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如此火熱的美國房產投資 有哪些最容易被忽視的風險呢

當然，相對國內來講，美國房產確實有價格便宜、租金高等優(yōu)勢，但有也有很多的風險，常見的比如有：房產稅、維修費、律師費、保險費、管理費、租客素質、治安、管理難度、業(yè)主責任、訴訟風險等等，這些一般都是中介公司會明確提示的。但有一些隱藏的風險，中介則一般都不會主動提示，同時投資者自己也是很容易忽視。

容易忽視的風險一：

不居住在美國的非美籍人士出租單純的房產，需要繳納30%的個人收入稅。

有很多投資人是不具有美國身份的，美國稅法規(guī)定，對于不居住在美國的非美國人的房租收入征繳房租總額30%的個人收入稅，而且這個稅還不能申請基于中美兩國稅收協定的抵扣，這項稅收的負擔是很重的，而且大多數州還有州稅。如果想投資美國房產用于出租的話，這個風險是必須考察清楚的。

當然這部分稅收也可以換一種方法進行納稅，雖然其累進稅率最高達35%，因為可以降低納稅基數，一般算下來應納稅額會有所降低。但這種方式必須聘用專業(yè)律師、稅務師進行規(guī)劃，而美國的律師費是比較貴的。

有部分國人會選擇一些土辦法避稅或者干脆不報稅，但這種方式風險更大，可能面臨罰款甚至是刑事責任。

有的投資者可能會問，如果我住在美國或者有美國綠卡不就沒有這么高了嗎？確實不錯，但此時你作為美國的稅務居民，山姆大叔就要對你的全球收入進行征稅了!

容易忽視的風險二：

非美國稅務居民出售美國房產需要繳納高達獲利部分可能高達28%的所得稅。

當非美國稅務居民或者外國公司出售美國房產時，如果持有期間不超過一年，用累進稅率來進行計稅，累進稅率的。如果持有超過一年，則適用長期資本利得稅，一般稅率最高不超過15%，但特殊情況下可能高達25%甚至于28%，比如50萬美金購買的房產，以70萬美金出售，獲利20萬，需要繳納所得稅5萬美金；而且根據《外國人房地產投資稅收法firpta》，為防止外國人或外國公司出售房產后征稅難度大，將征收相當于房產交易價格10%的預收稅，也就是7萬美金，完成交易后，再進行抵扣。

容易忽視的風險三：

美國房屋交易成本很高，除了需要繳納高額稅金外，各種費用也是非常高的，有的費用由買方支付，有的費用由賣方支付，在選擇作為投資時，你的房子會需要將來賣出獲利，因此一定不能忽視。

費用一、中介傭金。出售房產時，一般中介傭金由賣方支付，而且美國的中介傭金遠高于國內，達4-6%，而國內一般都在1%-2%；也就是說50萬美金的房子，如果需要賣掉，得支付12-18萬人民幣的中介費。

費用二：產權保險，在美國做房產交易時，一般都會購買產權保險，以防止當產權出現糾紛時，可以買受人不受損失。其保險費率高達房屋總價值的0.5%左右，也就是說50萬美金的房產，保險費可能高達1.5萬人民幣左右，每個州都不一樣，譬如紐約可能需要0.6%還多，而加利福尼亞則只需要0.4%多一些，在西海岸，產權保險一般都由出售方購買，而在其他州，則一般由買房人承擔。

中國投資者往往會覺得產權保險沒必要，這是非常危險的想法。因為美國是一個特別容易牽涉訴訟的國度。一個房子的產權會因為：產權偽造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵占、錯誤簽字、前房主違反建筑規(guī)范、測量圖錯誤、律師造成的錯誤及失職、前房主欠繳的地稅、產權上無效的貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等諸多原因而導致訴訟。在美國做房產交易前，一般都會請專業(yè)人士進行產權調查，這在國內是不可想象的。雖然做過產權調查，絕大部分美國人人還是會購買產權保險，因為一旦導致訴訟，損失是非常難以控制的。

還有很多其他費用：例如（假設總價50萬美金），中介傭金25000美金，產權保險2500美金，律師費2000美金，登記費100美金，房檢費500美金，產權調查費300美金，公證費300美金，勘察費200美金，房屋估價費300美金，算下來總費用需31200美金，占比6.24%。

容易忽視的風險四：

非美國稅務居民的遺產稅風險，可能導致資產大幅度折損。

案例：錢先生的孩子到美國上高中，錢太太陪同，但她的綠卡還在申請中，同時她又以個人名義買了一套價值80萬美元的房產用于自住。結果到美國僅三個月，錢太太因車禍意外死亡。錢先生悲痛的同時還發(fā)現，要繼承這套房產，他們需要繳納近30萬美元的遺產稅！

很多國人購買美國房產，都是用個人名義直接購買，那么如果房產持有人死亡，根據美國稅法的屬人兼屬地原則，就必然面臨遺產稅的風險。

如果持有人是美國稅務居民身份，那么他的全部遺產有至少500萬美元的免稅額，只有超過的部分需要繳納最高達40%的遺產稅。如果是夫妻，則兩個人至少有超過千萬美元的免稅額，相當于人民幣六千萬以上，因此絕大部分家庭都不會面臨遺產稅問題。當然對于部分移民美國的富豪，遺產稅的規(guī)劃就是一個很系統的工程，我們在這里暫時不做探討。

我們要提醒的是很多國內的投資者，并不具備美國身份，他們往往簡單的以自己的名義在美國購買房產，雖然不受任何限購政策限制，但需要特別注意的是：

美國對其非稅務居民在美國的不動產征收遺產稅，且免稅額僅6萬美金，稅率最高達40%，如果持有人一旦身故，他持有的美國房產如果需要繼承，則將面臨高達40%的遺產稅率，資產面臨大幅折損。

有的投資人可能會提出，我提前將財產贈與給子女呢？因為美國稅法規(guī)定：“對非美國稅務居民贈與不征收贈與稅”。但這種理解是只知其一不知其二。美國稅法還規(guī)定：“非美國稅務居民贈與其位于美國境內的不動產、股權等，需要繳納贈與稅”。

那么如何解決呢？對于自己不是美國稅務居民，但妻子、子女或其他近親屬已經移民美國的人士，可以采取直接贈與資金，然后以子女的名義在美國購買不動產的方式。因為美國對于外國人贈與美國人的現金資產是不征收贈與稅的。而且如果子女還是用于自住的話，將來如果出售該房產時，還可能有25萬美元的資本利得稅的免稅額。

對于既沒有美國身份，又沒有近親屬是美國身份的投資者來說，一般有三種通用方法：

方法一、聯名持有房產，當一個持有人死亡后，房產直接全部歸另一個人持有人持有。但這種方法終究要面臨兩個持有人都死亡后的遺產稅問題。

方法二、生前出售房產，因為美國稅法規(guī)定，對于美國人在美國的現金存款是不征收遺產稅的，因此如果能在房產持有人去世前及時出售房產，及時將房產變成現金，則主要成本就是資本利得稅，只針對房子增值產生的資本利得征收15-20%，最高不超過28%的稅。比起整體房產的價值的近40%的遺產稅，稅務負擔就大大降低了。同時如果繼承人繼承的是房產，將來他需要變現的時候，還得再繳納資本利得稅。

但這個方法有兩個致命缺陷：

缺陷一、如果持有人意外死亡，根本不可能預見，當然不可能提前出售房產；

缺陷二、就算是病危時臨時處置，處置時也得和死神賽跑，倉促出售房產，必然也會導致房產的賤賣處理。

方法三、用llc公司持有房產，同時還必須在與美國有稅收協定的離岸地設置一家離岸公司，再持有l(wèi)lc公司的股權。當實際控制人去世后，可以直接在離岸地辦理股權轉讓，而美國稅法對于非美國稅務居民持有的非美國公司股權當然不征收遺產稅。但如果要貸款購買房產，則結構需要更復雜一些。

llc架構示意簡圖

同時當需要出售持有的房產時，只需要繳納llc公司的相關稅費即可，而且可以很好的保證實際控制人的隱私，規(guī)避房產持有過程中帶來的責任風險。因此對于投資美國的非美籍人士，最好還是先設立一個有限責任公司的代持架構，雖然需要付出一定的時間、精力和費用，但對于長期安全持有資產非常有必要。

在此筆者提示投資者，在進行海外地產投資時，因為經濟環(huán)境的不同，一定不能直接套用國內的投資經驗，比如筆者曾經聽一位英國房產投資中介將倫敦郊區(qū)的房產類比成北京郊區(qū)的房產，聲稱這個地區(qū)將迅速的發(fā)展成為城市副中心。而實際上一個正在高速城市化過程中的國家（中國）和一個成熟城市化的國家（英國），其大城市郊區(qū)的發(fā)展速度是不可同日而語的。

同時由于我們對國外的法律、經濟環(huán)境和交易習慣等不熟悉，而中介一般為了迅速成交，往往不會告知全部風險，而這些風險往往是我們無法預見甚至于無法理解的。

因此我們在進行投資前，最好找沒有利益關系的專業(yè)人士進行咨詢。國內目前正在逐步發(fā)展壯大的私人銀行家正是這樣一個國內非常稀缺的專業(yè)群體。他們熟悉法律、稅務、全球資產設定、產權梳理、資產保全及傳承，是屬于站在客戶角度并給與客戶專業(yè)咨詢和管理服務的專家。