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2016 美國公寓市場(chǎng)投資預(yù)測(cè):

全美公寓市場(chǎng)排名 全美各城市由于穩(wěn)定的就業(yè)率，較低的空置率， 加上租金的增長(zhǎng)，驅(qū)動(dòng)全美公寓市場(chǎng)在2016年持 續(xù)攀升。特別是舊金山和和其周邊的圣荷賽地區(qū)， 由于快速的就業(yè)增長(zhǎng)和對(duì)住房的強(qiáng)烈需求，這兩個(gè) 地區(qū)公寓市場(chǎng)排名全美第一，同時(shí)奧克蘭地區(qū)由于 良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭，晉升增長(zhǎng)最快城市之一。其 他的城市和地區(qū)，例如波特蘭，西雅圖(房?jī)r(jià))和波士頓， 由于就業(yè)率增長(zhǎng)，同樣位列于前位。

亞特蘭大地區(qū)和Riverside-San Bernardino 由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的改善，晉升于排名前20。中部市場(chǎng) 發(fā)展強(qiáng)勁，整體排名靠前，其中領(lǐng)先的為Austin和 Dallas地區(qū)，休斯頓有所下滑。 盡管中西部市場(chǎng)前景看好，但依然位于排名落 后的1/3的位置。值得注意的是，底特律由于經(jīng)濟(jì) 復(fù)蘇迅速，成為排名上升最快的城市。由于人口 增長(zhǎng)緩慢和就業(yè)率低的影響下，Jacksonville 和 St.Louis 地區(qū)排名墊底。

全美經(jīng)濟(jì)狀況 由于消費(fèi)支出增加，住房和非住房建筑市場(chǎng)的 擴(kuò)充，加上政府加大基建支出，帶動(dòng)全美生產(chǎn)總值 較去年同期出現(xiàn)溫和增長(zhǎng)。由于美金在國際貨幣市 場(chǎng)的持續(xù)走強(qiáng)，可能會(huì)抑制未來幾個(gè)月全美經(jīng)濟(jì)的 繼續(xù)擴(kuò)張。預(yù)計(jì)2016年，GDP將從1.5%增長(zhǎng)到 2.5%。 續(xù)去年250萬個(gè)就業(yè)崗位的增加，雇主將繼續(xù)擴(kuò) 大雇員編制，在2016年將繼續(xù)創(chuàng)造260萬個(gè)就業(yè)機(jī) 會(huì)。2015年下半年，失業(yè)率徘徊在歷史最低點(diǎn)左 右，這表明，雇主們將繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，創(chuàng)造更 多的就業(yè)崗位。

在全美經(jīng)濟(jì)和就業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)大好的情下，2015 年國外市場(chǎng)一片蕭條。國際經(jīng)濟(jì)整體的不景氣， 在2016年將對(duì)美國國內(nèi)市場(chǎng)造成一定的負(fù)面影 響。2014年第三季度GDP增長(zhǎng)為3.5%，相對(duì)第 2季度的4.6%有所下滑。零售行業(yè)銷售量較最高 峰時(shí)期，增長(zhǎng)了18%。雇主新增了270萬個(gè)工作職位，不僅填充了經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期流失的工作崗位，同 時(shí)還保持了2%的增長(zhǎng)。

全美公寓市場(chǎng)概況 公寓租賃市場(chǎng)在去年一年保持持續(xù)增長(zhǎng)，2015 年全美空置率為4.2%。2016年，由于市場(chǎng)新建公 寓數(shù)量的增加，將造成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的空置率增加。 由于就業(yè)機(jī)會(huì)的增加和工資的增長(zhǎng)，2016年租 金市場(chǎng)預(yù)計(jì)平均增長(zhǎng)5%。千禧年和嬰兒潮時(shí)期積 極的人口發(fā)展趨勢(shì)，也將刺激住宅市場(chǎng)未來的需求 量。 開發(fā)商將在2016年在市場(chǎng)上投放285,000個(gè)新 的租賃公寓單元，超過2015年新建的250,000個(gè) 租賃單元。多住戶住宅開發(fā)市場(chǎng)全美范圍內(nèi)繼續(xù)攀 升，以滿足市場(chǎng)日益增加的需求。

大量的新房屋上 市，將在一些城市造成空置率上升。 資本市場(chǎng) 在短期貸款基準(zhǔn)期待已久的加息情況下，美聯(lián)儲(chǔ) 將繼續(xù)監(jiān)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。隨著聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)第 四季度采取的加息行動(dòng)，標(biāo)志著其對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信 心，但隨著加息對(duì)通貨膨脹的抑制，2016年經(jīng)濟(jì) 將保持溫和增長(zhǎng)。下一次增息可能會(huì)發(fā)生在2016 年下半年。 在借貸方面，銀行比2008年高峰時(shí)期更為謹(jǐn)慎 和小心，以抑制高風(fēng)險(xiǎn)的杠桿效應(yīng)。

銀行將繼續(xù)控 制借款標(biāo)準(zhǔn)來降低違約的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在未來幾個(gè)月 控制借款人數(shù)量。 投資展望 健康的房地產(chǎn)投資環(huán)境加上人口的逐年增長(zhǎng)，帶 動(dòng)了2015年公寓市場(chǎng)的發(fā)展。 全美最熱門的市場(chǎng) 占據(jù)交易總量的絕大部分，但次級(jí)市場(chǎng)同樣異軍突 起，也取得了客觀的市場(chǎng)份額。 隨著A級(jí)地產(chǎn)投資市場(chǎng)逐漸飽和，投資回報(bào)率降 到5%的情況下，開發(fā)商將繼續(xù)尋找新的高投資回 報(bào)的地區(qū)和項(xiàng)目。右，這表明，雇主們將繼續(xù)擴(kuò)大 經(jīng)營(yíng)范圍，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。