2015年美國房價跌漲權威分析
來源：http://www.hminvestment.com/News-view-5955.html作者：北美購房網(wǎng)時間：2016/1/9
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美國的房地產(chǎn)一直都很穩(wěn)定的，最近幾年隨著移民熱潮的到來，很多城市的房價都在穩(wěn)定的增長。但是未來美國的房產(chǎn)會如何呢?如果你僅僅是為了居住不是為了買房投資的話，那就不用考慮這些問題了。美國的房產(chǎn)市場是很規(guī)范的，風險也就相對很小了。
美國銀行(Bank of America)分析師Chris Flanagan最新報告預言，由于美國個人收入成長無法跟上自金融危機后的復蘇步伐，預料幾年內(nèi)房價將面臨下滑局面。
但是7月4月假期全美出游人數(shù)創(chuàng)八年來新高，顯示消費者閑錢變多了，再傳出九月美聯(lián)儲可能會加息，下半年美國房市走向?qū)绾?美國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會首席經(jīng)濟學家Lawrence Yun近日發(fā)表經(jīng)濟與房市觀察，他預測，美聯(lián)儲可能在九月或十月加息，目前這種氛圍也已造成房貸利率上漲;他估計至今年底利率將達4.3%至4.5%，到明年底會超過5%。不過，Yun曾在2013年底預期30年固定利率可能在2014年底跳升至5.4%。此外，2013年底Zillow房貸處長Erin Lantzb也曾預測2014年房貸可能會觸達5%。房地產(chǎn)網(wǎng)站首席經(jīng)濟學家Jonathan Smoke 去年底也預測，30年固定利率至今年底將達5%。這些房貸利率預測雖然都滑鐵廬，但也反映出美聯(lián)儲貨幣政策在全球金融環(huán)境下要面面俱到的壓力。
美國房市走向——市場預期加息
Yun認為，在美國房市走向成交量拉高的原因之一是預期房貸利率將上漲，通常在利率上漲的初期會促使很多人趕快做決定，而不再等利率漲得更高才買屋。
成屋銷售在五月達到2009年以來的最高量，而且2009年當時還有政府推出的買屋獲8千元的稅金扣除額;雖然現(xiàn)在沒有這些購屋刺激方案，但經(jīng)濟的改善帶來購屋的誘因和財務能力;同時，新屋銷售也達到七年來新高，營建申請許可也達到八年來的高點，而購買成屋成交中的交易也達九年來高點。
另一個原因是首次購屋人也走進房市，五月房市的首次購屋人占32%，比去年的27%上漲很多，這與FHA房貸的幫助有關。同時，投資客也逐漸退場，因為房價上漲后使投資報酬率不再亮麗。
美國房市走向——供給面短缺
雖然購屋仍回籠，但整個房市走向中售屋數(shù)量遠少于需求。很多城市的售屋庫存量一直處于極低點，如丹佛和西雅圖，當?shù)鼐蜆I(yè)成長強勁，但是售屋庫存卻少得離奇，僅有不到一個月的售屋庫存量。
Yun指出，房屋供給面短缺的根本原因在于過去五年來建商在房市里的大量缺席，根據(jù)人口成長，基本上建商應該每年新建150萬棟新屋，但是建商在2009年只蓋了55萬戶，2010年59萬戶，2011年61萬戶，2012年78萬戶，2013年93萬戶，2014年100萬戶。預計今年將建成新屋110萬戶，明年140萬戶，真正回到每年150萬戶新屋的水平可能要等到2017年。新屋銷售也會追隨這個趨勢，而新屋營建的持續(xù)增加會慢慢減少供給面短缺的壓力。
根據(jù)HW報導，Capital Economics經(jīng)濟學家Ed Stansfield也認為，150萬的新屋營建數(shù)量要直到2017年才會出現(xiàn)，而在2006年的逾200萬戶新屋營建規(guī)模將很難再現(xiàn)。
目前已沒有大量的法拍或短售屋來干擾房市，它們現(xiàn)在只占房市交易的10%，而且未來數(shù)月還會持續(xù)減少，因為超過三個月未繳房貸的違約房貸已經(jīng)越來越少。Yun甚至建議那些經(jīng)營法拍屋的人可以開始改變經(jīng)營策略了。
美國房市走向——房價上漲
美國房市走向在供需不平衡的情況下，帶來房價的上漲，很多城市房價上漲幅度是薪資漲幅的三倍至四倍。對租屋族來說，更無力的是他們才開始存錢，就眼睜睜的看著房價和頭款水漲船高，離他們越來越遠。
Yun說，最近數(shù)月石油價格下跌使物價通膨減至最低的效果只是短期的，到了11月之后，石油價格跌價的影響就不存在，因為石油就是從去年11月跌價，所以從11月起年度石油價格就不再呈現(xiàn)跌幅，物價上漲的通膨情況就會浮現(xiàn)。
他認為，值得注意的是租金，3.5%租金漲幅已是近八年來最高，消費者物價指數(shù)的通膨可能在明年初跨過3%的警界線。
Realtor.com根據(jù)六月前三周資料指出，六月份房屋中位價比五月上漲2%，比去年上漲7%，美國房市走向趨于上漲。
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