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出租公寓是商業(yè)地產(chǎn)中的一個(gè)重要類型。美國(guó)租房群體龐大，約35% 的人口居住在出租公寓中，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，租房大軍增長(zhǎng)的同時(shí)也帶動(dòng)了租金上漲和房產(chǎn)增值。由于投資出租公寓可以帶來穩(wěn)定、長(zhǎng)期的現(xiàn)金回報(bào)，海外投資者可以委托當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理人員經(jīng)營(yíng)，無(wú)需親力親為。無(wú)論您是打算投資獨(dú)個(gè)單元還是幾十戶的公寓大廈，房屋保險(xiǎn)都是您不得不考慮的環(huán)節(jié)。為了能夠減少出租時(shí)可能會(huì)遇到的麻煩與糾紛，今天我們就來快速普及一下公寓保險(xiǎn)的基本常識(shí)。

1.   公寓保險(xiǎn)類型

出租公寓主要涉及三類保險(xiǎn): 房東保險(xiǎn), 租戶保險(xiǎn), 和自然災(zāi)害保險(xiǎn)。

1) 房東保險(xiǎn) (Rental Property Insurance / Landlord Insurance)

房東保險(xiǎn)主要保護(hù)房東由于自然災(zāi)害、事故、傷害等與房屋相關(guān)因素產(chǎn)生的損失。同時(shí)，該類型保險(xiǎn)還負(fù)責(zé)房東的租金收入損失、維修費(fèi)、甚至是房屋整體結(jié)構(gòu)替換費(fèi)用。由于不同保險(xiǎn)公司的保單覆蓋范圍有所差異，投資者需要找到專業(yè)人士資訊并在簽字前仔細(xì)閱讀條款。一般來說，保單可以涵蓋以下幾點(diǎn)或全部?jī)?nèi)容：

- 房屋損失 (property damage): 保護(hù)公寓建筑和單元因火災(zāi)、暴風(fēng)雨、搶劫、蓄意破環(huán)及租戶行為遭受的損失。

- 責(zé)任保險(xiǎn) (liability insurance): 保護(hù)房東不受責(zé)任索賠及訴訟。無(wú)論是租客、訪客、還是入侵者在房屋中受傷，責(zé)任保險(xiǎn)都可以負(fù)責(zé)支付相關(guān)費(fèi)用 (如: 醫(yī)療費(fèi)，訴訟費(fèi)，安置費(fèi)等等)。該條款還會(huì)保護(hù)因房東本人造成的租客個(gè)人財(cái)產(chǎn)損失。例如: 由于房東忘記修理漏水的管道而導(dǎo)致租客收藏的昂貴唱片發(fā)霉，責(zé)任保險(xiǎn)將負(fù)責(zé)賠償。

- 收入損失 (loss of income): 負(fù)責(zé)因火災(zāi)、暴風(fēng)雨等極端天氣情況導(dǎo)致房屋不可租，而造成的收入損失。

- 選擇性保險(xiǎn)項(xiàng)目 (optional coverage): 房東可以在保單中添加其它保險(xiǎn)類型。例如: 租金保障險(xiǎn)，自然災(zāi)害險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來保護(hù)租屋內(nèi)的個(gè)人財(cái)物 (家具、地毯等)。

2)  租戶保險(xiǎn)

很多租客認(rèn)為房東的 “房東保險(xiǎn)” 會(huì)理賠租客的損失，但事實(shí)上該只涵蓋房子，投保的是結(jié)構(gòu)，并不保障租戶的個(gè)人權(quán)益。也就是說，如果租客在出租屋內(nèi)丟失了東西，房東并不負(fù)責(zé)。因此，租戶自己需要購(gòu)買 “租戶保險(xiǎn)” 來降低自己的家具財(cái)物因天氣 (火災(zāi)、暴雪、颶風(fēng)、閃電等) 或非天氣因素 (盜竊、動(dòng)亂，飛機(jī)等) 造成的損失。因保額和所選條款的不同，租戶保險(xiǎn)的年保費(fèi)一般在 $100-500 之間。

3) 自然災(zāi)害保險(xiǎn)

一般來講，“自然災(zāi)害保險(xiǎn)”并不涵蓋在最基礎(chǔ)的“房東保險(xiǎn)”中。如果您的房屋位于高危險(xiǎn)地區(qū)，例如地震帶或是洪水易發(fā)區(qū)，建議您購(gòu)買某一種或幾種災(zāi)害險(xiǎn)來降低可預(yù)見的損失。同樣是龍卷風(fēng)保單，頻頻發(fā)生風(fēng)暴克薩斯州 (Texes) 的保費(fèi)一定會(huì)高于危險(xiǎn)系數(shù)較低的密歇根州 (Michigan)。

2.  如何降低保險(xiǎn)開銷

- 加強(qiáng)房屋安全性。如果房東能夠加裝防盜監(jiān)控設(shè)施，煙霧報(bào)警器，防火報(bào)警器等會(huì)降低危險(xiǎn)發(fā)生概率，更符合保險(xiǎn)公司降低保費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

- 把房屋保險(xiǎn)與其他類型保險(xiǎn)(如車險(xiǎn)) 綁定在同一個(gè)公司投保，更容易獲得折扣，從而降低總開銷。

- 提高自費(fèi)額度，這意味著投保人在遇到損失時(shí)自己負(fù)責(zé)的比例較高 。例如: 某房東保險(xiǎn)的自費(fèi)額度為$2000 ，房東總損失為$4000，保險(xiǎn)公司只負(fù)責(zé)賠償 $2000。自費(fèi)額度越高，保費(fèi)相應(yīng)就越便宜。

- 老客戶優(yōu)惠。保險(xiǎn)公司一般會(huì)給3年以上的老客戶5-10% 不等的折扣。

3. 保險(xiǎn)索賠程序及時(shí)限

- 如果緊急情況發(fā)生(某人受傷，火災(zāi)等)，請(qǐng)第一時(shí)間撥打911求助。

- 觀察事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)。保險(xiǎn)理賠人將會(huì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的損壞狀況進(jìn)行檢查。需要注意的是，房東需要在向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)理賠前盡量多的收集信息。

- 紀(jì)錄房屋損壞狀況及傷者情況。房東需要用照片或文字記錄下房屋損害狀況。如果有傷者，房東需要記錄下當(dāng)時(shí)所發(fā)生的所有情況以及傷情如何。

- 在時(shí)間發(fā)生后60天內(nèi)聯(lián)系保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人或保險(xiǎn)公司，有些公司支持網(wǎng)上提交索賠申請(qǐng)。為了加快索賠程序的進(jìn)程，房東需要配合保險(xiǎn)公司及時(shí)提交相關(guān)材料。

- 保存所有事件相關(guān)文件。嚴(yán)重的事故可能會(huì)導(dǎo)致法律訴訟，房東需要保存好所有證據(jù)，以備日后不時(shí)之需。

- 雖然不同保險(xiǎn)公司的索賠政策不一，但一般會(huì)在30天內(nèi)給客戶反饋。

總結(jié)

由于美國(guó)擁有大量的租房人口，經(jīng)營(yíng)出租公寓對(duì)于海外投資者來無(wú)疑是平衡資產(chǎn)配置、獲得穩(wěn)定收益的不二選擇。然而，成功購(gòu)買公寓地產(chǎn)僅僅只是投資征程的開始。如果您也希望在提高收益的同時(shí)降低由于“不可控”因素造成巨大損失，那就需要了解房屋保險(xiǎn)、重視保險(xiǎn)的必要性。無(wú)論您是對(duì)海外出租公寓項(xiàng)目感興趣，還是希望深入了解相關(guān)保險(xiǎn)條款，我們國(guó)內(nèi)的顧問都可以幫您對(duì)接海外華人專家，即時(shí)為您答疑解惑。