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物流地產(chǎn)最早是由美國提出，它屬于輕工業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營現(xiàn)代專業(yè)化物流設施的載體。

簡單來說，就是地產(chǎn)商選擇了一塊合適的地點，并投資建設成優(yōu)質(zhì)的物流相關(guān)設施，然后轉(zhuǎn)租給制造商、零售商，通常用作于物流園區(qū)、倉庫、配送中心、分撥中心等物流配套服務。美國的亞馬遜、中國的菜鳥物流(阿里巴巴)、京東，都是物流地產(chǎn)的“租客”。

【美國物流地產(chǎn)的特點】

1.需求增加

隨著美國GDP與工業(yè)生產(chǎn)的增速加快，以及電子商務的快速發(fā)展，市場對物流地產(chǎn)的需求變得愈加強勁。

2.供給有限

物流地產(chǎn)新房產(chǎn)開發(fā)量非常小，新房源供應僅為存量的1%。

3.空置率低

輕工業(yè)物流地產(chǎn)的空置率非常低，出租率高達95%。

4.房租增長快

美國物流地產(chǎn)房租平均增長率可以達到每年1.5%。

【盈利模式】

根據(jù)國內(nèi)外物流地產(chǎn)運營經(jīng)驗，物流地產(chǎn)商以物流平臺提供商的身份，通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化�？偟膩碚f，物流園區(qū)的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務費用、項目投資收益及其他收益。

1.土地(資產(chǎn))增值

對物流地產(chǎn)所有者與經(jīng)營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者(即初期投資者)從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎設施建設后，地價將會有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運營后，還將大幅上漲。對于經(jīng)營者(即物流運營商)來說，土地的增值將能提高其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運作最為成功的東京物流組團，其物流園區(qū)的主要贏利即來自土地價值的增長。

2.出租收入

園區(qū)所有者與經(jīng)營者按一定比例對出租收入進行分配。

①倉庫租賃費用

經(jīng)營者將園區(qū)內(nèi)所修建的大型現(xiàn)代化倉儲設施租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。

②設備租賃費用

將園區(qū)內(nèi)一些主要的交通設施如鐵路專用線、物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)使用，收取租金。

③房屋租賃費用

主要包括園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。以浙江傳化物流基地為例，該基地的交易中心總建筑面積10758平方米，營業(yè)用房總面積7476平方米，交易大廳近600平方米，共三層，有300多間商務用房，建成不到一年該基地已吸引逾200家第三方物流企業(yè)和93家第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。

④停車場收費

物流園區(qū)憑借強大的信息功能，吸引眾多運輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)修建現(xiàn)代化停車場，也將收取一定的停車費用。

⑤其他管理費用

包括物業(yè)管理費等其他費用。

⑥提供物流相關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)品服務

物流園內(nèi)大量三方物流公司和車輛需要油卡，保險等附加產(chǎn)品

3.服務費用

①信息服務費用

這是最主要的服務費用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的服務費。二是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務，從本地和周邊地市配送他們所要進的各種商品，以降低他們的經(jīng)營成本;同時可以專門為社會上大的商場、批發(fā)市場和廣大客戶服務，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費方式上采取按成交額提取一定比例的中介費的方式。

②培訓服務費用

利用物流園區(qū)運作的成功經(jīng)驗及相關(guān)的物流發(fā)展資訊優(yōu)勢，開展物流人才培訓業(yè)務，從中收取培訓費用。

③融資中介費用

園區(qū)運營商通過介紹投資者進駐園區(qū)，從中收取中介費用。

④其他服務費用

包括技術(shù)服務、系統(tǒng)設計等服務費用。

4.項目投資收益

對于園區(qū)所有者來說，還可以自己對看好的物流項目如加工項目、配送業(yè)務等進行投資，從中獲取收益。

5.其他收益

園區(qū)運營商還可以通過增資擴股、上市等方式獲取收益。

【黑石集團】

美國另類投資巨擘黑石集團（Blackstone Group）在去年10月份宣布，將以59億美元的價格從房地產(chǎn)和投資管理公司柯羅尼資本（Colony Capital）手中購入一批美國工廠貨倉物業(yè)組合。

隨著電子商務活動的激增刺激了對配送和倉儲服務的需求，各家企業(yè)正花費數(shù)十億美元搶購物流資產(chǎn)。黑石的這筆交易就正是在這樣的一個背景下進行的。

資料顯示，柯羅尼資本出售的組合包含465個貨倉，分布在美國26個市場，總樓面面積有6000萬平方英尺。

該交易預計將于第四季度完成，將為柯羅尼資本帶來超過12億美元的凈收入。

黑石近年來對物流資產(chǎn)展現(xiàn)強烈興趣。

同年6月，該公司斥資187億美元，從新加坡GLP手上購入一批美國工業(yè)倉儲地產(chǎn)。

【普洛斯】

去年10月27日，物流地產(chǎn)商普洛斯和競爭對手Liberty Property Trust發(fā)布聲明，普洛斯將以換股方式收購Liberty及其債務，此項交易規(guī)模約126億美元。

如果該起收購獲得雙方董事會批準，Liberty股東持有的每股股票可換得0.675股的普洛斯股票。雙方計劃在2020年一季度完成收購。

普洛斯董事會主席、首席執(zhí)行官Hamid R. Moghadam表示：“Liberty的物流資產(chǎn)與我們的美國資產(chǎn)組合高度互補，這起收購將會提高我們在數(shù)個關(guān)鍵市場的資產(chǎn)和增長潛力”。

此外，截至聲明發(fā)布的上一交易日，即10月25日，Liberty股價報收50.57美元，普洛斯報90.86美元，由此計算，交易報價相對Liberty于10月25日收盤價溢價21%。

Liberty Property Trust是一家大型工業(yè)地產(chǎn)商，在美國和英國擁有和管理1.09億平方英尺（約1013萬平方米）的工業(yè)地產(chǎn)和辦公樓，普洛斯則是全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設施和工業(yè)基礎設施提供商。

聲明發(fā)出后，10月28日，Liberty的股價直線上升，開盤報價58.60美元，漲幅達到15.88%。

如果有任何問題，歡迎掃描如下二維碼，聯(lián)絡北美房產(chǎn)投資集團的相關(guān)專家。