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美國的稅收系統(tǒng)健全, 法律監(jiān)管嚴格, 且稅費貫穿整個房地產(chǎn)投資周期。由于州政府的稅收政策不一, 復雜多變的稅率常使得許多國內(nèi)投資者摸不著頭緒, 不知從何下手。為了幫助您弄清這個左右資產(chǎn)配置的重要因素, 今天我們就來來聊聊房地產(chǎn)稅那些事。

商業(yè)地產(chǎn)稅收種類

無論您是美國公民、綠卡持有者還是中國公民, 只要在美國購買了商業(yè)地產(chǎn), 都會涉及以下三個房地產(chǎn)稅種:

* 地稅(Property Tax)

* 收入所得稅(Income Tax) – 聯(lián)邦, 州

* 資產(chǎn)增值稅(Capital Gain Tax) – 聯(lián)邦, 州, 縣

1. 地稅 (Property Tax)

與住宅相似, 商業(yè)地產(chǎn)所在的縣政府(County) 會征收地稅。雖然每個州征收的比例不盡相同,但位于同一州內(nèi)各個縣的稅率一般浮動不大。

購買商業(yè)地產(chǎn)的方式有很多，最常見的要數(shù)以有限責任公司(LLC) 的形式持有。這時，地稅不因有限責任公司(LLC) 的所有者人數(shù)或其婚姻狀況的改變而改變, 每年稅率的調(diào)整完全取決于政府。由于地稅是一項重要的開支, 投資者需要在確定租金的時候?qū)⑵淇紤]進去。

這里的政府估價 (Assessed Vaue) 既不是買入價, 也不是市價(Appraised Value), 而是由當?shù)囟悇赵u估員(Tax Assessor) 確定的價值。一般政府股價會低于買入價和市價, 這也就是為什么購買商業(yè)地產(chǎn)時不能參考其作為出價標準。

2. 收入所得稅 (Income Tax)

1）聯(lián)邦稅 (Federal Income Tax)

聯(lián)邦稅只征收收入的凈利潤(Net Profit)部分, 而非總收入(Gross Income), 因此投資者需要減去所有花費。需要注意的是, 租戶上交的押金并不屬于收入, 因此不需要繳所得稅。

如果您的地產(chǎn)是以LLC 的形式持有，則需要將公司的收入下放到所有者名下，再以個人名義保稅。如果所有者為兩個以上，則按成員股份比例分攤收入，再以個人名義保稅。從以下例子可以看出，持有者為兩個以上的LLC需繳納的總稅費要明顯少于獨資企業(yè)。

例子: 假設西雅圖某地產(chǎn)一年凈收益為 $10萬

2）州稅 (State Income Tax)

有些州政府會要求投資者就凈利潤再次繳納州稅, 除稅率不同外, 計算方法與聯(lián)邦稅異曲同工。

3. 資產(chǎn)增值稅 (Capital Gain Tax)

在出售時, 商業(yè)地產(chǎn)的凈增值需繳納增值稅。其中, 總開銷包括擁有成本, 雜費, 修繕費, 產(chǎn)權(quán)費(Title Costs), 中介費, 律師費, 會計師費等等。

1）聯(lián)邦 (Federal)

資產(chǎn)增殖稅是個人所得稅的一個條目。一般來講, 長期持有地產(chǎn)需繳納聯(lián)邦稅15%, 短期持有(一年以內(nèi))則需繳納20%。但如果您的凈收入屬于15%的稅收檔, 則無需交納聯(lián)邦增值稅。

2）州 (State) & 縣(County)

除了聯(lián)邦稅以外, 投資者還需繳納所在州及縣征收的0-13.3%不等的資產(chǎn)增殖稅。將三級稅匯總起來，投資者需繳納增值稅率的平均值高達28.6%。以下為美國各州總增值稅率(含聯(lián)邦, 州及縣)情況。

1031 延稅政策

雖然增值稅的費用繁重, 但投資者也并不是“無路可走”。您完全可以通過美國國稅局的 “1031同類資產(chǎn)交換法案 (Section 1031 Like-kind Exchanges)” 來延遲繳納增值稅。該法案允許投資類地產(chǎn)的持有者以舊地產(chǎn)置換新地產(chǎn), 達到轉(zhuǎn)換投資方向或優(yōu)化投資組合的目的。投資者可以把它看作是政府提供的無利息貸款, 使您能夠不斷投資, 做大做強。

主要注意事項

* 符合要求的地產(chǎn): 主要支持美國境內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)置換, 且新地產(chǎn)價值需大于或等于舊地產(chǎn),否則差值將被征收增值稅。法案中指的“同類地產(chǎn)” 是指同種性質(zhì)、特征, 但質(zhì)量和級別可以不同, 且置換次數(shù)和頻率無任何限制。例如, 辦公大樓可以同零售商鋪交換。

* 考慮貸款因素: 假設您舊地產(chǎn)的貸款有$100萬, 而新地產(chǎn)的貸款只有$90萬, 那么其中相差的$10萬則需繳納資產(chǎn)增值稅。

* 時間要求: 在第三方中間人的監(jiān)管下, 投資者在45天內(nèi)書面確認變更地產(chǎn), 并在隨后的135天內(nèi)完成交割手續(xù)。

* 折舊重新計稅(Depreciation Recapture): 如果您想用“有建筑的熟地”來更換“無建筑的生地”, 之前建筑折舊省去的稅費將重新被征收。

* 專家把關: 考慮到1031 法案流程的復雜性, 時效性以及每個投資者情況的特殊性, 您需要咨詢有相關經(jīng)驗的律師、房產(chǎn)經(jīng)紀人和會計師后作出決定。

總結(jié)

美國的房地產(chǎn)稅看似復雜, 實則系統(tǒng)清晰且信息公開透明。投資者可以通過與美國當?shù)赝顿Y顧問團隊的律師及會計師咨詢，明確投資策略、正當延稅、同時優(yōu)化資產(chǎn)組合。如果您也對美國商業(yè)地產(chǎn)躍躍欲試，如果您也想在精英智囊團的幫助下完成您的投資夢想，那就趕快聯(lián)系我們吧!