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6月加息板上釘釘 貸款買房要趁早

今年 3 月，美聯(lián)儲旗下“公 開市場委員會 (FOMC) 將聯(lián) 邦基金利率(Federal Funds Rate) 從去年的 1.5% 上調(diào) 至 1.75%， 并 計 劃 在 2018 年、2019 年、2022 年相繼 達到2%、2.5%、3%的目標。 據(jù)悉，今年美聯(lián)儲共計劃加 息 3 次，新一輪極有可能發(fā) 美聯(lián)儲的職能 聯(lián)邦基金利率趨勢 (1988-2018) 生在 6 月貨幣政策會議之后。由于貸款利率與聯(lián) 邦基金利率關系緊密，地產(chǎn)投資者們需要盡早規(guī) 劃，切勿在等待中錯過機遇。

美聯(lián)儲的職能

我們常提到的“美聯(lián)儲” 其實是美 國 聯(lián) 邦 儲 備 系 統(tǒng) (Federal Reserve System) 的簡稱。作為美國的中央銀 行系統(tǒng)，美聯(lián)儲旗下有聯(lián)邦儲備委員會 (Board of Governors)、12 家美聯(lián)儲 銀 行 (Federal Reserve Banks)、 以 及公開市場委員會(FOMC) 三大實體。 其中，公開市場委員會負責制定貨幣政策，并通過該調(diào)整聯(lián)邦基金利率改變 經(jīng)濟形勢，達到就業(yè)最大化與物價穩(wěn)定的作用。

2008 年次貸危機時期，為了強力刺激 經(jīng)濟、推動資本市場流通，美聯(lián)儲不 僅采用了非傳統(tǒng)的量化寬松貨幣政策 (Quantitative Easing， 簡 稱 QE)， 從商業(yè)銀行大量購入貸款抵押債卷 (Mortgage-backed securities) 和國 債 (U.S Treasury Bonds)，還將聯(lián)邦 基金利率降至歷史最底水平0-0.25%。 隨著美國經(jīng)濟逐漸走出金融海嘯的陰 霾，美聯(lián)儲于 2015 年 12 月首次將利率升高至 0.5%，結束了長達 7 年的“零 利率”時代。隨后的兩年，由于金融市 場蒸蒸日上、失業(yè)率連創(chuàng)歷史新低，美 聯(lián)儲又相繼 4 次上調(diào)利率，使其回升 至 2017 年底的 1.5%。在當前強勁的 經(jīng)濟背景之下，美聯(lián)儲為了使貨幣政策 回歸正常化、使國家保持勻速健康發(fā) 展，計劃在 2020 前繼續(xù)提高聯(lián)邦基金 利率、降低國債持有量，將通貨膨脹率 維持在 2% 以下 ( 發(fā)達國家標準 )。

基金利率對其它利率的影響

基金利率不僅是美國及世界經(jīng)濟的風向 標，更是其它利率設定的標準。通常基 金利率對短期利率的影響較大，對長期 利率的影響較小。

直接影響 : 短期利率

■ 最 佳 客 戶 能 享 受 的 優(yōu) 惠 貸 款 利 率 (Prime Rate)

■ 各 銀 行 之 間 的 短 期 資 金 借 貸 利 率 (LIBOR)

■ 浮動利率房貸 (ARM) 及只付利息的 房貸 (Interest-only loans)

■ 信用卡利息

間接影響 : 長期利率

■ 國債收益率 (Treasury Yield)

■ 固 定 利 率 房 貸 (Fixed-rate Mortgage)

■ 儲 蓄 賬 戶 的 利 息 (Interest rate of saving account)

■ 大 額 定 期 存 單 (Certificate of Deposit）

基金利率對房貸的影響

1) 浮動利率房貸 (ARM)

浮動利率貸款由固定利率期和浮動利率 期兩部分組成。定期結束后，貸款銀行 按照指數(shù) (Index，一般為 LIBOR 或一 年期國債利率 ) + 特定 % 的方式計算之 后的年利率。例如 : 5/1 ARM 就是 5 年 固定利率，之后每年浮動。由于聯(lián)邦基 金利率上升會使 LIBOR 增加， 因此該 類房貸與基金利率走勢一致，且幅度較 為貼近。

今年下半年，浮動利率房貸可能上漲 至 5%。

2) 固定利率房貸(Fixed Rate Mortgage)

由于國債收益受聯(lián)邦基金利率影響，因 此 15 年及 30 年固定利率房貸會隨著基 金利率的改變而浮動。預計未來兩年，聯(lián)邦基金利率還會上 調(diào) 5 次，長期固定利率房貸也會呈上 升態(tài)勢。