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舊金山工業(yè)市場報告 2015 第四季度

舊金山工業(yè)市場在 2015 年第四季度保持小幅增長，凈吸收量為 61,244 平方 英尺，高漲的市場需求導致 2015 年年底空置率下降到 4.0%，租金漲到全年 最高 $15.14/ 平方英尺。

工業(yè)地產(chǎn)租賃較熱門的地區(qū)位于 San Mateo 郡周邊 市場，其中租賃項目地產(chǎn)地點分散，但租賃面積較大。

在舊金山，盡管總的 吸收量增加到 224,704 平方英尺，但出租率在近期依然保持平穩(wěn)不變。隨著 市場上新項目數(shù)量的增多，租戶也會有更多選擇，NAREIGE 商業(yè)地產(chǎn)部分析 認為 2016 年工業(yè)地產(chǎn)出租率在舊金山市場會持續(xù)保持增長。

凈吸收量是市場能力的度量尺，第四季 度吸收量為正的 61,244sf ，使得全年的 吸收量回到正數(shù) 34,656 sf。 第四季度工 業(yè)地產(chǎn)面積吸收量主要集中在 PotreroEaston 101 周邊地區(qū)，總量為 106,100 sf。而 Bayview / Hunters Point 地區(qū)， 自 2014 年第一季度以來第一次在 2015 年第一季度凈吸收量下滑，導致負增長 21,753sf。

第四季度租賃活動相對較少，僅出租了 86,443sf 的空間，出現(xiàn)了 2012 年 第四季度以來季度性最低增長點。相對衰退以后的平均水平，2015 年租 賃交易量已下跌近 25%，其原因可能是一些工業(yè)項目逐漸退出舊金山市 場。第四季度最大的交易出現(xiàn)在 Mission Bay / China Basin 的周邊地區(qū)， Minnesota Street Project 租賃了 46,701sf 工業(yè)空間。

空置率下降

舊金山工業(yè)市場空置率在第 四季度內(nèi)持續(xù)保持下降， 從 4.3% 降到 4.0%，相當 于 805,254sf 的可以利用空 間。The Southern city， India Basin，Rincon/South Beach，and Yerba Buena 周 邊市場的空置率為 0；SOMA 和 Lower SOMA 地區(qū)大約1% 空置率；Potrero 周邊市場， 沿高速 101 地區(qū)空置率 3%。

Mission Bay/ China Basin 地區(qū)的最高空置率達到 10.6%， 同時其周邊市場是唯一空置率在第 四季度高于 5% 的地區(qū)。 第三季度，NNN 地產(chǎn)平均市場租金為 $15.14 每平方英尺。從第三季度開始，租金增長為 6% 但幾乎和去年同期持平。從 2014 年開始，許多工業(yè)地產(chǎn)業(yè)主將項目投放到市場由市場來定價。 高質(zhì)量的 NNN 工業(yè)地產(chǎn)在舊金山最高售價可達 $16.00 每平方英

銷售市場

由于 2012 年生效的高資本利得稅，促使許多高質(zhì)量的工業(yè)地產(chǎn)在 2012 年之前退出舊金山 市場。之后，由于此類工業(yè)地產(chǎn)的缺乏，導致市場上交易量下滑。

 大多數(shù)交易的項目為再建或重建的開發(fā)項目。從 2014 年起，工業(yè)投資市場相對比較平靜， 銷售量小額漲幅到 1.5 億美金，這其中包括 26 個交易項目。

過去一個季度的交易類型包括租賃投資，住宅重建項目和用戶 / 業(yè)主自建項目。其中多數(shù) 的地產(chǎn)交易為居民和辦公樓再建，例如由加州大學校董事會最新購入的 566/590，以及 600 Minnesota 兩個地產(chǎn)，其中包括 2 個建筑和 3 塊可開發(fā)用地。該地產(chǎn)將規(guī)劃用于新建 擁有 1000 個單元的學生公寓樓。 自上季度起，每平方英尺價格售價略微上漲 $31, 而達到 $468。