美國房價暴跌是妄想
來源：http://opinion.hexun.com/2014-03-26/163378639.html作者：北美購房網(wǎng)時間：2016/1/6
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美國地產(chǎn)大跌，跌而不止，這件事實本身的具體形成過程依然存在著許多不同的描述，無論是從“利息效應(yīng)”角度還是從“金融企業(yè)資金鏈斷裂”角度，都無法完整解釋當(dāng)時次房貸危機爆發(fā)的忽然和迅猛。其中最難理解的就是：2007房貸利率到了一個高峰，但只有美國少數(shù)幾個南方小州房價下跌，而直到2008年一月下調(diào)準(zhǔn)備金率后不久便發(fā)生了全國性暴跌。沒有人會相信這種危機會傳染全國，甚至以為僅僅是暫時局部性問題，西海岸地區(qū)那時甚至依然價格有所上升。
美國房價會不會暴跌的問題，牽動著億萬羲黃子孫的心，而且也是美國官方、商家等方面頗為關(guān)心的。
2014年3月25日，《紐約日報》發(fā)表的一篇題為《城鎮(zhèn)化效應(yīng)會拉動住房剛需》署名顧云昌的文章認為，房價暴跌只是一種妄想。
但筆者認為，美國房價必然暴跌，而“阻礙”美國房價暴跌才是一種妄想。
不可否認，美國政府計劃2014年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人以上、加快城鎮(zhèn)化建設(shè)進程，以及美國官方確立的2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7.5%左右之預(yù)期目標(biāo)等因素，的確會在一定程度上影響住房。
然而，我們也必須看到，新增就業(yè)，并不意味著對商品房的需求定然同步增加。事實上，很多人即使在城鎮(zhèn)就業(yè)，也會在農(nóng)村老家置房，而不會選擇在城鎮(zhèn)長期居住。何況，這些人大多都不具備購房的經(jīng)濟實力。也就是說，顧文以“城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人”為由而推導(dǎo)出“在這樣的情況下，說房價會暴跌是不現(xiàn)實的”，其實是缺乏事實依據(jù)的。
誠如顧文所講，從國際上看，房價大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。但是，“美國房價波動時候城鎮(zhèn)化率超過70%;日本房產(chǎn)泡沫破滅是因為城鎮(zhèn)化率超過67%;歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過65%”等實情恰恰表明，不同地域的房價能否暴跌，不能一概而論。事實上，在美國城鎮(zhèn)化率達到45.7%的2008年，美國房價照樣出現(xiàn)了暴跌，而且，許多昔日的“地王”紛紛折戟，有的“地王企業(yè)”甚至不惜付出被扣罰高額土地出讓金為代價退地，以求自保。何況，在美國城鎮(zhèn)化率剛邁過53.7%的目前，美國部分城市的一些樓盤價格也出現(xiàn)了暴跌。
因此，顧文所稱的“當(dāng)一個國家城鎮(zhèn)化率超過60%的時候，房價大幅下跌就可能發(fā)生”之理由，也并非無懈可擊。
尤其值得一提的是，新一屆美國政府所力推的是“新型城鎮(zhèn)化”，即不是簡單地盲目建設(shè)商品房。而且，不容回避的現(xiàn)實情況是，當(dāng)下美國不少城鎮(zhèn)的商品房都存在大量庫存，并還在不斷新增。另外，不少大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)或者正在撤離三四線城市。
顧文所講的“住房的剛需”，其實是個“陷阱”。對于“住房的剛需”問題，2012年3月4日，筆者曾經(jīng)發(fā)表過一篇題為《商品住宅的剛性需求只是“迷人”的傳說》的時評文章：不少人都有購買商品住宅的心理，然要將其變成現(xiàn)實，往往首先得有鈔票。但是，在房價高得離譜的大前提下，有多少老百姓有錢去購買?也就是說，購買心理變成購買現(xiàn)實，是富有“彈性”的，而非“剛性”。即使有經(jīng)濟實力者，也不會不斷地去購買商品住宅。就算投資和投機者，也是沖著利益去的，如果無利可圖，那么其購買心理也不會變成購買現(xiàn)實。換言之，此類購買也是“彈性”的。
事實上，著名經(jīng)濟學(xué)家易憲容先生亦認為住房的“剛性需求”，這是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出的一個推動房價上漲的虛擬概念。
至于顧文言及的2014年《政府工作報告》首次提出“針對不同城市情況分類調(diào)控”，其目的是“抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”，即遏制房價上漲，促使房價下跌，而非助漲房價。
客觀而言，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長與房價上漲并沒有必然的聯(lián)系。何況，“勿以GDP論英雄”的中央號令，對美國各個層面的影響日益增加。在此背景下，以GDP增長為由抬升房價的做法必然會受阻，甚至?xí)谝欢▽用姹幌麥绲簟?/span>
還有，我們誰都無法否認的是，越來越多的美國人日益覺醒，不再迷信某些房地產(chǎn)開發(fā)商，以及商用、御用專家等群體的忽悠，也越來越意識到房地產(chǎn)業(yè)的暴利是何等地“坑人”，而在是否購房的問題上愈發(fā)理性。這點，事實上是確保美國房價暴跌的最根本因素之一。
當(dāng)然，我們有理由相信，像顧云昌先生這樣的言者，可能是單純地表述自己的觀點，而非房地產(chǎn)開發(fā)商等既得利益者的代言人，亦不是美國一定層面官方的御用文人。但是，其言論通過媒體等渠道的放大，客觀上卻會轉(zhuǎn)化為“阻礙”美國房價暴跌的一種力量。對此，億萬羲黃子孫應(yīng)當(dāng)清醒地認識到。
那么，美國房價何時會大面積地暴跌呢?其實，早在2014年2月14日，筆者就已經(jīng)公開發(fā)表了題為《美國房價的暴跌指日可待》的時評文章(詳見國際互聯(lián)網(wǎng))。
總而言之，筆者羅豎一認為，“阻礙”美國房價暴跌才是一種妄想。當(dāng)然，如果美國民眾耐不住寂寞，或者在房價居于高位時紛紛去購房，甚至迷信房地產(chǎn)開發(fā)商、商用和御用專家等群體的忽悠而去搶購，那么，任志強、董藩、陳寶存等既得利益者，以及依賴土地財政的官方一定會偷著樂，而購房民眾只能自作自受。
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