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Source: CBRE

30城寫字樓市場定位

根據(jù)30城的寫字樓市場總體情況，以及當?shù)馗呖萍籍a業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，北美房產投資集團（NAREIG）將30城寫字樓市場歸為4個類型：新興市場、高增長市場、落后市場、以及潛力市場，各城市定位如下圖所示。

硅谷的寫字樓及高科技就業(yè)市場都表現(xiàn)強勁，緊隨其后的是舊金山半島和舊金山市區(qū)，這三員大將組成的舊金山灣區(qū)整體趨勢欣欣向榮。美國南部、西部部分低成本市場得益于灣區(qū)租戶外流，也進入了第一梯隊，比如：奧斯汀、鹽湖城、鳳凰城、和波特蘭。在美國南部、西部地區(qū)，也出現(xiàn)了不少新興市場，它們是圣地亞哥、橙縣、夏洛特、納什維爾、和達拉斯等。

風險投資 → 就業(yè) → 寫字樓市場 

風險投資（Venture Capital）簡稱是VC，在中國是一個約定俗成的具有特定內涵的概念，把它翻譯成創(chuàng)業(yè)投資更為妥當。廣義的風險投資泛指一切具有高風險、高潛在收益的投資；狹義的風險投資是指以高新技術為基礎，生產與經營技術密集型產品的投資。

目前，高科技產業(yè)的發(fā)展已經成為商業(yè)活動的重要部分，并且支撐著美國的經濟發(fā)展。各項指數(shù)顯示，美國目前經濟發(fā)展仍處于健康良好的態(tài)勢。過去五年，高科技產業(yè)的迅速發(fā)展讓部分人懷疑，該行業(yè)是否已經到達頂峰，是否能夠平穩(wěn)過度到下一商業(yè)周期。

風險投資是高科技產業(yè)發(fā)展的主要資金來源。根據(jù)路透社數(shù)據(jù)，2014年風險投資在軟件服務、媒體娛樂等行業(yè)投資額同比增長100%，源源不斷涌入的資本成為高科技產業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)的必備因素。

下圖為高科技產業(yè)風投后期資金與就業(yè)增長率對比，VC資金的注入是高科技公司能雇傭更多員工進行創(chuàng)新、研發(fā)等的保證，從而拉動了當?shù)貙�寫字樓空間的需求。

上圖將舊金山寫字樓平均年租金（$/sqft）與全美風投總額進行對比，得出風投資金、就業(yè)市場、與寫字樓市場呈極強的相關性。

 

寫字樓市場周期分析

按照每年全美各寫字樓總體平均分析，2009年因受金融危機影響，全美寫字樓市場處于緊縮狀態(tài)，2010-2011年經濟呈緩慢復蘇狀態(tài)，因此寫字樓市場也停留在穩(wěn)定期。2012年是全美經濟開始復蘇，與此同時寫字樓市場進入擴張期，截止2015年9月，全美寫字樓市場仍處于此階段。

在下圖，我們還可以看出舊金山市區(qū)、舊金山半島、硅谷、曼哈頓、多倫多已經進入成熟期，在此時間點投資以上幾個寫字樓的升值空間有限。

而奧斯汀、波士頓、芝加哥、西雅圖正處于擴張期后半段，市場明朗，適合傾向低風險資產的投資者。

2015年上半年，全美A級寫字樓平均回報率5.90%，B級寫字樓平均回報6.93%，C級寫字樓市場平均回報8.83%。

北美房產投資集團（NAREIG）建議投資者結合各城市定位圖以及寫字樓市場周期圖綜合考慮，從自身投資需求出發(fā)，以實現(xiàn)利益最大化。

2015年上半年 全美寫字樓類商業(yè)地產成交情況

2015年上半年，全美寫字樓類商業(yè)地產總投資額為714億美元，與去年同期相比，增幅高達36%。

全美寫字樓市場按地區(qū)可以分為市中心CBD區(qū)，和郊區(qū)寫字樓園區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2015年郊區(qū)寫字樓交易額增幅為50%，而CBD區(qū)域則增幅20%。

在714億美元的寫字樓投資中，外來資本為136億美元，占總金額的19%。其中加拿大投資中位列第一，隨后是香港、新加坡、中國大陸、和挪威。