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海外置業(yè)備受投資者關(guān)注，國(guó)內(nèi)人士開始紛紛購(gòu)買美國(guó)房子做起了美國(guó)的房東。在這樣的環(huán)境下，在美國(guó)擁有一所自己的房子看似不是一件難事了，但是買房過戶作為這個(gè)過程重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，和中國(guó)到底一樣不一樣呢？

 

房產(chǎn)過戶是個(gè)大學(xué)問，買主有權(quán)選擇過戶律師，保證買主得到合法產(chǎn)權(quán)。如果你不知道找誰(shuí)，經(jīng)紀(jì)人會(huì)向你推薦。律師在過戶前會(huì)檢查產(chǎn)權(quán)史(Title Search)，查明賣主確實(shí)擁有產(chǎn)權(quán)。最長(zhǎng)要查40到60年的歷史，各個(gè)州有自己的規(guī)定。如果查出問題，要把問題解決了才能過戶。產(chǎn)權(quán)檢查還能發(fā)現(xiàn)與房產(chǎn)有關(guān)的債務(wù)(Lien)，比如拖欠稅金(RealEstate Tax Lien)，貸款(MortgageLien)，裝修費(fèi)(Mechanic’s Lien)等。這些債務(wù)會(huì)跟著房子走，所以在過戶前一定要賣主把它們清除掉。如果沒有問題，過戶后律師會(huì)到當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭?Department of Land Record)把房契登記在買主名下。為了防止意外，貸款銀行還會(huì)要求買主為貸款銀行買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title Insurance Lender’s Coverage)。屋主自己的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Owner’s Coverage)，買主有權(quán)決定買或不買。

 

 

美國(guó)房產(chǎn)過戶前準(zhǔn)備

 

過戶前一個(gè)星期，買主須落實(shí)房屋貸款。如果房貸利率還沒鎖定(Lock)，要馬上鎖定，以免過戶時(shí)來不及辦理。還要根據(jù)過戶公司給的過戶費(fèi)清單(HUD-1)草稿，把過戶費(fèi)準(zhǔn)備好，并通知銀行什麼時(shí)候要多少錢。

 

過戶前幾天買方經(jīng)紀(jì)人會(huì)向賣方經(jīng)紀(jì)人要房屋檢查時(shí)查出來的問題的修理帳單(Repair Invoice)。一般修理應(yīng)有90天的保修期，修理帳單也可以做為保修憑據(jù)。買主在過戶前還要把房子重新檢查一遍(Final Walk Through)。除了看該修的東西都修好了，所有設(shè)備都正常運(yùn)行，賣主應(yīng)該留下的東西都在，還要記錄水電氣表的數(shù)位。如果發(fā)現(xiàn)沒修好的東西，過戶時(shí)一定要與賣主交涉。

 

在過戶的前一天，過戶公司會(huì)給一張精確的過戶費(fèi)清單，買主可根據(jù)清單上的過戶費(fèi)，到銀行開現(xiàn)金支票(Casher Check)。現(xiàn)金支票可以開給買主自己，過戶時(shí)在反面寫上付給過戶公司既可。過戶時(shí)還要帶一張私人支

票，如果實(shí)際過戶費(fèi)超過現(xiàn)金支票數(shù)額，再開一張私人支票補(bǔ)齊。

 

 

美國(guó)房產(chǎn)過戶費(fèi)用有哪些?

 

過戶費(fèi)包括五個(gè)部分，與貸款有關(guān)的費(fèi)用，貸款銀行預(yù)收款，中間帳戶預(yù)扣款，與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費(fèi)用，以及過戶稅和產(chǎn)權(quán)登記稅。各種費(fèi)用加起來是房?jī)r(jià)的2%到4%，這還不包括首付部分。

 

與貸款有關(guān)的費(fèi)用(Items Payable in Connectionwith Loan)

貸款銀行預(yù)收款(Items Required by Lender tobe Paid in Advance)

預(yù)付一個(gè)月的貸款利息

貸款保險(xiǎn)的總數(shù)大約1.5%

一年房屋保險(xiǎn)

 

中間帳戶預(yù)扣款(Reserves Deposited withLender)

預(yù)扣兩個(gè)月的房屋保險(xiǎn)費(fèi)

預(yù)扣兩個(gè)月貸款保險(xiǎn)

預(yù)扣兩到七個(gè)月的房地產(chǎn)稅，取決於過戶月份

 

與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的費(fèi)用(Title Charge)

過戶律師費(fèi)(Settlement Fee)

產(chǎn)權(quán)檢查費(fèi)(Title Search)

銀行產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title Insurance Lender’sCoverage)

屋主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Owner’s Coverage)

 

公證等其他費(fèi)用

政府登記稅和過戶稅(Government Recording andTransfer Charges)

登記費(fèi)(Recording Fee)

市/郡過戶稅/房產(chǎn)證印花稅(City/CountyTax/Stamps)

州過戶稅(State Tax/Stamps)

州登記稅(State Recordation Tax)

 

過戶律師還會(huì)建議買主購(gòu)買地界勘察圖(Survey)。有人問為什么每次賣房都要重花錢做地界勘察圖，就用賣主的那張不是可以省錢嗎。律師的回答是，重做可保證地界圖的精確性和真實(shí)性，否則可能會(huì)有人鉆空子給假圖。簡(jiǎn)單的地界勘察圖(House Location Drawing)是畫有房子位置和地界的平面圖，費(fèi)用在$150到$300。復(fù)雜的還有三維房屋與地界定位(Boundary Survey)，費(fèi)用在$450到$2,000。做一張最簡(jiǎn)單的就可以了。

 

過戶費(fèi)清單還會(huì)有POC的字樣，意思是在過戶前付過了(Paid Outside of Closing)，比如房屋檢查費(fèi)等等。白蟻檢查費(fèi)一般在過戶時(shí)支付。房屋保險(xiǎn)費(fèi)可以事先付，也可以在過戶時(shí)付。

 

可以說，美國(guó)房子在完成過戶程序，在進(jìn)行登記以后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓便已不再重要，也不需要可以保管。業(yè)主的信息全部在政府留有備案，將來將房屋出租出售都不需要類似房產(chǎn)證等文件，產(chǎn)權(quán)所有人就可以輕松辦理了。

 

這樣不算簡(jiǎn)單的流程中包含了很大的信息量，作為買房者應(yīng)該認(rèn)真分析其中的關(guān)鍵因素，做到買房清晰明確。