋則更要考慮房產(chǎn)升值的可能性和房產(chǎn)出租方面的情況. 在買房子的過程中, 牽扯到的方面和事項(xiàng)比較多. 下面就買房子的步驟和一些需要注意的事項(xiàng)做一個簡單的介紹：

 

       1. 取得銀行的貸款額度確認(rèn)

       2. 聯(lián)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看房子

       3. 房產(chǎn)的選擇

       4. 關(guān)于房產(chǎn)購置方面的稅收政策

       5. 主要的合同條款

       6. 房產(chǎn)估價和房屋查驗(yàn)

       7. 安排房屋保險(xiǎn)

       8. 法律文件的準(zhǔn)備

 

       取得銀行的貸款額度確認(rèn)

 

      為什么一定要事先安排銀行按揭貸款呢? 原因是從某種程度上講, 如果購房者希望有一部分的購房款項(xiàng)來自于銀行的貸款, 那么事先取得銀行的貸款保證實(shí)際上是計(jì)劃買房的第一步。如果沒有取得銀行的貸款保證, 購房者則很難斷定他應(yīng)該在一個什么樣的價位內(nèi)看他的房子.

 

       銀行的貸款保證是根據(jù)買房者的收入狀況決定的. 一般銀行在確認(rèn)貸款金額時, 同時也會確認(rèn)貸款的利率和貸款期限。這種銀行貸款保證一般為3個月有效, 即銀行承諾如果買房者在規(guī)定期間內(nèi)定下來自己的房子, 銀行就一定要按其承諾提供貸款。所以如果買房者能在看房子前就取得一個銀行的貸款保證

 

       在加拿大, 一般購房者首付款為25%的房產(chǎn)成交價格, 其余的部分可向銀行或其它金融機(jī)構(gòu)申請貸款。貸款的額度因個人的財(cái)政狀況和個人收入而定。審批的貸款的第一個考慮為用于支付房屋貸款, 地產(chǎn)稅和水電費(fèi)的總額不超過年家庭總收入的 32%; 第二個考慮為全部債務(wù)的總和一般不超過年家庭總收入的40%。例如,如果一個家庭的年收入為$40,000 貸款利率為5%, 那么銀行的貸款批準(zhǔn)額度大概為$206,000。如果按照75%的貸款額計(jì)算, 那么這個家庭大概可以買一個價位在$280,000左右的房子, 首期付款為$69,000左右，每月供款大概$1230左右. 如果一個家庭的年收入為$60,000, 貸款利率為5%, 那么銀行的貸款批準(zhǔn)額度大概為315,000。這個家庭可以買一個價位在$420,000左右的房子, 首期付款為$105,000，每月供款大概＄1830。

 

       對于新移民, 如果新移民在加拿大尚無固定的收入, 銀行對新移民購房首期付款的要求有可能為35%左右; 65%的部分由銀行貸款。由于首期付款的百分比增大, 即由購房者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)部分增大, 銀行會放松許多對新移民收入方面的要求。

 

       如果購房者的收入狀況很好, 也很穩(wěn)定, 只是暫時拿不出25%的首期付款, 一些銀行會允許購房者只支付最低為5%的首期付款, 其余的95%由銀行貸款支付。當(dāng)然在這種情況下, 為了防止購房者違約, 銀行會要求購房者提供一種額外的貸款保險(xiǎn), 以防備在購房者違約時所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 貸款保險(xiǎn)的保費(fèi)一般在總貸款額0.75%到3.75%, 取決于買房者的首期付款與房價的比例。如果由銀行的貸款部分是全部房價的95%, 則額外保險(xiǎn)額的比率為貸款額的3.25%。 如果由銀行的貸款部分是全部房價的75%, 則額外保險(xiǎn)額的比率為貸款額的0.75%。

 

       加拿大有關(guān)房產(chǎn)購置的稅收政策

 

       在加拿大購置房地產(chǎn)時，有二個稅收方面的情況要考慮：一是房產(chǎn)購置稅，二是商品購置消費(fèi)稅(GST)。房產(chǎn)購置稅對新，舊房子均適用；商品購置消費(fèi)稅僅適用于新建造的房子。

 

       房產(chǎn)購置稅 (Property Transfer Tax)

 

       房產(chǎn)購稅的稅率是對$200,000以下的部分征收1%, 對$200,000以上那部分征收2%。比如一個50萬的房子, 所要交納的房產(chǎn)購置稅為$200,000 x 1% + ($500,000 - $200,000) x 2% = $8,000。該房產(chǎn)購置稅必須一次性交齊。律師或公證人會給購房者一個費(fèi)用調(diào)整單，列明該費(fèi)用。

 

       那么是不是所有買房子的人都要交納房產(chǎn)購置稅呢? 實(shí)際情況并非如此. 自1994年起, 加拿大政府推行了一個房產(chǎn)購置稅的退稅政策, 目的是為了鼓勵第一次買房子的人購置自己的房產(chǎn)。從1994年到現(xiàn)在, 經(jīng)過幾次關(guān)于房產(chǎn)購置稅退稅的調(diào)整。目前的規(guī)定是如果購房者是第一次購置房產(chǎn), 而且房子的成交價格在大溫哥華地區(qū)不超過$325,000的情況下, 購房者可以申請返回已交的房產(chǎn)購置稅。如果雖然房價超過$325,000但超過的部分是在$25,000以下, 即房價雖然超過$325,000但不超過$350,000的話, 則僅就超過的部分按比例付稅)。在具體執(zhí)行中, 如果購房者想要享受房產(chǎn)購置稅方面優(yōu)惠政策的話, 需要滿足下列條件:

 

       o 一般情況下申請免稅者必須是加拿大公民或移民. 如果房產(chǎn)購置者雖然在購置房產(chǎn)時, 還不是公民或移民, 但在房產(chǎn)登記后的一年內(nèi)成為公民或移民, 房產(chǎn)購置者必須要在登記后的18個月內(nèi)提成免稅申請才有效.

       o 申請免交房產(chǎn)購置稅的申請人, 必須要在房產(chǎn)注冊前連續(xù)居住了一年以上, 或者在6年之內(nèi)住滿了2年.

       o 房產(chǎn)購置稅免稅的申請人不得在加拿大的任何地方, 以前曾經(jīng)購買過房屋或申請過免稅.

       o 購置者在銀行的貸款不應(yīng)少于房價的70%; 并且貸款期限要在一年以上.

       o 房產(chǎn)購置者應(yīng)在房產(chǎn)注冊后的一年內(nèi)遷入購置的房子.

       o 所購置的房產(chǎn)(指土地面積)不應(yīng)超過1.24英畝

 

       商品購置消費(fèi)稅 (GST)

 

       如果購房者買的是全新的房子, 房產(chǎn)購置者須繳納一定數(shù)量的GST. GST的計(jì)算方法大概如下. 如果你購買的房子的價值是在$350,000以下, 你大概可以享受36%的免稅部分。比如, 你購置的房產(chǎn)為$350,000, 那么基于$350,000, 你應(yīng)付的GST為$15,680, 而不是$24,500. 計(jì)算方法如下:

       v $350,000 X 7% = $24,500.

       v $24,500 X 36% = $8,820

       v $24,500 - $8,820 = $15,680

 

       當(dāng)你購置房產(chǎn)的價脂過$350,000而接近于$450,000的時候, 享受減免GST的百分比會下降。當(dāng)您購置的房子超過$450,000的時候, 您一般不能享受減免GST.

 

 

       主要的合同條款

 

       房產(chǎn)買賣合同中，除了關(guān)于房產(chǎn)的地點(diǎn)，所有權(quán)，成交價格，等方面的規(guī)定以外，還有以下的合同條款要加以注意：

 

       1. 房子的設(shè)施情況 (items included or excluded)

 

       合同中應(yīng)明確說明，房子買賣成交包括那些設(shè)施，不包括那些設(shè)施。一般情況下，房子在成交時都會包括，冰箱，爐子/烤箱，洗碗機(jī)，洗衣機(jī)，烘干機(jī)，汽車間的電門遙控器，沙窗/門，窗簾，甚至吊燈。如果賣主打算要把什么物品拆下來帶走，一定要事先在合同中注明。買方在磋商房價時，一并考慮。如果合同成立后，賣方?jīng)]有征求買方的同意，就私自拆走設(shè)施物品，買方可向賣方起訴。原則上是賣方應(yīng)該使房子在交接時保持其在成交時，買方所看到的狀態(tài)。所以，如果賣方在成交后，把房子損壞了，一定要賠償。

 

       2. 解除條件 (subject removal)

 

       解除條件一般是有利于買方的。比如這種條款可以規(guī)定雖然該房地產(chǎn)買賣合同已成立，但是合同的執(zhí)行取決于買方從銀行取得貸款；或取決于驗(yàn)房師的報(bào)告結(jié)果。一般，賣方會給買方自合同簽字之日起5-7天解除條件。如買方不能在規(guī)定期間內(nèi)解除條件，買方可以向賣方提出要求，延長解除條件的期限，但是是否同意，取決于賣方，也取決于市場情況。

 

       雖然解除條件的設(shè)立是有利于買方的，但是買方也不能濫用這個條款。比方說，合同中會規(guī)定只要買方取得在某特定利率上的貸款，亦說明貸款成功，既買方不能無顧稱以自己沒有取得自己認(rèn)為最理想的貸款條件為由而拒絕執(zhí)行合同。還有，買方也不能要求在驗(yàn)房時要達(dá)到自己的絕對滿意才算解除條件，因?yàn)樗�謂絕對滿意是買方主觀上的感覺，而不是客觀上的標(biāo)準(zhǔn)。

 

       3. 房產(chǎn)過戶日 (completion day)

 

       房產(chǎn)過戶日是一個非常重要的日子。它標(biāo)志著從這一天起，房子的所有權(quán)，從賣方轉(zhuǎn)移到買方。買方通過律師在這一天把錢交給賣方；賣方把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方。

 

       所以從所有全轉(zhuǎn)移的那一刻起，房子的風(fēng)險(xiǎn)也隨之轉(zhuǎn)移。買方應(yīng)在房產(chǎn)過戶日前就安排好房屋的保險(xiǎn)。

 

       4. 買房者入住日(possession date)

 

       買房者的入住日可以和房產(chǎn)過戶日同，也可以不同。一般都晚于房產(chǎn)過戶日幾天。賣方一定要在買方入住日前遷出，并打掃干凈。在通常的情況下，買方的經(jīng)紀(jì)人會在那一天從賣方的經(jīng)紀(jì)人處取到鑰匙，并和買方一同檢查一遍房子的情況，以確認(rèn)是否和成交時的房屋狀態(tài)相符。

 

       5. 費(fèi)用調(diào)整日 (adjustment date)

 

       費(fèi)用調(diào)整日一般和買方入住日同，主要是用來計(jì)算在市政管理收費(fèi)，及地產(chǎn)稅等在買方和賣方之間如果進(jìn)行分擔(dān)的問題。這種計(jì)算是按照買方和賣方在一年中所使用的時間按比例分擔(dān)。

 

 

       房產(chǎn)估價和房屋查驗(yàn)

 

       房產(chǎn)估價

 

       當(dāng)買方與銀行聯(lián)系購房貸款一事時, 銀行一般會要求提供一個房產(chǎn)估價報(bào)告. 該報(bào)告的目的在于讓銀行在批準(zhǔn)貸款時確信房產(chǎn)的價值。房產(chǎn)估價的費(fèi)用一般為$200左右。如果您在一家銀行申請貸款獲批后, 即決定由那家銀行安排貸款, 一般那家銀行會承擔(dān)房產(chǎn)估價師的費(fèi)用. 但是假如您在原來申請的銀行獲批后, 又突然發(fā)現(xiàn)另外一家銀行所提供的貸款利率比您原來那家銀行提供的還要好, 換言之, 如果您準(zhǔn)備更換貸款銀行的話, 原來貸款獲批的銀行有可能會要求您承擔(dān)已經(jīng)產(chǎn)生的房產(chǎn)估價費(fèi)用。

 

       房屋查驗(yàn)

 

       房產(chǎn)查驗(yàn)是為了確保房產(chǎn)購置者在買房時了解房屋的結(jié)構(gòu), 設(shè)施等全面情況。 查驗(yàn)的項(xiàng)目會包括, 房體結(jié)構(gòu), 地基, 外墻, 內(nèi)墻, 屋頂, 門, 窗, 廚房設(shè)施 (如冰箱, 爐具, 烤箱, 抽油煙機(jī), 洗碗機(jī), 櫥柜等), 衛(wèi)生間設(shè)施 (如淋浴, 澡盆, 馬桶等), 洗衣房設(shè)施 (如洗衣機(jī), 烘衣機(jī)), 鍋爐房設(shè)施 (如供熱鍋爐和熱水鍋爐等), 汽車間的設(shè)施 (如遙控車庫門),還有汽車房里的中心配電盤和中央吸塵等。因?yàn)橛行┒鄦栴}不是一般的人一眼就看得出來的. 花一點(diǎn)錢, 找一個有經(jīng)驗(yàn)的驗(yàn)房師, 也許會省去以后的麻煩. 驗(yàn)房師的費(fèi)用大概在$250 - $350左右, 根據(jù)房子的大小而定.

 

       如果驗(yàn)房師在檢驗(yàn)中看到什么問題，那么首先要看是什么性質(zhì)的問題。一般的原則是如果是功能方面的問題，可以要求賣方給與降價補(bǔ)償，或由賣方修復(fù)；如果是款式方面的問題，有些賣方可能會拒絕讓步。

 

       房屋保險(xiǎn)

 

       購置房屋后的另一件事就是購買房屋保險(xiǎn)了。加拿大政府并沒有規(guī)定住宅物業(yè)必須購買保險(xiǎn)，很多人之所以購買保險(xiǎn)是因?yàn)樘峁┌唇曳��?wù)的銀行要求客戶為房屋買保險(xiǎn)，因?yàn)殂y行要確保他在房產(chǎn)中的利益得到適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)后才肯貸款。其實(shí)，購買房屋保險(xiǎn)不僅僅是降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，對于住戶也可以很好的控制意外造成的損失。買房的業(yè)主應(yīng)在合同生效執(zhí)行后交屋之前購買好保險(xiǎn)，并告知保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)生效日期，即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓日(completion day)。

 

       保險(xiǎn)的類別：

 

       一般房屋保險(xiǎn)分為兩種：一是最普通的保險(xiǎn)，只包括列明的意外，如火災(zāi)、漏水等，其他的意外則沒有賠償；另一類是全面性的保險(xiǎn)，除了列明的數(shù)種天災(zāi)人禍外，其他所有事故全保。

 

       普通房屋保險(xiǎn)承保項(xiàng)目：如火、電造成意外；爆炸；高空擲物；飛機(jī)墮下物件；騷動；惡意破壞；漏水（部分情況下）；暴風(fēng)雨；運(yùn)輸過程；偷竊；雪暴；漏油；電力問題；被熊破壞等。全面性房屋保險(xiǎn)不承保項(xiàng)目：房屋作商業(yè)用途；建筑中發(fā)生意外；空置物業(yè)；犯法用途；核子戰(zhàn)爭；放射性破壞；戰(zhàn)亂；自己人偷竊；私下將物業(yè)轉(zhuǎn)名；鳥、鼠、蟲、鼬...的破壞；酸雨；工業(yè)用之濃煙；地殼移動；額外工程破壞草地；建筑物料被盜；建筑中被惡意破壞；外來水引至水浸；天然損壞；失去電腦資料；不正確的建筑；個人財(cái)產(chǎn)的耗損。

 

       保險(xiǎn)金的計(jì)算：

 

       兩種保險(xiǎn)的費(fèi)用相差不大，以一個40多萬元的房屋為例，每年約相差五十五元至一百元左右，至于相差多少則視乎保險(xiǎn)公司而定。業(yè)主在購買保險(xiǎn)或轉(zhuǎn)換保險(xiǎn)時一定要小心留意保險(xiǎn)合同內(nèi)的細(xì)節(jié)，做到心中有數(shù)。

 

       很多保險(xiǎn)公司對顧客提供不同的優(yōu)惠，例如同時購買車及屋的保險(xiǎn)、屋齡較低、裝有保安裝置、戶主年齡超過五十歲、三年來沒有意外發(fā)生、房屋沒有按揭、家庭成員沒有吸煙人士，及長期顧客等各種優(yōu)惠。

 

       需要注意的事項(xiàng)：

 

       購房業(yè)主需要特別注意的是切勿為減輕保費(fèi)而申報(bào)假資料，因?yàn)橐坏┌l(fā)生意外后，保險(xiǎn)公司會派專員調(diào)查，如發(fā)現(xiàn)受保人提供的資料不實(shí)，保險(xiǎn)公司有權(quán)拒絕賠款或減低賠款額。另外如果業(yè)主又在原來房屋的基礎(chǔ)上，做了增建部分，也要向保險(xiǎn)公司聲明。否則，一旦出事，有可能遭到拒賠。

 

       準(zhǔn)備法律文件

 

       聯(lián)系律師或公證人準(zhǔn)備法律文件差不多是房屋買賣中的最后一個環(huán)節(jié)。一般要在合同規(guī)定的產(chǎn)權(quán)過戶日 (completion day) 之前的一周內(nèi)安排好。在產(chǎn)權(quán)過戶日之前3-4天，律師會根據(jù)房屋買賣合同的成交價格和其他相關(guān)費(fèi)用(如業(yè)主須交納的房產(chǎn)購置稅，GST，市政管理費(fèi)等)作出費(fèi)用調(diào)整單，并通知買方在簽字前需要準(zhǔn)備的款項(xiàng)。簽字時，如果夫妻雙方均為買方業(yè)主，雙方都要簽字。簽字后的文件將送到BC省房產(chǎn)注冊辦公室備案。

 

       買方要支付的款項(xiàng)和付款的形式

 

       在合同成立，并解除條件后，作為買方要支付的第一筆款項(xiàng)是房產(chǎn)購置合同押金。押金的數(shù)目一般為成交價格的5%，也可能比5%要低一些。如果這時距產(chǎn)權(quán)過戶日還有一個月以上的時間，賣方經(jīng)紀(jì)人也許會接受買方的私人支票(personal cheque)。支票是寫給賣方經(jīng)紀(jì)人的公司的，進(jìn)入賣方經(jīng)紀(jì)人公司的信托帳戶(Payable to the trust of xxxxxx)。但是假如這時距產(chǎn)權(quán)過戶日不足一個月，賣方經(jīng)紀(jì)人也許會拒絕接受買方的私人支票。而要求買方提供銀行本票(bank draft)。該5%的押金連同利息將作為買方首期付款的一部分，在產(chǎn)權(quán)過戶日時提交給賣方的律師或公證人。

 

       在接到律師或公證人的費(fèi)用調(diào)整單時，是買方要支付的第二筆款項(xiàng)。這筆款項(xiàng)包括除銀行貸款外的由買方支付的首期付款和政府稅收等。一般都要求買方要以現(xiàn)金或銀行本票的形式與以支付。

 

       買賣雙方的律師或公證人根據(jù)費(fèi)用調(diào)整單的情況履行各自的手續(xù)。買方的律師或公證人作為執(zhí)行合同的承諾人將銀行的貸款，買方的首期付款等提交給賣方律師或公證人；賣方的律師或公證人則按照他們的承諾把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓(release)給買方。律師或公證人的費(fèi)用一般在$700-1000左右。

 

       產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Land Title Insurance)

 

       去律師或公證人處簽字時，也許他們會問買方是否要購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的宗旨在于防備原賣方是否在其產(chǎn)權(quán)上有過未注冊登記的質(zhì)押，索賠(lien or claims)或其他產(chǎn)權(quán)糾紛(property line)。這種產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)不是很貴，一般只有$100-200。如果為了保險(xiǎn)起見，還是建議買一個較好，可以避免不可見的麻煩。

 

       了解了以上信息，相信您對如何在溫哥華買房已經(jīng)有所了解了，希望您能夠買到稱心的房產(chǎn)。