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邁阿密潛力無限: 人口增長、外商投資和多元化的經(jīng)濟推動著邁阿密的快速發(fā)展

邁阿密以其終年陽光普照、獨具魅力的沙灘和美景 而聞名，除了地理氣候的優(yōu)勢，該市還極具經(jīng)濟發(fā) 展?jié)摿�。邁阿密位于佛羅里達州的最東南角，東臨 大西洋，西接沼澤地國家公園，北鄰國家自然保護 區(qū)。邁阿密包括兩個郡，分別為邁阿密和戴得縣， 全市占地2,000多平方英里（比特拉華州還大）， 人口260萬，管轄34個其它自治區(qū)域，包括著名的 邁阿密城和邁阿密海灘。

邁阿密堅實的經(jīng)濟基礎植根于不斷增長的人口。 目前邁阿密人口總數(shù)排名全美第七，而且正在快速 增加。逐年增加的人口和財富，為城市帶來了更多 的消費、就業(yè)、多元經(jīng)濟和優(yōu)質人才。該地區(qū)以中 小型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主，并為小公司向大企業(yè) 的成長提供跳板。依托于快速增長的高科技產(chǎn)業(yè)、 金融業(yè)和高端房地產(chǎn)市場，與美國大多數(shù)其它主要 城市地區(qū)相比 ，邁阿密經(jīng)濟在經(jīng)濟危機之后反彈非 常迅速。

豪門云集之地 邁阿密宜人的氣候、一流的基礎建設和優(yōu)美的自然 環(huán)境，每年都吸引著美國頂級的富豪在此進行房產(chǎn) 交易，其中最有代表性的包括NBA超級球星勒布朗 - 詹姆斯的價值$ 13.4億美元的椰林豪宅、洋基隊 首席棒球擊球手凱文 - 杜蘭比斯坎的價值315萬美 元的天臺屋、世界級音樂家及音樂制作人菲爾柯林 斯的價值3千萬美元的私人豪宅。

世界門戶 從歷史的角度來看，邁阿密一直都是一個拉丁美洲人比較集中的城市，但是近幾年邁阿密的人口結構 正在發(fā)生重要改變。白人還是邁阿密的第一大人 種，少數(shù)民族中的拉丁美洲人雖然還是最大少數(shù)族 裔，但是其他少數(shù)民族，特別是亞洲人在近些年的 增長非�？�。

另外，美國政府已通過拓寬巴拿馬運河的計劃。 運河拓寬后，從亞洲起航的超巴拿馬級貨輪，將可 以通過巴拿馬運河直接到達美國東岸。目前，中國 已經(jīng)是邁阿密港最大的國際貿(mào)易對象，在運河拓建 工程完成之后，邁阿密將會與包括中國在內(nèi)的亞洲 其他經(jīng)濟體建立更加緊密的聯(lián)系。不久前，邁阿密 政府已經(jīng)向亞洲開放了多條直飛航線，其中直飛香 港和臺北的航線已經(jīng)開通。目前市政府正在籌劃與 中國北京和上海開通直飛航班，進一步方便中國游 客和投資人到邁阿密觀光和投資。邁阿密政府認為 以上的經(jīng)濟計劃會讓邁阿密在亞洲的曝光率大幅提 升，吸引中國人投資，并吸引投資者在此定居。

多元的文化 邁阿密是美國一個真正擁有多元文化的城市。雖然 這里有從各個國家來的居民，但是他們依然保留著 完整的本國文化和生活習慣，所以，在邁阿密你總 能找到各個民族的傳統(tǒng)美食。墨西哥餐由墨西哥大 廚烹飪，中餐由中國大廚烹飪，意大利餐由意大利 大廚烹飪。在邁阿密，您每天都可以享受多元文化 帶給您的新鮮感。

國際學生的首選之地

邁阿密的國際知名度和溫暖的氣候，讓這個城市受 到國際留學生和學者的青睞。邁阿密的國際學生比 例一直遠超美國其他城市的平均值，而且近些年增 長速度極快。邁阿密大學是該市國際學生最集中 的大學，學�？側藬�(shù)的15%為國際學生，其中的 78%為中國留學生。其他類似學校包括北邁阿密大 學12%、Florida Memorial大學10%、湯姆森大 學9%和Barry大學7%。

中美海上絲綢之路 根據(jù)2013年的數(shù)據(jù)，有790萬噸的貨物通過邁阿 密港輸出。當年，中國是該港口最大的出口和進口 國，出口和進口量分別為435,986噸和837,845 噸。邁阿密港與亞太地區(qū)的貿(mào)易占總量的39％， 與歐洲的貿(mào)易占9％。港口進口最多的貨物包括飲 料、服裝、水果、堅果、陶瓷、家具，而出口最多 的貨物包括紙張、金屬、食用制劑、棉花和核反應 堆等。擴建后的巴拿馬運河讓美國東海岸港口，特 別是邁阿密港，有機會與亞洲市場建立更緊密的聯(lián) 系。邁阿密的公路和高速公路、橋梁以及鐵路線等 基礎設施正在改善，為2016年計劃開通的運河做 準備，與此有關的邁阿密港口水道加深項目已于 2015年9月完成。邁阿密港口希望運河工程完成 后能夠為邁阿密帶來更多來自亞洲的貨運業(yè)務。目 前該港口的容量已經(jīng)可以接收達13,000-標準箱 （TEU）的巴拿馬級大型貨船，運河加深工程完成 后會進一步提升亞洲出口國和該港的合作興趣。為 了達到目標，該縣與佛羅里達州的合作，正在努力 增加出口貨物的數(shù)量，尤其側重于農(nóng)業(yè)、消費品、 牛肉和家禽等產(chǎn)品。

新貿(mào)易商機 邁阿密不斷增長的貿(mào)易總量吸引了亞洲出口商，并 為他們帶來進入南美市場的商機。隨著巴拿馬運河 的擴建，邁阿密港將成為亞洲各國的大貨船前往美 洲的一個重要中轉站。邁阿密港無與倫比的優(yōu)勢， 在于它是美國南部除弗吉尼亞州諾�？烁壑�外，唯 一的深水港，水深52英尺，可供超巴拿馬大級型貨 船�？�。

作為與拉美聯(lián)系的紐帶，邁阿密 被視為美國、 加拿大和世界其它地區(qū)進入美洲主要市場的門戶城 市。2013年，加拿大通過邁阿密出口了價值約44 億美元的商品。邁阿密已與總部設在巴西和墨西哥 的企業(yè)建立了緊密的關系，這些企業(yè)約占拉丁美洲 和加勒比地區(qū)總市場的70％市場份額，使該市成為 加拿大出口商和拉丁美洲企業(yè)之間的中介，具有極 其重要的戰(zhàn)略地位。

世界級交通樞紐 邁阿密國際機場（MIA）在促進該市的國際聯(lián)系中 起著重要作用。邁阿密國際機場（MIA）就客運方 面而言，是美國第十個最繁忙的機場，而且是美國航空公司和美國之鷹以及貨運航空公司UPS航 空、LAN貨運和聯(lián)邦快遞的中轉樞紐。隨著卡塔爾 航空公司和土耳其航空公司開通由邁阿密直達中東 的航線，邁阿密國際機場在佛州與中東城市的聯(lián)系 中，扮演著舉足輕重的角色。

邁阿密國際機場（MIA）作為南佛羅里達最大 的經(jīng)濟推動者，是美國國際貨運的最主要機場， 在運載的國際旅游人數(shù)方面，它僅次于紐約市約 翰·F·肯尼迪國際機場。邁阿密國際機場在飛往 南美和加勒比海的旅客人次上，居全美第一。邁阿 密國際機場目前擁有100個客運和貨運航空公司， 超過美國任何其他機場，連同其四個通用航空機 場，每年產(chǎn)生337億美元的業(yè)務收入，并為南佛羅 里達州提供了近28萬個直接和間接的就業(yè)機會。 2014年，該機場創(chuàng)下了另一個新紀錄，旅客增至 4,090萬人次，比2013年增加40萬。

國際金融之都 邁阿密對私募股權投資公司（PE）、對沖基金和 另類投資集團有著強烈的吸引力。 這里不僅僅陽光 充足，而且不征收州所得稅。同時，隨著該州新的 稅收法規(guī)的出臺，以及該地區(qū)對國外市場的重視， 來邁阿密的國際投資逐年激增，被“商業(yè)內(nèi)幕”網(wǎng) 站譽為美國的“南華爾街”。 據(jù)NEWLINK集團進行的一項調(diào)查顯示，由南佛 羅里達州的私人財富行業(yè)所管理的總資產(chǎn)估計約為 3,000億美元。僅邁阿密就駐有13家投資銀行、19 個 私募基金公司、60支對沖基金、63家財富管理 公司和200多個家庭辦公室。

創(chuàng)業(yè)人士的首選之地 近些年，邁阿密的新興企業(yè)飛速增長。依據(jù)美國著 名媒體Kauffman Report的報道，2015年邁阿 密新開張企業(yè)總量居全美第二，其總數(shù)遠超過傳統(tǒng) 新興企業(yè)城市，例如洛杉磯(別墅)和紐約。在邁阿密，每 10萬人里面，就有520個創(chuàng)業(yè)者，而且在近些年上 升速度很快。相比之下圣何塞每10萬人里僅420個 創(chuàng)業(yè)者，比邁阿密少100個。邁阿密之所以會涌現(xiàn) 出大量的創(chuàng)業(yè)人士，并非當?shù)厝鄙倬蜆I(yè)機會，而是 因為廉價的生活成本、大量的優(yōu)質人才、一流的基 礎設施、舒適的自然氣候，以及大量流入的國際資 本，為這些新興企業(yè)創(chuàng)造了前所未有的機遇。

前景 房地產(chǎn)和旅游業(yè)仍然扮演著邁阿密主要經(jīng)濟支柱的 角色，但是通過公共事業(yè)部門和私營公司的相互協(xié) 作，邁阿密的經(jīng)濟正在進一步多元化。i從近期來 看，吸引外資將成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的重要推動力。 特別是深受國際投資人青睞的EB-5項目，將有力 地推動房地產(chǎn)市場的需求以及基礎設施的建設。除 了這些發(fā)展因素之外，文化的多樣性和無處不在的 創(chuàng)業(yè)精神，都將是邁阿密未來發(fā)展的源泉。

美國南方第一房產(chǎn)市場:

就業(yè)率的不斷增長和資本流入 給邁阿密房產(chǎn)市場 注入了新的活力

房地產(chǎn)市場歷來是邁阿密經(jīng)濟增長的主要驅動 力。2014年該產(chǎn)業(yè)快速回升，新建樓盤數(shù)量達到 經(jīng)濟危機前水平。國內(nèi)外投資者對于住宅、辦公、 工業(yè)和零售業(yè)房地產(chǎn)的需求正在快速增長。

邁阿密的房地產(chǎn)市場，在經(jīng)濟危機之后盡管出現(xiàn) 下滑，但很快從經(jīng)濟危機中恢復過來。邁阿密地 產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會的首席執(zhí)行官特里薩·金恩·金尼表 示：“與其它市場相比，邁阿密的開發(fā)商和建筑商 更愿意與房產(chǎn)經(jīng)紀人公開合作，從這個意義上講， 邁阿密是獨一無二的。因此，90%的新開發(fā)樓盤通 過房產(chǎn)經(jīng)紀人售出。”

市場供不應求 在邁阿密，房地產(chǎn)的需求遠遠高于市場供應。市場 對工業(yè)地產(chǎn)的需求尤其高，出租空置率僅為4.5% ，創(chuàng)歷史新低。工業(yè)地產(chǎn)租金在過去三年增長了 28%。截止2014年第四季度，平均賣出價為每平 方英尺6.5美元。2015年，將建成180萬平方英尺 的工業(yè)地產(chǎn)，大多數(shù)地產(chǎn)的空間將大于10萬平方英 尺。

辦公樓的需求在2015年依然高企，但目前新建辦 公樓項目幾乎沒有。截止2015年第一季度，邁阿 密寫字樓凈吸納容量連續(xù)13個季度呈正增長。根據(jù) 世界地產(chǎn)頻道報告，邁阿密的新建和現(xiàn)有辦公空間 租賃，在2015總吸納容量將達到4,770萬平方英 尺，2016年可能達到5,830萬平方英尺。

零售房地產(chǎn)市場的擴張預計將持續(xù)增加。根據(jù) ICSC 零售報告，2014年第二季度末，弗羅里達 州正在建設250萬平方英尺的零售空間，其中大約 73%在邁阿密。弗羅里達州在零售銷售方面表現(xiàn) 強勁，主要是因為過去幾年里游客人數(shù)屢創(chuàng)歷史新 高。

由于土地有限，開發(fā)商開始傾向于建設混合用途 項目，集辦公零售和住宅空間于一身。隨著年輕的專業(yè)人士和千禧一代涌入城市中心，高密度、混合 用途的項目正在邁阿密變得越來越受歡迎。加之土 地規(guī)劃法的更變，比如邁阿密21，進一步促進了 混合用途項目的發(fā)展。目前邁阿密在建的三個大型 項目Brickell City Centre、Paramount Miami Worldcenter 和 All Aboard Florida Miami Station均為混合高密度開發(fā)，必將改變城市的景 觀和促進邁阿密的經(jīng)濟發(fā)展。

前景 總的來看，從短期到中期，因為空置率的穩(wěn)步下 降，邁阿密的寫字樓將會是賣方市場。尤其是在中 央商務區(qū)和邁阿密市區(qū)內(nèi)的黃金地段寫字樓，空間 需求量在穩(wěn)步上升。隨著越來越多的國內(nèi)和國際投 資者涌向邁阿密，邁阿密的房地產(chǎn)市場必將繼續(xù)創(chuàng) 造出獨一無二的高回報率投資機會。

奢華生活: 境外投資推進高端房產(chǎn)市場

2014年，邁阿密被佳士得雜志 (Christie’s) 連續(xù) 第二年認定為世界頂級豪宅市場，堪比香港、倫敦 和紐約。根據(jù)佳士得報告，目前，邁阿密豪宅市場 擁有全球最誘人的價格，平均每平方英尺僅559美 元，相比之下，倫敦的平均賣價為每平方英尺4,683 美元。

國際投資的熱土 根據(jù)2014年邁阿密市中心開發(fā)局的一項研究，在布 里克爾、埃濟沃特和市中心，外國人購買了90%以 上的新公寓。2014年，70%的國際買家來自拉丁美 洲/加勒比海，緊隨其后的是16%的歐洲買家，8% 的亞洲買家和6%的加拿大買家，平均住宅購買價格 大約為44.5萬美元。交通便利是形成這一趨勢的主 要推手。德澤地產(chǎn)董事長吉爾·德澤在邁阿密投資 網(wǎng)上表示：“讓國際買家更容易來到邁阿密將是吸 引新買家的關鍵因素，尤其是來自于中東和中國的 買家”。

奢華公寓開發(fā) 在開發(fā)商和設計師的共同努力下，傳統(tǒng)的奢華公寓 正在經(jīng)歷著重要的蛻變。

目前有超過2萬套公寓單元正在城市中心地區(qū)開 發(fā)，其中在埃濟沃特、布里克爾、萬恩伍德、中 城、歐姆尼地區(qū)和市中心，有超過6,000套公寓單元正在建設中。根據(jù)2015年蘇富比國際地產(chǎn)的趨勢走 向市場報告，在布里克爾，70%的新公寓施工地位 于Brickell。自從2010年到現(xiàn)在，現(xiàn)有的大多數(shù)海 濱公寓價格漲幅為10%。

Edgewater有1,900套新公寓單元正在建設 中。Related Group 的 Icon Bay 公寓將于今年完 工，它是一個占地2.15英畝的43層公寓，有300個 單元。公寓由Arquitectonica設計，Icon Bay公寓 凈空9英尺，有2個網(wǎng)球場，租戶可進入SLS南海灘 與Icon Bay公園，該公園內(nèi)的公共散步區(qū)域有一條 蜿蜒的行人道直達比斯坎灣和藝術雕塑區(qū)。帕拉伊 索灣，同屬Related 和 Arquitectonica 的項目，預 計2016年竣工。Melo Group 的Aria on the Bay 海景公寓正在建設中，有647個單元和4萬平方英尺 的商業(yè)空間。這個50層高的塔樓，擁有私人電梯， 凈空9英尺，有日出日落泳池，預計2017年竣工。

其 他 新 海 濱 項 目 包 括 有 ， 正 在 建 設 的 C o c o n u t Grove(椰樹林)，和Terra集團的雙塔住宅等，這些 項目是近些年來該地區(qū)的主要樓盤，他們的工程已 接近尾聲。將于今年完工的雙塔住宅是一個96個單 元的奢華公寓，占地面積3公頃，超過13萬平方英 尺。公寓單元選擇包括2到5個臥室，同時也有聯(lián)排 別墅、閣樓和頂層公寓。該公寓凈空達12.5英尺， 地板由玻璃和鋼地板建成，而且住戶可以享用豐富 活動設施。

知名品牌為豪華房產(chǎn)鍍金 大牌豪華公寓目前在邁阿密盛行。Dezer地產(chǎn)的 Sunny Isles Porsche Design Tower樓盤建造已 接近尾聲。這座60層圓形大樓的設計十分獨特，支 柱位于大樓的中央，成為大樓的核心。環(huán)繞著核心 的便是由多層私人車庫形成的巨大汽車博物館。住 戶只要把車開到指定位置，自動裝置便會將車送入 電梯，到達指定樓層后，自動器械即會幫助車主把 車停好。此過程大約需要45-90秒的時間，而車主 僅需將發(fā)動機熄火，即可在升降機到達自己樓層之 前欣賞窗外美景。到達后，步出車門，即達家門。 建筑頂層有17,000平方英尺的屋頂公寓，價格從 450萬美元到3,250萬美元不等。

另一個Dezer地產(chǎn)的項目是位于陽光島海灘的 Armani/Casa海濱公寓，共有60層和307個單元 的住宅。公寓單元大小從1,350平方英尺到3730平 方英尺不等，價格從130萬美元到500萬美元不等。 該塔樓由邁阿密Adrienne藝術中心的設計者Cesar Pelli設計，預計2018年建成交付使用。Chateau Group正在瑟夫塞德著手建造名為Fendi Chateau 的12層海濱住宅公寓。公寓單元占地從3,300平 方英尺到7,000多平方英尺，價格為500萬美元到 2,200萬美元不等。

商住一體 混合地產(chǎn)項目讓業(yè)主既可以享受繁華便利的都市 生活方式，又擁有高檔奢華的生活設施，這一獨特的優(yōu)勢吸引了眾多的國際投資者。Paramount Miami Worldcenter 項目的開發(fā)商、Paramount Ventures總裁Daniel Kodsi告訴投資者：“混合地 產(chǎn)是未來城市發(fā)展的趨勢，作為開發(fā)商，我們想讓 Paramount Miami Worldcenter的設計理念與世 界同步。以往，我們公司會更關注傳統(tǒng)南美買家， 如巴西、墨西哥和哥倫比亞，但是如今的邁阿密知 名度已覆蓋全球，所以我們現(xiàn)在也把在中東和中國 的客戶作為我們的購買對象。”

Paramount Miami Worldcenter位于邁阿密市 中心，占地20個街區(qū)，造價10億美元。Paramount 和其價值4億美元的標志性豪華公寓，將于2015年4 月破土動工，2018年建成。公寓單元面積從1,294 平方英尺到2,376平方英尺不等，起價為每平方英尺 700美元，其配套設施包括私人休息室、10英尺凈 空、戶外起居室、溫泉浴室和歐式廚房。

Brickell City Centre是邁阿密市中心的另一個 混合用途項目，目前正在建設中，它將以多樣化 的購物和餐飲選擇作為賣點，并邀請零售商Saks Fifth Avenue作為壓陣租戶。該項目由太古地產(chǎn)開 發(fā)，Arquitectonica公司設計，由兩座豪華公寓塔 樓（Riseand Reach）作為該項目的標志性建筑， 每個公寓樓有390個單元和43個樓層。單元種類分 為1或2臥室單元，價格從58萬美元到100萬美元不 等，大單元和屋頂公寓價格則從215萬美元到800萬 美元不等，項目將于2015年底竣工。

邁阿密期待您的到來 奢華房地產(chǎn)市場預計2015年會有所下降，原因是美 元的強勁增長和來自國外買家尤其是俄羅斯買家投 資的放緩。根據(jù)邁阿密地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會的信息，與 2014年相比，2015年1月公寓銷售額下降15%，與 2013年相比，2014年公寓平均轉售價格增長16%， 每平方英尺達431美元。

由于市場上已有大量已開工和正在籌建的公寓 項目，人們開始擔心有些項目的工期將延遲或停 工。“建造過多總會有風險，” Alicia Cervera Lamadrid，Cervera Real Estate的執(zhí)行合伙人 在邁阿密投資網(wǎng)上表示，“但最重要的問題是，邁 阿密是否能夠吸收這些新建的樓盤。從歷史角度來 看，邁阿密一次又一次的證明，如果我們建設樓 盤，就會吸引到投資者，而且他們來的速度之快超 出任何人的預測和想象。”