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全美公寓出租市場(chǎng) 2014-2015 年概覽以及對(duì)比分析

過(guò)去的 2014 年全美公寓銷售和租賃超過(guò)預(yù)期值。全國(guó)空置率最低降至 4.2%，至 2014 年 底為 4.7%。就業(yè)率增長(zhǎng)，人口增加以及多戶型房屋出租率穩(wěn)步上升，促使購(gòu)房者比例降至 19 年最低，為 64.4%。 2014 年新建公寓 23.8 萬(wàn)套，為 14 年以來(lái)最高，而潛在需求為 27 萬(wàn)套。

2015 年公寓庫(kù) 存 21 萬(wàn)套，極有可能超過(guò) 18.6 萬(wàn)套的租房需求，使空置率達(dá)到 4.8%。 中下層收入人群租房需求的增加推高市場(chǎng)的租金上漲 3.8%。盡管新公寓出租率增加，市場(chǎng) 上正在興建的房屋可能使租金下降至 3%-3.5%，同時(shí)也緩解了市中心商業(yè)區(qū)公寓價(jià)格的上 漲趨勢(shì)

根據(jù)城市空置率，就業(yè)率、房屋出租率和人 口增長(zhǎng)趨勢(shì)高的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)�？罩寐首畹偷那叭� 名是，舊金山 San Francisco (#1), 紐約 New York City (#2), 以及圣荷西 San Jose (#3)， 緊跟其后的是奧克蘭 Oakland (#4)。出租收益 上漲，使得洛杉磯 Los Angeles (#8) 排名上升。 市場(chǎng)情況良好，邁阿密 Miami (#9) 排名上升， 而西雅圖(購(gòu)房)—塔科馬 Seattle-Tacoma (#11) 由 于空置率上漲，排名下降。能源危機(jī)使得休斯 頓 Houston (#16) 房市較為不穩(wěn)定。 + 就業(yè)率增長(zhǎng)較快使得鳳凰城 Phoenix (#17) 和 亞 特 蘭 大 Atlanta (#25) 排 名 提 前。 房 屋 供給不平衡使得達(dá)拉斯和奧斯堡 Dallas/FortWorth (#18) 排名下滑。盡管擁有穩(wěn)定的入住率， 但出租率降低使得波斯頓 Boston (#19) ，費(fèi)城 Philadelphia (#24) 和巴爾地摩 Baltimore (#29) 下滑 3 至 5 個(gè)點(diǎn)。 房屋供給問(wèn)題和不溫不火的出 租市場(chǎng)使得華盛頓首府 Washington, D.C., (#30) 下滑 3 個(gè)點(diǎn)。 + 中西部城市的出租市場(chǎng)依然排名靠后。人口 增長(zhǎng)緩慢和就業(yè)率趨勢(shì)低的城市下降了 5 至 7 個(gè)點(diǎn)，包括路易維爾 Louisville (#34)，匹斯堡 Pittsburgh (#39) 以及 底特律 Detroit (#44)。 旅游業(yè)和服務(wù)業(yè)使得拉斯維加斯 Las Vegas (#37) 和佛羅里達(dá)地區(qū)排名上升。

排名靠前的城市具有以下共同特征，包括行 業(yè)壁壘低，空置率低于 5%，高于全美平均水 平的就業(yè)率和租金增長(zhǎng)，出租市場(chǎng)的火爆。 舊 金 山 San Francisco (#1) 超 過(guò) 紐 約 New York City (#2)，在就業(yè)與租金增長(zhǎng)方面位居 第一�？萍荚鲩L(zhǎng)持續(xù)推動(dòng)圣荷西 San Jose 地 區(qū)需求增長(zhǎng)，圣荷西 San Jose (#3) 和奧克蘭 Oakland (#4) 都激增 5 個(gè)點(diǎn)。此排名中奧克 蘭 Oakland 空置率最低，租金增長(zhǎng)最快。盡管 在人口數(shù)量和績(jī)效指標(biāo)方面表現(xiàn)優(yōu)異，新公寓 供給和上漲的空置率仍導(dǎo)致丹佛 Denver (#5) 下降兩個(gè)點(diǎn)。北加州 Northern California 各 城市超過(guò)圣地亞哥 San Diego (#6) 和橙縣 Orange County (#14)，而這兩個(gè)城市分別下 降 1 個(gè)和 3 個(gè)點(diǎn)。洛杉磯 Los Angeles (#8) 與路易維爾 Nashville (#27) 并列，為本排名 中變化幅度最大的兩個(gè)城市，達(dá)到 7 個(gè)點(diǎn)。

洛杉磯 Los Angeles 排名靠前是因?yàn)樽饨鹗找?大幅增長(zhǎng)以及低的空置率，路易維爾 Nashville 由于就業(yè)率上增加房屋的出租率。人口增長(zhǎng)緩 慢以及出租房市場(chǎng)前景的不明朗明尼阿波里斯 Minneapolis-St. Paul (#7) 下降 3 個(gè)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)勢(shì) 頭良好，長(zhǎng)期低于 4% 的空置率使 Miami (#9) 上 升 4 個(gè)名次。盡管空置率低，但是就業(yè)率以及人 口增長(zhǎng)緩慢致使南紐澤西 Northern New Jersey (#10) 下降 4 個(gè)點(diǎn)。西雅圖地區(qū) Seattle-Tacoma (#11) 和波特蘭 Portland (#12) 則由于住房供 給過(guò)剩，導(dǎo)致空置率增高，排名下滑。奧斯丁 Austin (#13) 就業(yè)市場(chǎng)充滿生機(jī)，人口增長(zhǎng)較快， 上漲 5 個(gè)點(diǎn)。休斯頓 Houston (#16) 能源產(chǎn)業(yè)由 于供給增多價(jià)格下跌導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增高，下降 4 個(gè)點(diǎn)。 芝加哥 Chicago (#15) 由于低供給風(fēng)險(xiǎn)和需求量 大，上升兩個(gè)名次，重返第一階梯。

排名中間的城市，共同特點(diǎn)為高速增長(zhǎng)、 急劇擴(kuò)張的市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定波動(dòng)較小

由于人口變化趨勢(shì)大，鳳凰城 Phoenix (#17)上升5個(gè)名次。 就業(yè)增長(zhǎng)，租金大幅上漲，亞 特 蘭 大 Atlanta (#25) 上 升 6 個(gè)名次。達(dá)拉斯地區(qū) Dallas/ Fort Worth (#18) 各 方 面 情 況良好，除了新建工程增多 導(dǎo) 致 下 降 4 個(gè) 點(diǎn)。 同 樣， 圣 安東尼奧 San Antonio (#28) 由于供給問(wèn)題，租金增幅較 少，下降 2 個(gè)點(diǎn)，圣貝納迪諾Riverside-San Bernardino (#20) 租 金 收 益 比 南 加 利 福 利 亞 Southern California 地 區(qū) 低， 下 降 1 個(gè) 名 次。 此 梯 隊(duì)有三個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定、波動(dòng)較 小 的 市 場(chǎng)。 波 斯 頓 Boston (#19) 下 降 3 個(gè) 名 次， 費(fèi) 城 Philadelphia (#24) 和巴爾地 摩 Baltimore (#29) 分別下降 4 個(gè)和 5 個(gè)梯隊(duì)。這些市場(chǎng)居 住率平穩(wěn)，但租金漲幅下降。

由于貿(mào)易和服務(wù)業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)， 圣 彼 得 堡 地 區(qū) Tampa-St. Petersburg (#22) 和勞德代爾 堡 Fort Lauderdale (#26) 分 別上升 1 個(gè)和 3 個(gè)點(diǎn)。短期的 供給失衡，第四低的租金漲幅 以及新的公寓供給問(wèn)題導(dǎo)致華 盛 頓 首 府 Washington, D.C., (#30) 下降 3 個(gè)點(diǎn)。

排名靠后城市中 Florida 和 Las Vegas 排名上升， 增長(zhǎng)緩慢的中西部市場(chǎng)依舊墊底

佛羅里達(dá) Florida 和拉斯維加 斯 Las Vegas 排名上升，增長(zhǎng) 緩慢的中西部市場(chǎng)依舊墊底。 旅游、貿(mào)易和服務(wù)業(yè)的發(fā)展使 弗羅里達(dá) Florida 市場(chǎng)和拉斯 維加斯 Las Vegas (#37) 排名 上升。奧蘭多 Orlando (#32) 和 杰 克 遜 維 爾 Jacksonville (#41) 分別上升 4 個(gè)和 3 個(gè)點(diǎn)， 西 棕 櫚 灘 West Palm Beach(#38) 則保持不變。拉斯維加 斯 Las Vegas 上 升 4 個(gè) 點(diǎn)。 這一梯隊(duì)中許多中西部市場(chǎng) 空置率低，波動(dòng)較小，供給 量少，需求量溫和。哥倫布 Columbus (#36) 和 印 第 安 納波利斯 Indianapolis (#46) 都下降一個(gè)梯隊(duì)，辛辛那提 Cincinnati (#42) 保持不變。

空置率最大降幅使克里夫蘭 Cleveland (#40)上升3個(gè)點(diǎn)。 人口和就業(yè)增長(zhǎng)緩慢，并且呈 現(xiàn)消極人口變化趨勢(shì)的市場(chǎng)變 化最大，包括下降 6 個(gè)點(diǎn)的路 易 維 爾 Louisville (#34) 以 及 分別下降 7 個(gè)和 5 個(gè)名次的匹 斯堡 Pittsburgh (#39) 和底特 律 Detroit (#44)。