在美國這個(gè)城市規(guī)劃與政策法規(guī)緊密聯(lián)系的國家，規(guī)劃人員需要熟練掌握與土地規(guī)劃利用相關(guān)的法律法規(guī)。
在規(guī)劃系開設(shè)的土地利用法（Land Use Law）課程的前幾堂課上，教授對整個(gè)美國的法律體系進(jìn)行了系統(tǒng)介紹。在講到美國憲法第五修正案的“Taking clause”（人民私有產(chǎn)業(yè)，如無合理賠償，不得被征為公用）時(shí)，聯(lián)想到國內(nèi)的情況，我提問：“如果私人土地?fù)碛姓卟唤邮苋魏窝a(bǔ)償，并堅(jiān)持拒絕出讓土地，怎么辦？” 教授的回答是：“Why not？”
Heemeyer和他的推土機(jī)
之所以這樣問，是印象中，曾看過一個(gè)視頻：一個(gè)普通的美國公民，在擁有的土地被政府強(qiáng)征后，自己將推土機(jī)改造成裝甲車，摧毀了他居住的整個(gè)小鎮(zhèn)，最后飲彈自盡，并未造成其他人員傷亡。后來筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這件事情存在，但整個(gè)經(jīng)過和強(qiáng)行征用土地?zé)o關(guān)。
2004年的6月4日， Marvin John Heemeyer，一名科羅拉多州小鎮(zhèn)上普通的焊接工和汽車修理工，駕駛自己用推土機(jī)改裝的“裝甲車”在街上橫沖直撞，推倒了很多房屋, 包括市政廳和前任市長的住所，而當(dāng)?shù)鼐經(jīng)]有絲毫辦法阻止他。他將推土機(jī)焊上了裝甲，如同一個(gè)鏟斗扣在駕駛艙上。警方向這個(gè)鋼鐵怪物開了200多槍，并三次試圖用炸藥把它炸開，但都不管用。另外，Heemeyer在推土機(jī)上安裝了一個(gè)攝像機(jī)和兩個(gè)監(jiān)視器，用以觀察外面的情況，在推土機(jī)前端架了另外兩支槍, 另外隨身攜帶了一支50毫米口徑的槍。但他明顯沒有傷害人的企圖，整個(gè)過程也沒有任何人受傷。”（報(bào)道來自東方新聞：美國一男子將推土機(jī)改成“裝甲車”推倒市政廳）最后，當(dāng)“裝甲車”由于機(jī)械故障再也不能動后，Heemeyer在他的堡壘里飲彈自盡，此時(shí)整座小鎮(zhèn)幾乎已被他摧毀。Discovery頻道還專門為這件事拍攝了紀(jì)錄片。
事情的起因，是Heemeyer因違反了鎮(zhèn)條例被罰款，以及他對鎮(zhèn)分區(qū)規(guī)劃的強(qiáng)烈不滿。1992年，Heemeyer花費(fèi)42000美元從Resolution信托集團(tuán)手上購買了2英畝土地。他在自己的土地上開了一家汽配店，主要銷售汽車消音器。2001年，分區(qū)規(guī)劃委員會（Zoning Commission）和鎮(zhèn)代理人委員會（the Town's Trustees）通過了一家水泥加工廠的建設(shè)方案。這座水泥加工廠將建在汽配店旁邊的土地上，這塊土地也是很多年來前往Heemeyer汽配店的必經(jīng)之路，這么一來，這條路就被堵死，汽配店也將無法營業(yè)。Heemeyer強(qiáng)烈反對方案通過，但他的申訴沒有任何效果。同時(shí)，Heemeyer還因違反多項(xiàng)條規(guī)被處以了2500美元的罰款，包括“違規(guī)處理廢棄汽車”、“未加入鎮(zhèn)公共排污系統(tǒng)”。Heemeyer而后對政府提起訴訟，做最后一搏，但所有努力仍是徒勞的。這一切把他逼上絕路。在鋌而走險(xiǎn)前，他把自己的遺言錄了下來，寄給他的弟弟。在錄音里他說道：“……我將犧牲我的生命，拒絕他們帶給我的慘淡的未來，來證明他們所做的一切都是錯誤的。”
美國規(guī)劃系統(tǒng)簡介
理解此類問題的根源，要首先從美國的土地利用系統(tǒng)說起。美國的土地利用管理系統(tǒng)，繼承于英吉利法，注重保護(hù)個(gè)人產(chǎn)權(quán)。經(jīng)過兩百多年發(fā)展，州在聯(lián)邦政府的管轄下，具有自主定義和限制土地產(chǎn)權(quán)的法律權(quán)限，包括利用土地和相關(guān)自然資源的權(quán)力。在州自主管理的背景下，州政府將土地利用的權(quán)力逐層下放至城市（Cities）、鎮(zhèn)（Towns）和村（Villages）級政府，使其具有進(jìn)行土地利用規(guī)劃、區(qū)劃條例（Zoning）、審核評估土地再劃分（Subdivision）和地區(qū)開發(fā)（Site Development）的權(quán)力。在大部分州，當(dāng)?shù)卣畵碛邢拗茖ν恋乩煤铜h(huán)境資源具有負(fù)面影響的土地發(fā)展的權(quán)力；在一部分州，當(dāng)?shù)卣谶M(jìn)行土地立法時(shí)，也需考慮區(qū)域、州、聯(lián)邦的利益不受損害。在所有相關(guān)法律、條例中，區(qū)劃條例（Zoning）始終是美國土地利用的基石。
區(qū)劃條例的歷史始于20世紀(jì)初。在當(dāng)時(shí)的紐約，第五大道的商人對街道上房屋其他用途日益增多的現(xiàn)象深感擔(dān)憂，例如大量服裝制造廠、辦公室和高檔零售商店出現(xiàn)。社會上的普遍觀點(diǎn)是，這座城市因?yàn)樵絹碓蕉嗟哪μ齑髽嵌找嬗纺[。1913年，紐約市指定了一個(gè)委員會，對一種全新的想法進(jìn)行研究：根據(jù)土地利用對城市進(jìn)行區(qū)劃。在這個(gè)委員會的建議下，美國第一部綜合性區(qū)劃條例法規(guī)于1916年在紐約通過。法規(guī)條例將城市分成了不同用途的分區(qū)，只允許土地產(chǎn)權(quán)所有者對他們的土地進(jìn)行與所在分區(qū)用途相符合的開發(fā)利用。例如，第五大道上的零售商們將不再能自由地將他們的零售店（零售業(yè)）變成成衣加工廠（工業(yè)）。
區(qū)劃的概念被迅速傳播。到20年代中期，有約400個(gè)地級政府通過了區(qū)劃條例法規(guī)，這些行為也得到了州立法系統(tǒng)的支持——授權(quán)法案（Enabling Acts）在50個(gè)州被通過，授予地級政府系統(tǒng)管理私人土地利用的權(quán)力。在大部分州，區(qū)劃條例需要與當(dāng)?shù)鼐C合發(fā)展規(guī)劃（Comprehensive Plan）、土地利用規(guī)劃（Land Use Plan）相一致。在分區(qū)內(nèi)，每一塊（parcel）土地的使用功能被限定，但可以擁有與主要使用功能相關(guān)聯(lián)的附屬功能（accessory Uses），同時(shí)建筑的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)也需要符合區(qū)劃條例的規(guī)定（房屋面積、層數(shù)層高、房屋進(jìn)深等）。如果土地?fù)碛姓吣茏C明區(qū)劃條例對其造成了不必要的不便（unnecessary Hardships），他可以申請土地使用的條款特例（variances）。另外，如果土地利用方式在當(dāng)?shù)貐^(qū)劃條例頒布前就存在，土地?fù)碛姓呖梢岳^續(xù)按原有方式利用土地，但不能隨意進(jìn)行擴(kuò)建或改建（expanded or enlarged）。
州授權(quán)法案同時(shí)授予地方政府設(shè)立管理機(jī)構(gòu)（Administrative）和準(zhǔn)司法機(jī)構(gòu)（quasi-judicial）的權(quán)利，以審閱大宗土地開發(fā)的申請和區(qū)劃條例的合理性。大部分社區(qū)也設(shè)立了規(guī)劃委員會以審閱處理個(gè)人土地利用申請。區(qū)劃上訴委員會（Zoning Boards of Appeal）則對區(qū)劃條例標(biāo)準(zhǔn)的正確性、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)是否對土地?fù)碛姓咴斐刹槐匾牟槐悖╱nnecessary Hardships）擁有仲裁權(quán)。這些機(jī)構(gòu)在處理土地利用糾紛時(shí)，通常需舉行公眾聽證會，以確保裁決公平公正。
第五和第十四修正案
在社會發(fā)展過程中，不可避免地會出現(xiàn)政府需要大面積征用公民土地進(jìn)行開發(fā)利用的情況。通常政府拆遷分為公共目的性（for public use，如修建公路、危房改造）或個(gè)人(商業(yè))目的性（for private use，如房地產(chǎn)開發(fā)）。
在美國，政府拆遷發(fā)生時(shí)，也并非一派祥和沒有爭端。但當(dāng)糾紛發(fā)生時(shí)，美國民眾更多會選擇通過法律途徑與政府對簿公堂。美國憲法通過第五修正案（the Fifth Amendment）和第十四修正案(the Fourteenth Amendment)對公民的合法產(chǎn)權(quán)進(jìn)行保護(hù)，這也是美國民眾維護(hù)自己合法權(quán)益最有力的武器：
• 第五修正案：不經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得被剝奪生命、自由或財(cái)產(chǎn)；不給予公平賠償，私有財(cái)產(chǎn)不得充作公用。(No person shall be… deprived of life, liberty, or property, without due process of law; nor shall private property be taken for a public use, without jus compensation.)
• 第十四修正案：任何一州，都不得制定或?qū)嵤┫拗坪媳妵竦奶貦?quán)或豁免權(quán)的法律；不經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財(cái)產(chǎn)；在州管轄范圍內(nèi)，也不得拒絕給予任何人以平等法律保護(hù)。（No State shall make or enforce any law which shall abridge the privileges or immunities of citizens of the United States; nor shall any State deprive any person of life, liberty, or property, without due process of law; nor deny to any person within its jurisdiction the equal protection of the laws.）
值得注意的是，第五修正案的文本中使用的分號。這個(gè)分號將“正當(dāng)程序條款”（due-process clause）和“征用條款”（taking clause）分開。前者規(guī)定，任何土地利用法規(guī)的設(shè)立，必須出于公共目的；后者則規(guī)定，當(dāng)個(gè)人產(chǎn)權(quán)被政府出于公共目的征用時(shí)，政府必須給予合理補(bǔ)償。這兩項(xiàng)條款共同組成了土地征用糾紛發(fā)生時(shí)法院判決所依據(jù)的基石。通常情況下，如果法院認(rèn)定政府征用土地的確出于明顯的公共目的，政府可以使用Eminent Domain（行使國家征用權(quán)），但必須對被征用公民進(jìn)行合理補(bǔ)償；若非出于公共目的，則判決政府?dāng)≡V，征用土地?zé)o法施行。
但在實(shí)際操作中，也許會出現(xiàn)一種中間狀態(tài)——政府希望征用公民的土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，以推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以造福區(qū)域內(nèi)更多公民。尤其是在經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，這樣的征用會被政府認(rèn)為是出于“公共目的”。這種情況也是土地征用案例中最容易引起爭執(zhí)和糾紛的——在近一百年內(nèi)，涉及此類訴訟的案子層出不窮，但個(gè)人財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯觀念根深蒂固，法院在最終判決時(shí)，一直站在普通民眾這一邊。直到2005年Kelo v. City of New London一案，美國最高聯(lián)邦法院的大法官們以5：4的票數(shù)，最終認(rèn)定New London市政府出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的征用公民房屋的行為符合憲法第五修正案。這一判決也迅速在美國引起軒然大波。在之后的幾年間，這個(gè)判決甚至也給美國社會帶來了翻天覆地的變化。
Euclid v. Ambler Realty Co.案
早期的分區(qū)規(guī)劃規(guī)范了土地利用，但爭議也隨之而來——分區(qū)規(guī)劃從某種意義上剝奪了私人土地?fù)碛姓咦杂蛇x擇開發(fā)土地功能的權(quán)利。
比如，在俄亥俄州， Ambler 地產(chǎn)公司(Ambler Realty Company)對所在地Euclid村政府提起訴訟，官司一路打到聯(lián)邦最高法院。 Ambler地產(chǎn)公司宣稱，通過分區(qū)規(guī)劃而確立土地用途，并非合法的政府目的（no legitimate governmental purpose），本質(zhì)上是違憲的（unconstitutional）。原告認(rèn)為，分區(qū)規(guī)劃的制訂并未遵循“正當(dāng)法律程序”（due process)——美國聯(lián)邦憲法第五和第十四條修正案規(guī)定，“非經(jīng)正當(dāng)法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由和財(cái)產(chǎn)”（No person shall be…deprived of life, liberty, or property, without due process of law）。
但Ambler地產(chǎn)公司的觀點(diǎn)并未得到聯(lián)邦最高法院支持。1926年，聯(lián)邦最高法院對Euclid v. Ambler Realty Co.一案做出最終裁決。法院認(rèn)為，對土地利用進(jìn)行分區(qū)具有合法的公共目的性，其合法性可類比對個(gè)人產(chǎn)權(quán)使用的“妨害行為限制”（nuisance limitations on private property use）。通過分區(qū)規(guī)劃，土地利用的合理性增強(qiáng)，可減少造成“妨害行為”的鄰里糾紛，并使土地使用效率最大化。這一判決在美國“遵循先例”的法律體系中一舉奠定了分區(qū)規(guī)劃的合法性。因此，統(tǒng)一制定分區(qū)土地利用標(biāo)準(zhǔn)和建筑標(biāo)準(zhǔn)的分區(qū)規(guī)劃也被稱為“Euclidian Zoning”。【注： Nuisance妨害行為可定義為“不合理地妨害了他人自由享受個(gè)人財(cái)產(chǎn)甚至生命的行為”，可分為私有妨害和公共妨害（private and public nuisance）�！�
在之后幾十年里，分區(qū)規(guī)劃逐漸成為美國土地利用規(guī)劃主流。地方政府制訂區(qū)劃條例，州政府確定州內(nèi)土地利用的大方向，而聯(lián)邦政府通過1934年頒布的“全國住房法案”（National Housing Act）對城市發(fā)展施加影響，例如，日后開展的“城市復(fù)興運(yùn)動”（Urban Renewal Movement）、可負(fù)擔(dān)住房建設(shè)（Affordable Housing Programs）。1970年代開始，一系列聯(lián)邦法案頒布，區(qū)劃條例的制訂中加入了對環(huán)境問題的關(guān)注，對可能造成水污染、空氣污染的土地使用進(jìn)行限制。到了1990年代，分區(qū)規(guī)劃由于過分追求統(tǒng)一性，某種程度上已不符合市場需求的多樣性及可持續(xù)發(fā)展原則，部分地區(qū)開始實(shí)行一些不同于Euclidian Zoning的規(guī)劃形式，例如環(huán)境績效規(guī)劃(Performance Zoning)、獎勵式區(qū)劃（Incentive Zoning）、開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓（Transfer of Development Rights）、規(guī)劃單元整體開發(fā)（Planning Units Development）、組團(tuán)式區(qū)劃（Cluster Zoning）、形態(tài)準(zhǔn)則的基本分區(qū)原則（Form-based code）等。 但總的來說，傳統(tǒng)的Euclidian Zoning仍在美國地方規(guī)劃界占據(jù)主導(dǎo)地位。
Kelo v. City of New London案
1998年，New London市的失業(yè)率已達(dá)到了州平均失業(yè)率的兩倍，人口更降到了1924年以來的最低點(diǎn)。兩年后的2000年，New London市政府通過了一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，旨在“提供超過1000個(gè)工作崗位，增加稅收和其他財(cái)政收入，刺激城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展并改造城市中心區(qū)和臨水區(qū)。”而整個(gè)計(jì)劃的核心區(qū)便是曾經(jīng)繁華的Fort Trumbull半島。具體的經(jīng)濟(jì)復(fù)興發(fā)展項(xiàng)目，被市政府委托給了New London Development Corporation（NLDC，一家私人非盈利策劃公司，過去曾多次參與過New London市規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目）。根據(jù)NLDC公司的發(fā)展計(jì)劃，整個(gè)Fort Trumbull半島將被分為7個(gè)parcels，每個(gè)parcel將有不同的發(fā)展用途（商業(yè)、休閑）。值得一提的是，一家名為Pfizer的制藥公司已宣布將投資3億美元在Fort Trumbull半島相鄰區(qū)域建設(shè)研究中心，因此，NLDC公司希望以此為契機(jī)，吸引更多商業(yè)投資。
2000年1月，New London市政府通過法案授權(quán)NLDC公司收購或行使政府權(quán)利征用Fort Trumbull半島內(nèi)的土地（Conn. Gen. Stat. §8-193）。數(shù)月后，NLDC公司成功地與Fort Trumbull半島內(nèi)大多數(shù)居民達(dá)成收購協(xié)議，但以Susette Kelo為代表的一部分居民，拒絕出讓自己的房屋和土地，糾紛也就此展開。
Susette Kelo于1997年搬入Fort Trumbull半島，并對她的房子進(jìn)行了多次裝修；Wilhelmina和Charles Dery夫婦也是本案訴訟人，他們幾乎在這里生活了一輩子。一共九位居民前往New London市高等法院，對NLDC公司和市政府提起聯(lián)合訴訟。他們認(rèn)為政府征用他們的土地產(chǎn)業(yè)違背了憲法第五修正案中的“出于公共目的”的限制。經(jīng)過7天的法庭審判，法院判定原告位于parcel 4A（公園區(qū)、港口區(qū)）的土地產(chǎn)權(quán)不得被征用，但政府可以行使國家征用權(quán)征用原告位于parcel 3（辦公用區(qū)）的土地產(chǎn)權(quán)。
判決下達(dá)后，雙方均提出上訴�？的腋裰莞叩确ㄔ航�(jīng)過審理，認(rèn)為政府可以行使國家征用權(quán)征用原告位于Fort Trumbull半島的所有土地產(chǎn)權(quán)。因?yàn)檎菩薪?jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目而征用土地，具有明確的“公共目的性”，符合聯(lián)邦和州的法律。Kelo等人隨之繼續(xù)上訴至聯(lián)邦最高法院，但經(jīng)過長時(shí)間的激烈討論，聯(lián)邦最高法院的9名大法官最終以5:4的票數(shù)判決Kelo等人敗訴， New London政府可以行使國家征用權(quán)征用原告位于parcel 3，parcel 4A的全部土地產(chǎn)權(quán)。
多數(shù)派意見
Stevens大法官撰寫了判決書中的多數(shù)派意見（另外4位多數(shù)派大法官是 Anthony Kennedy, David Souter, Ruth Bader Ginsburg 和 Stephen Breyer）。法庭首先承認(rèn)，在毫無理由的情況下，政府無權(quán)強(qiáng)迫公民或私人公司A將其土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給公民或私人公司B。但如果征用土地是為了日后“為公眾使用”，那么征用私人土地產(chǎn)權(quán)的行為可以被接受，具體可參照鐵路建設(shè)時(shí)期土地征用的例子。因此本案關(guān)鍵在于，判定政府出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目的原因征用私人土地產(chǎn)權(quán)是否滿足“公共目的性”。
法庭隨即引用了過往案件，對Kelo案進(jìn)行分析。在Berman v. Parker (1954)一案中，華盛頓特區(qū)政府出于“建設(shè)更和諧的、充滿吸引力的社區(qū)”的目的，征用居民土地產(chǎn)權(quán)以實(shí)現(xiàn)社區(qū)重建計(jì)劃，聯(lián)邦高等法院認(rèn)為，政府擁有讓城市更美好的責(zé)任和權(quán)利，特區(qū)政府也提出了完整的、具有決心的計(jì)劃，因此符合“公共目的性”并不違反憲法第五修正案；在Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984)案中，法院認(rèn)為定義“公共目的性”的關(guān)鍵在于，“為公眾服務(wù)”應(yīng)該是政府征用私人土地產(chǎn)權(quán)的目的而不是動因（It is only the taking’s purpose, and not its mechanics）。
同Berman案中華盛頓特區(qū)政府相似，New London市政府也是出于讓城市更加良好運(yùn)行的目的提出了經(jīng)濟(jì)振興計(jì)劃，這個(gè)計(jì)劃也經(jīng)過了深思熟慮，可以為整個(gè)城市和全體市民帶來巨大好處（就業(yè)崗位和財(cái)政收入），因此整個(gè)計(jì)劃滿足“公共目的性”，更何況，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長久以來一直是政府對全體公民的職責(zé)所在。
原告提出的“判定因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而行使國家征用權(quán)征用私人土地符合‘公共目的性’將使得public taking與private taking之間的界限更加模糊”，法庭并不贊同。不可否認(rèn)的是，這種征用確實(shí)會使部分個(gè)體從中受益更多，但同樣不可否認(rèn)的是，整個(gè)社會也確實(shí)會從中整體受益。如何衡量各方的受益程度，則不在本案的考慮范圍中。
對原告進(jìn)一步的擔(dān)憂——政府日后將可以肆無忌憚地以“讓城市更合理、更有效率、創(chuàng)造更多財(cái)政收入”的借口提出發(fā)展計(jì)劃并征用私人土地產(chǎn)權(quán)，法庭持保留意見。法庭不否認(rèn)原告將做出的巨大犧牲，也無法評估政府的發(fā)展計(jì)劃是否真會使城市變得更好，更無意影響各州日后是否會對“征用條款”加以限制。事實(shí)上，有很多州已立法，對“公共目的性”施加了比聯(lián)邦憲法更多的約束。法庭的責(zé)任僅是在本案中判定New London市政府出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因征用土地是否符合“公共目的性”，根據(jù)“遵循先例”的原則，法庭判定原告訴訟不成立。
少數(shù)派意見
O’ Conner大法官則負(fù)責(zé)撰寫了少數(shù)派意見（另外3位少數(shù)派大法官是Chief Justice Rehnquist，Justices Scalia 和 Justice Clarence Thomas）。O’ Conner大法官首先尖銳指出，本案的判決標(biāo)志著司法系統(tǒng)放棄了長久以來對政府的約束能力，對于模糊化public use和private use之間的界限更起到了推波助瀾的效果。結(jié)果就是，公民擁有的私人土地產(chǎn)權(quán)變得岌岌可危，隨時(shí)可能被政府剝奪。
O’Conner大法官接著討論了public use和private use之間真正的界限。引用過往案例， O’Conner大法官認(rèn)為，基于現(xiàn)有司法解釋，存在著兩種直觀的、令人信服的public use。第一種是政府征用私人土地產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)化為公眾擁有（public ownership），例如修建公路、醫(yī)院或軍用設(shè)施；第二種是政府征用私人土地產(chǎn)權(quán)并授予私有公司開發(fā)建設(shè)，但最終可供全體公眾使用，例如修建鐵路（美國鐵路公司非國有）、建設(shè)公園和體育場。但單純地以“為公眾擁有”（public ownership）和“為公眾使用”（use-by-public）為標(biāo)準(zhǔn)衡量“公共目的性”，則是狹隘而不切實(shí)際的（constricting and impractical）。
回到本質(zhì)問題，O’Conner大法官認(rèn)為，政府出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因征用土地違憲。與本案不同，Berman v. Parker (1954)案中的社區(qū)處于破敗中，64.3%的房屋急需修繕，已對城市的發(fā)展帶來了明顯的負(fù)面影響；而Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984)案中，爭議區(qū)內(nèi)高達(dá)72.5%的土地產(chǎn)權(quán)屬私人所有，通過征用土地產(chǎn)權(quán)，無可爭議地實(shí)現(xiàn)了社會上大部分人獲益。這兩個(gè)案件中，原先的土地利用方式的確影響了城市的正常發(fā)展，但City of New London的情形并非如此，因此上述兩個(gè)案例的判決因素不適用于本案情況。O’Conner大法官進(jìn)一步指出，本案判決必將為日后政府濫用土地國家征用權(quán)打開方便之門，如今擁有了明確的司法系統(tǒng)支持，任何私人土地產(chǎn)權(quán)都將不再安全。
Kole案之后的法律系統(tǒng)
聯(lián)邦最高法院的判決下達(dá)后，可以說Kelo等人被迫搬遷的命運(yùn)已塵埃落定。不久，New London市政府的官員甚至提出，要求追繳Kelo等人自從2000年政府通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃后繼續(xù)居住在原房屋的“租金”，此事后在時(shí)任康州州長M. Jodi Rell的干涉下不了了之。本案原告中的大部分人后搬離至New London的其他社區(qū)，而Susette Kelo本人則離開了New London市，選擇在康州別處居住。
另一方面，Kelo案成功地喚起了民眾對政府行使（或?yàn)E用）國家征用權(quán)（Eminent Domain）的巨大關(guān)注。在New London市，一些市民團(tuán)體共同組成了一個(gè)當(dāng)?shù)氐恼h“One New London”旨在與Kelo案中的土地產(chǎn)權(quán)征用作斗爭。雖然之后僅在市議會獲得兩個(gè)席位，但他們決定繼續(xù)斗爭下去。在全國范圍內(nèi)，大部分民眾對Kelo案的最終判決持否定態(tài)度（尤其是那些大的農(nóng)場主家庭），認(rèn)為判決是對憲法第五修正案的錯誤解讀，是對普通公民財(cái)產(chǎn)不受侵犯的權(quán)利的一次褻瀆。在2009年哈佛大學(xué)與哥倫比亞大學(xué)組織的一次調(diào)查問卷中，有83.5%的被調(diào)查人認(rèn)為政府不應(yīng)出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的而行使國家征用權(quán)征用私人土地產(chǎn)權(quán)。許多民間團(tuán)體也紛紛行動起來，比較活躍的團(tuán)體有AARP（American Association of Retired Persons）, NAACP（National Association for the Advancement of Colored People）, the Libertarian Party和Institute for Justice.
2006年6月23日，在Kelo案判決下達(dá)后一周年，當(dāng)時(shí)的美國總統(tǒng)布什簽署了行政令，責(zé)成聯(lián)邦政府限制Eminent Domain的使用（for the purpose of benefiting the general public and not merely for the purpose of advancing the economic interest of private parties to be given ownership or use of the property taken.）但由于通常只有州政府或地級政府才擁有行使Eminent Domain的權(quán)利，總統(tǒng)的行政命令其實(shí)沒有太大的實(shí)際意義。
更加切實(shí)的改變發(fā)生在州一級的層面，Kelo案的判決大大推動了整個(gè)法律系統(tǒng)的發(fā)展。在Kelo案之前，只有8個(gè)州明確禁止出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因行使國家征用權(quán)（Arkansas, Florida, Kentucky, Maine, New Hampshire, South Carolina 和 Washington）。截至2012年6月，有44個(gè)州因?yàn)镵elo案而修改了州法，從不同程度上防止Kelo案中政府以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為目的強(qiáng)制征用私人土地產(chǎn)權(quán)的情形再現(xiàn)。而剩下的8個(gè)州則沒有對此做出限制。
Kelo案之后的城市
距離Kelo v. City of New London已過去將近10年。聯(lián)邦法院終審判決后，當(dāng)初留下來的那些據(jù)理力爭保護(hù)自己家園的居民早已離開，整個(gè)Fort Trumbull地區(qū)被夷為平地。但直到現(xiàn)在，計(jì)劃中的重建區(qū)依然空空如也 ——荒蕪的土地上不再是市民的家園，而變成了城市里流浪的小動物們的庇護(hù)所。
因?yàn)檎麄�(gè)項(xiàng)目的爭議性，動工日期一推再推，市政府決定暫時(shí)中止開發(fā)項(xiàng)目，并成立了新的規(guī)劃委員會，研究發(fā)展計(jì)劃。諷刺的是，新的規(guī)劃構(gòu)想中，存在一部分房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目，根本就是拆遷之前該地區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)。也就是說，在浪費(fèi)了多年時(shí)間和納稅人超過八千萬美元的錢之后，整個(gè)項(xiàng)目也許并不會對這個(gè)地區(qū)帶來任何本質(zhì)改變。
New London市政府和發(fā)展委員會將這一切歸咎于經(jīng)濟(jì)不景氣。但早在房地產(chǎn)市場崩潰之前，整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展便已遇到限制。盡管經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響不可忽視，但整個(gè)項(xiàng)目并非市場主導(dǎo)才是其失敗的主要原因。一個(gè)寶貴的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是，不經(jīng)過深思熟慮地將納稅人的錢投在那些投機(jī)的發(fā)展項(xiàng)目中，總是充滿風(fēng)險(xiǎn)的。
如今可以說是一個(gè)兩敗俱傷的局面。原先的居民被迫搬離家園，新的發(fā)展項(xiàng)目停滯不前，聯(lián)邦最高法院也被推上風(fēng)口浪尖。但值得一提的是， 這個(gè)過程中沒有發(fā)生任何過激沖突。當(dāng)居住的家園受到威脅時(shí)，以Kelo為代表的當(dāng)?shù)鼐用衲闷鸬氖欠晌淦�，走法律程序，試圖維護(hù)自己合法的權(quán)益。即使在聯(lián)邦法院最終判決政府勝訴后，居民們也默默地接受宣判并主動搬離。這個(gè)過程中體現(xiàn)的是法律和聯(lián)邦最高法院的大法官們在美國人民心中的神圣與權(quán)威性。即使最終發(fā)展項(xiàng)目由于規(guī)劃失誤而基本宣告失敗，這個(gè)過程中法律程序的合理性也不容抹殺。
如今，Susette Kelo的那座粉紅色的小房子坐落在距離Fort Trumbull一英里的地方。在聯(lián)邦最高法院判決下達(dá)后，這座房子的每個(gè)部件都被標(biāo)號，小心地拆除和搬運(yùn)，并在新地址上原樣重建。房屋的新主人Avner Gregory是當(dāng)?shù)氐囊幻麣v史遺跡保護(hù)狂熱者，他深知這座房子的歷史重要性。Kelo的這座粉紅色的小房子不僅是她和她的鄰居們曾經(jīng)積極抗?fàn)幍囊娮C，更可以說是推動這個(gè)國家法律系統(tǒng)完善的催化劑。Kelo案本身或許像一句老話說的那樣，輸?shù)袅艘粓鰬?zhàn)役，卻最終贏得了戰(zhàn)爭的勝利。（作者張?jiān)聪当本┏墙ㄔO(shè)計(jì)研究總院規(guī)劃師，凝子系清華建筑設(shè)計(jì)院規(guī)劃師）
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