摘要
1從2007年到2015年12月，全美所有止贖房產(chǎn)中，有45.4%來自低端房產(chǎn)市場，僅有16.9%來自高端房產(chǎn)市場。
2美國經(jīng)濟復蘇期間，止贖房的房價中值增速是全美房產(chǎn)中值增速的1.6倍。
過去十年間，美國經(jīng)濟如過山車一般經(jīng)歷了繁榮、蕭條和復蘇。在經(jīng)濟繁榮期低信貸門檻的誘惑下，許多渴望擁有自有住房的低收入家庭，幾乎花光多年積蓄，貸款購置了價格低廉、增值較快的低端入門級房產(chǎn)。到了經(jīng)濟大蕭條期間，這種類型的房產(chǎn)價值暴跌，大量買家放棄還款，止贖率幾乎是高端房產(chǎn)的3倍。而經(jīng)濟復蘇期間，這些止贖房產(chǎn)的價格又再次迅速上漲，達到全美房價中值增速的1.6倍，今年8月更是超過了經(jīng)濟蕭條前的最高水平。
可以說，這一輪經(jīng)濟危機對整個美國社會的影響深遠，對低收入家庭造成的傷害尤其嚴重。那些在危機中被迫放棄房產(chǎn)的家庭，恐怕失去了一生中最大的一筆固資產(chǎn)，并且貸款難度隨之增高，不得不重新回到租房市場�？梢哉f，其中大部分人再也無法通過擁有房產(chǎn)實現(xiàn)財富積累。
住宅資產(chǎn)
在美國，很多人努力一輩子，只為能收獲一套房產(chǎn)。2016年數(shù)據(jù)顯示，“房產(chǎn)”在典型美國家庭的資產(chǎn)總額中占比超過半數(shù)（51.2%）。但是，這一比例在高收入群體（財富排名前20%）中要低得多——2007年房市危機出現(xiàn)之前曾達到四分之一（26.9%）；到了2016年，這一比例還不足五分之一（19.8%）。正因為房產(chǎn)在財富總額中占比較小，高收入人群反而不容易受到房市崩盤的沖擊。他們有能力守住房產(chǎn)，即使貸款超過房屋價值，也不會輕易止贖。
處在天平另一端的則是那些資產(chǎn)數(shù)量最少、財富排名墊底的房主。在過去30年里，房產(chǎn)在其資產(chǎn)總額中的占比高達62.5%至81.2%。這些最不富裕的美國人，將大部分財富與房產(chǎn)綁定在一起，最容易受到房價暴跌、房市崩盤的影響。如果將房產(chǎn)止贖，他們失去的不僅僅是人生中最大的一筆資產(chǎn)，還有重新積累財富的機會——因為他們之前所擁有的入門級房產(chǎn)，在房市復蘇期間價格攀升最快。
低端房，高風險
危機發(fā)生之前，房市泡沫剛剛出現(xiàn)，較低的信貸門檻吸引著無數(shù)美國低收入家庭，將全部積蓄用作購房首付款，從而擁有夢寐以求的房產(chǎn)。大量買家的出現(xiàn)，將全美住房自有率從上世紀90年代中期的65%提高到2006年的70%。可是，面對房產(chǎn)泡沫破裂，這些入門級低端房產(chǎn)比高端房產(chǎn)更容易遭遇止贖危機。2007年1月至2015年12月期間，全美所有止贖房產(chǎn)中，45.4%屬于低端房產(chǎn)市場，只有16.9%來自高端房市。
經(jīng)濟蕭條期間，與高價值的房產(chǎn)相比，入門級房產(chǎn)的價值跌幅更大，因此止贖危機更容易發(fā)生在低端房市。隨著房價的下跌，負資產(chǎn)急速飆升，房價低于貸款，很難再出售或再融資。除了房屋的使用價值，房主看不到再次出售獲利的希望，往往就會選擇止贖。
即便沒有負資產(chǎn)問題，或者房主準備咬牙堅持守住房產(chǎn)，在經(jīng)濟大蕭條面前也顯得不堪一擊。企業(yè)裁員、失業(yè)率陡增，很多人沒有了經(jīng)濟來源，或者被迫降低薪資要求，也僅能維持生計，遑論背負高昂債務(wù)。對于低收入家庭來說，他們的日常儲蓄本就不如高薪家庭多，在經(jīng)濟困難的情況下（比如突然失業(yè)，或者增加意外開銷）受到的沖擊更大。
“止贖”奪取的不僅僅是“房主”的身份，與房子相關(guān)的一切資產(chǎn)和權(quán)益，包括首付款及房產(chǎn)增值過程中積累起來的財富，在止贖的瞬間也一并消失。對于低收入家庭而言，意味著他們失去了家庭財富的一大半。
雪上加霜
那些失去房產(chǎn)的前房主們，不得不重新回到租房市場。突如其來的租房需求，導致房租價格在整個經(jīng)濟恢復期間節(jié)節(jié)攀升。租客們（包括前房主們）又必須拿出更多的收入用來支付租金，導致儲蓄率進一步降低，財富積累變得難上加難。更令人灰心的事實是，到了經(jīng)濟恢復期，房價再次上漲，巨大的財富增值機遇面前，已經(jīng)失去房產(chǎn)的前房主們也只能望洋興嘆。
全美房市觸底反彈后，房價增速駛?cè)肟燔嚨�，尤其是止贖房市場，近期增長幅度明顯。投資者們到處尋找適合居住的廉價獨棟住宅，然后轉(zhuǎn)租出去，一次又一次抬高低端房產(chǎn)的價格。近年來，全美獨棟住宅的出租比例（相比自�。┮烟嵘�20%，十年前，這一比例還不到13%。
可以肯定的是，美國經(jīng)濟復蘇勢頭強勁。崩盤期間止贖的房產(chǎn)，價值一度下跌42.6%，而目前已經(jīng)全面恢復，甚至有所超越——目前，止贖房的房價中值已經(jīng)比經(jīng)濟危機前的峰值高出0.1%。與之相對比，全美房價中值在蕭條期下跌幅度為25.9%，如今已經(jīng)比經(jīng)濟危機前的峰值高出8.1%。整個經(jīng)濟復蘇期間，止贖房的房價中值增速是全美房產(chǎn)中值增速的1.6倍。
全美一半以上的大型都會區(qū)市場中（排名前35位中的21個），止贖房產(chǎn)的價值已經(jīng)超過經(jīng)濟危機前的最高水平。其中以丹佛最為明顯，房市崩盤期間，該地區(qū)止贖房價值下跌21.2%，恢復期間又飆升116%，比經(jīng)濟危機前峰值高出69.9%。與之類似的還有納什維爾和
奧斯汀(公寓)等地。
錯失良機
假設(shè)止贖房房主們能夠挺過房市寒冬，他們就有機會享受房產(chǎn)增值帶來的財富增長。經(jīng)濟恢復期間，止贖房的年增長率比一般住宅更快，2013年11月，該類型住宅價值同比增長率曾一度達到12%的峰值。2018年8月，同比年增長率為10.3%。與此同時，全美房價中值同比增長率峰值為8.2%（出現(xiàn)于2018年3月），到8月則放緩至6.5%。
需要說明的是，即便止贖房房主在后期通過儲蓄或其它途徑重新湊足首付款，法律通常也會禁止他們在七年內(nèi)重新投資房產(chǎn)。想象一下，美國數(shù)百萬工薪階層房主，在房市崩盤后前幾年拼盡全力守住房產(chǎn)，到了后期迫不得已選擇止贖。這樣做的結(jié)果，比危機早期就選擇止贖要付出更大的代價。2007年選擇止贖的房主，理論上在2014年就可以重新購房，到了2018年，房產(chǎn)很可能已經(jīng)升值。但是那些一直苦苦守住房產(chǎn)，直到2010年之后才最終放棄的房主，最早也要等到去年才能重新購房，再次錯失享受房價增值的良機。
財富與收入的不平等，一直是美國社會的熱門話題。如今，美國經(jīng)濟已經(jīng)擺脫前次衰退的陰霾，但貧富差距卻在房產(chǎn)崩盤和隨后的止贖危機中被進一步拉大，數(shù)百萬美國人因此失去的不僅是庇身之所，還有未來進一步積累財富的機會。
分析方法：
本文分析側(cè)重于研究自2007年1月至2015年12月相關(guān)止贖房數(shù)據(jù)，這段時間內(nèi)，美國房市的止贖率最高。經(jīng)濟危機之前，美國房價中值在2007年5月到達頂峰，但有些市場房價登頂?shù)臅r間更早。同樣，盡管全美房市在2012年2月觸底，但受經(jīng)濟蕭條影響的持續(xù)時間更久。那些試圖守住房產(chǎn)、熬過房市寒冬的房主有時會面臨失敗，導致止贖悲劇一直延伸到2015年。2016年起，止贖率開始趨于平穩(wěn)，預示著止贖危機的終結(jié)。
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