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美國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)簡介:

繼上期介紹了在美國最常見的幾種商業(yè)地產(chǎn)租約形 式后，本期商業(yè)地產(chǎn)部將跟大家介紹在美國最常見 的地產(chǎn)持有權(quán)方式。比較了解美國法律的投資者都 知道，在美國個(gè)人財(cái)產(chǎn)是神圣而不可侵犯的，只要 買下一處房產(chǎn)，無論是房產(chǎn)所在的土地還是房產(chǎn)上 方的空氣，都屬于購買者。上述情況在住宅地產(chǎn)中 很常見，但是商業(yè)地產(chǎn)確不一定。接下來，商業(yè)地 產(chǎn)部將為各位投資者解釋在美國最常見的商業(yè)地產(chǎn) 持有權(quán)。

Fee Simple Absolute 地產(chǎn)絕對(duì)持有權(quán)

Fee simple absolute 簡稱 Fee simple （ 地產(chǎn)絕對(duì)持有權(quán)）是在商業(yè)地產(chǎn)中最常見的地產(chǎn)持 有形式，其原理和住宅一模一樣。買下該地產(chǎn)的投 資者，擁有地產(chǎn)的土地和上方的空氣，以及地產(chǎn)本 身。 如果某商業(yè)地產(chǎn)是絕對(duì)持有權(quán)，就算投資者沒有 明確規(guī)定地產(chǎn)的繼承人，在投資者去世后，地產(chǎn)會(huì)

自動(dòng)轉(zhuǎn)給投資者的子女。除非投資者有別的規(guī)定， 地產(chǎn)將會(huì)平分給所有繼承人。比如，投資者去世 后，兒子和女兒將分別得到50%的產(chǎn)權(quán)。

絕對(duì)持有權(quán)的優(yōu)點(diǎn) 在任何情況下，投資者都是地產(chǎn)的唯一持有者。

在法律及規(guī)劃允許的情況下，投資者可以改動(dòng)建 筑和土地。

投資者可以利用建筑的貶值進(jìn)行抵稅。

地產(chǎn)的增值100%屬于投資者。

絕對(duì)持有權(quán)的缺點(diǎn) 如果房價(jià)出現(xiàn)大幅度下滑，例如2008年的房產(chǎn) 危機(jī)，投資者將承擔(dān)一切損失。

Ground Lease 土地租賃 這里的土地租賃和上一期提到的土地租賃意思 相同，土地租賃地產(chǎn)上運(yùn)營的租客不擁有土地，但 擁有建筑，投資者等同于地主。從現(xiàn)金流的角度來 講，土地租賃和絕對(duì)持有權(quán)沒有任何差別。但是， 因?yàn)樽饪椭挥型恋氐氖褂脵?quán)，租約到期后，地上所 有的硬件都將歸于房東。因此，為了讓租客有興趣 建立例如購餐車道之類的新硬件，土地租賃的租 約一般很長，所以租戶可以長期使用自己的硬件。 這也導(dǎo)致了土地租賃的租戶續(xù)約可能性高，而且穩(wěn) 定。

土地租賃的優(yōu)點(diǎn) 因?yàn)樽鈶粼谧饧s結(jié)束后，土地上的建筑將返還給 投資者，所以租客租約很長，租戶續(xù)約可能性也很 高。 土地租賃的缺點(diǎn) 因?yàn)橥顿Y者只擁有土地，建筑屬于租戶，所以投 資者沒法利用建筑本身的貶值進(jìn)行抵稅。 Leasehold 租賃權(quán)益

租賃權(quán)益是最特殊的一種持有權(quán)，其實(shí)投資者就 是買下了一個(gè)收租權(quán)，但是因?yàn)橥恋睾徒ㄖ�不屬�?投資者，等于投資者之上還有一個(gè)地主。雖然每年 的租金任然是先交到投資者手上，但是，投資者必 須把一部分租金交給地主。

因?yàn)樽赓U權(quán)益只是買下了收租權(quán)，所以地產(chǎn)本身 的升值或者貶值幾乎跟投資者無關(guān)，也就是說投資 者對(duì)地產(chǎn)本身基本不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

租賃權(quán)益優(yōu)點(diǎn) 租賃權(quán)益沒有土地和建筑，所以在大部分情況 下，回報(bào)率是最高的。

因?yàn)橥顿Y者不擁有房產(chǎn)，所以房產(chǎn)的升值和貶值 和投資者無關(guān)。

租賃權(quán)益缺點(diǎn) 投資者不擁有建筑，所以無法使用建筑本身的貶 值進(jìn)行抵稅。

如果租約剩下的時(shí)間很短，投資者總共得到的年 租金，很有可能會(huì)低于投資金額。

因?yàn)榻�立多人地產(chǎn)持有權(quán)的步驟較為繁瑣，在大 部分的情況下，商業(yè)地產(chǎn)部會(huì)建議投資者以公司的 名義購買商業(yè)地產(chǎn)。建立公司有不少好處，第一， 公司內(nèi)部可以自行決定如何分擔(dān)股份，第二，因?yàn)?公司只有一個(gè)，所以不用擔(dān)心產(chǎn)權(quán)是否在同一天獲 得，第三，投資者可以自行決定公司的繼承人是 誰，此外，在運(yùn)營地產(chǎn)中所產(chǎn)生的一切費(fèi)用都可以 用來抵稅。美國的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)非常多樣化，所以 投資者要了解自己最重要的需求是什么，同時(shí)，商 業(yè)地產(chǎn)部也隨時(shí)歡迎投資者來電，北美購房網(wǎng)商業(yè) 地產(chǎn)部會(huì)進(jìn)最大努力，幫助客戶解決在美國投資所 碰到的問題。