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近幾年來，中國的房地產(chǎn)市場開始放平, 加上人民幣貶值和中國股市危機, 造成中國資金大量外流, 其中絕大部分來到了美國。據(jù)統(tǒng)計, 2014年美國25%以上的海外投資來自中國。

房東免責(zé)商業(yè)地產(chǎn) (NNN)目前是低風(fēng)險投資者的首選, 租金凈回報一般在6%-7%之間。當(dāng)然，土地開發(fā)也是一種選擇, 高風(fēng)險也相應(yīng)有高回報。

在做任何土地開發(fā)之前, 投資者必須了解中美商業(yè)文化的差異。在美國, 政府對土地開發(fā)有非常詳細(xì)的規(guī)定, 來保護(hù)投資者本人及其第三方合作人。無論是設(shè)計, 工程, 融資, 營銷, 法律，還是政府許可, 每一個環(huán)節(jié)都要交由專業(yè)人士來處理, 而這些專業(yè)人士將組成一個團(tuán)隊，一起完成項目開發(fā)。

接下來，我們將介紹美國土地開發(fā)最基本的步驟。無論您是打算與第三方融資，還是獨立做開發(fā)，這些信息都對您非常有用。由于內(nèi)容較多，我們將會分成幾期來介紹：

1.         設(shè)計前階段

銀行貸款

·             如果海外投資者打算申請銀行貸款購買土地, 難度相當(dāng)大。因為土地風(fēng)險非常高, 所以在銀行無法確定土地開發(fā)的可能性時，都不愿貸款。

·             在投資者用現(xiàn)金購買土地后, 會有較多的建筑貸款選擇。一般銀行會要求投資者首付50%, 利息一般在4%-6%之間。

·             根據(jù)項目的大小, 地點和投資者的信用度, 首付可能會增加或減少, 銀行也可能要求海外投資者和本地有開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商一起合作開發(fā)項目。

可行性報告

·             研究政府的土地規(guī)劃來確定該地產(chǎn)的開發(fā)潛力和規(guī)劃要求

·             研究該土地的授權(quán),和政府許可歷史

·             根據(jù)以上調(diào)研結(jié)果, 擬出一個基本的設(shè)計方案

·             根據(jù)已有的數(shù)據(jù), 計算預(yù)期成本和利潤

·             詢問許可流程, 查看當(dāng)?shù)卣�府是否對該地產(chǎn)有特殊要求。根據(jù)項目方案和規(guī)模, 這個過程可能會涉及到市政府, 省政府甚至國家政府部門

地形測量

·             土地測量師會對該地產(chǎn)的面積, 地形, 樹木, 水流, 公共設(shè)施所在地等方面進(jìn)行勘探

·             了解和記錄土地當(dāng)前有無特殊狀況, 如濕地, 暗流等

·             對地形測量圖蓋章, 待日后申報政府

巖土測試

·             巖土工程師會對土質(zhì)和坡度進(jìn)行測量。如果坡度超過40%, 則表示該地屬于陡坡，在設(shè)計和審批過程中需要特殊考慮。其他測試包括泥石流, 土地液化和泛洪測試等

·             給結(jié)構(gòu)工程師在地基設(shè)計和護(hù)土方面提供專業(yè)和有效的建議

·             對土質(zhì)報告蓋章, 待日后申報政府。

·             研究并查看該地產(chǎn)有無在日后會增加開發(fā)費用的特殊狀況, 如斜坡, 濕地等。這些問題都可能需要工程師來進(jìn)行進(jìn)一步勘探

·             做市場調(diào)研, 了解市場的走勢，并尋找可參照的地產(chǎn)項目

土木工程

·             土木工程師對該地產(chǎn)和周邊環(huán)境進(jìn)行勘探

·             土木工程師對管道, 排污, 基礎(chǔ)設(shè)施連接和其他非建筑有關(guān)項目進(jìn)行設(shè)計

·             對土木工程設(shè)計方案蓋章, 待日后申報政府

自然生態(tài)

·             如果在地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)有濕地, 溪流, 暗流, 特殊樹種和野生動物的話, 投資者需請生物學(xué)家和環(huán)境學(xué)家對該地進(jìn)行進(jìn)一步勘探

·             如果以上情況發(fā)生, 州政府和國家政府會關(guān)注該開發(fā)項目, 會進(jìn)行更多勘探和測試

2.         設(shè)計階段

建筑設(shè)計

建筑設(shè)計師不僅要設(shè)計出符合投資者要求的設(shè)計, 同時也要遵從政府的法律法規(guī), 土地規(guī)劃要求, 工程師的建議等。

設(shè)計師可按以下方式計費：

1）一次性付清, 2）按小時, 3） 按每平方尺4）按總開發(fā)成本的百分比

建造工程投標(biāo)

總承包商根據(jù)項目規(guī)模, 范圍, 建筑設(shè)計, 工作人員數(shù)量提供精確、詳細(xì)的估算。

出價因項目而異。投資者需要提供詳細(xì)的工程估價并列出工程每部分的時間和預(yù)算。承包商的出價是他們專業(yè)度和可靠性的體現(xiàn)。投資者應(yīng)從謹(jǐn)慎對比多個標(biāo)書，不應(yīng)以價格為最終導(dǎo)向。

結(jié)構(gòu)工程

·             建筑工程師提供地基, 重力(結(jié)構(gòu)穩(wěn)固)和橫向 (防地震)設(shè)計, 建筑材料以及其他相關(guān)設(shè)計。

·             對結(jié)構(gòu)設(shè)計、計算和工程細(xì)節(jié)蓋章, 待日后申報政府。

3.         規(guī)劃許可階段: 土地使用

市政代表會議

·             通常情況下, 投資者應(yīng)和以下部門: 土地使用, 建筑, 消防, 交通, 社區(qū), 健康的代表會面，討論其初步設(shè)計,  并聽取意見和建議。

·             會議中, 盡量和代表們就探討已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的地質(zhì)問題，或預(yù)先審批初期設(shè)計方案。如果開發(fā)中可能遇到的問題已在會議上商定好，日后開發(fā)時會節(jié)省很多時間。

·             該會議可作為可行性報告的一部分，建議盡早進(jìn)行。

土地使用許可(Master Use / Land Use Permit)

·             土地使用許可是新項目開發(fā)和土地邊界調(diào)整等的必經(jīng)流程。

·             該許可通常在建筑許可獲準(zhǔn)之前下發(fā)。

·             調(diào)查員會關(guān)注如何利用土地和物業(yè)（例如：使用和占用率, 樓高, 占地率, 容積率, 空地, 停車, 步行和公交, 綠化設(shè)計等), 而不是建筑設(shè)計細(xì)節(jié)。

·             該階段通常需要6－9個月

4.         建筑許可階段

建筑許可也許是開發(fā)前最重要的一個環(huán)節(jié), 通常在土地使用許可通過之后開始。但不同地區(qū)可能會有不同流程。建筑許可一般涉及好幾個政府部門和多位調(diào)查員。審批時間一般為6-12個月, 根據(jù)發(fā)展規(guī)模和建筑物數(shù)量而定。

建筑、人身及消防安全

·             建筑法規(guī)著重于性命安全, 緊急出口, 施工方法, 占用分離, 結(jié)構(gòu)耐火性, 內(nèi)飾舒適性等方面。

土地規(guī)劃

·             更進(jìn)一步的土地使用審核，涵蓋建筑和馬路之間的距離, 建筑占地比例, 高度, 建筑間隔, 開放空間, 景觀綠化, 停車和建筑進(jìn)出口等。

能源使用

·             檢查隔熱性、保溫性和建筑內(nèi)部電路系統(tǒng)是否符合國家能效標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)空氣質(zhì)量法案。

·             審核建筑的環(huán)保機制 （包括 LEED, BuiltGreen等) 的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

消防

·             檢查建筑的防火、噴水系統(tǒng), 電梯規(guī)劃, 有無緊急撤離標(biāo)識, 消防報警系統(tǒng)等。