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數(shù)據(jù)來源：U.S. Census Bureau | ING | NAREIG | ASHA | World Bank

■　新契機(jī)
借著奧巴馬醫(yī)改的東風(fēng)，有更多老人能負(fù)擔(dān)得起養(yǎng)老院的費(fèi)用，這也使得養(yǎng)老類商業(yè)地產(chǎn)（Senior Housing）供不應(yīng)求。某些地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)甚至一直“滿員”，需要排隊(duì)等待入住。地產(chǎn)開發(fā)商也將此視作是新的投資機(jī)會(huì)。隨著基金公司、私募進(jìn)入市場(chǎng)，養(yǎng)老類地產(chǎn)價(jià)格走高，回報(bào)率從之前的兩位數(shù)跌落至7%-9%。

■ 養(yǎng)老類地產(chǎn)分類介紹

養(yǎng)老類地產(chǎn)自1980年在美國(guó)初具雛形以來，已經(jīng)歷了35個(gè)年頭。這35年的發(fā)展也使其成立了一套完整的體系與法規(guī)。按照服務(wù)專業(yè)程度的不同，美國(guó)的養(yǎng)老類地產(chǎn)可以分為如下5類：

Active Adult Communities and Senior Apartments
這類型養(yǎng)老地產(chǎn)主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務(wù)有日常娛樂活動(dòng)，豐富老人的生活。

Independent Living Facilities
ILFs也被稱作congregatecare facilities ，主要為老年人提供家政服務(wù)，三餐和交通。這類地產(chǎn)大多是出租的為主。

Assisted Living Facilities
ALFs是比ILFs提供更多服務(wù)的社區(qū)，主要群體有奧茲海默（老年癡呆癥）患者等沒有生活自理能力的老年人。

Skilled Nursing Facilities
SNFs是提供最高等級(jí)服務(wù)的社區(qū)，必須獲得州政府的許可才能營(yíng)業(yè)。主要為老人提供日常的醫(yī)療服務(wù)，出院后護(hù)理、恢復(fù)。這類社區(qū)的支出大部分由美國(guó)社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)承擔(dān)（Medicare/Medicaid）。

Continuing Care Retirement Communities
CCRCs提供“一站式”服務(wù)，可以說是以上4種類型的綜合體。社區(qū)內(nèi)既提供醫(yī)療服務(wù)，也提供家政、三餐服務(wù)等，可以算作是養(yǎng)老類地產(chǎn)中的“頂配”。

■　供求關(guān)系

1990年之后，養(yǎng)老類地產(chǎn)的供給就一直處于下滑狀態(tài)。到2002年，新建養(yǎng)老地產(chǎn)較1999年下滑了近80%，這一現(xiàn)象主要?dú)w結(jié)于投資者目標(biāo)轉(zhuǎn)移，資本輸入減少。在過去的幾年里，開發(fā)商重新重視養(yǎng)老類地產(chǎn)，新開工項(xiàng)目如雨后春筍。然而，這些新項(xiàng)目仍不能完全滿足需求。

在需求方面，自2000年以來，65歲以上人口就一直處于與穩(wěn)步增長(zhǎng)狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，每年約有50萬人加入“65+大家庭”。根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)：2030年，美國(guó)65歲以上老人將占總?cè)丝诘?0%左右。人口老齡化也為養(yǎng)老類地產(chǎn)提供了發(fā)展契機(jī)，該市場(chǎng)將會(huì)從幕后走到臺(tái)前，成為主流地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之一。

■　潛在市場(chǎng)

戰(zhàn)后嬰兒潮（1946年-1964年出生）
二戰(zhàn)后的嬰兒潮為美國(guó)貢獻(xiàn)了8千多萬人口，是美國(guó)有史以來持續(xù)出生人口最多的一代。根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，這類人群占總?cè)丝诘?6.7%，每年支出達(dá)到2萬億美元。
 

沉默的一代（1925年-1945年出生）
大約有5千萬人出生在1925-1945年的大蕭條時(shí)代，大多數(shù)已經(jīng)退休。
 

最偉大的一代（1945年之前出生）
這一代人屬于“二戰(zhàn)老人”，他們中的大多數(shù)都經(jīng)歷過戰(zhàn)爭(zhēng)的洗禮。由于年事已高，這一代人需要更專業(yè)的護(hù)理。

■　風(fēng)險(xiǎn)控制
中國(guó)投資者進(jìn)入該市場(chǎng)最大的挑戰(zhàn)就是獲得審批。養(yǎng)老類地產(chǎn)對(duì)專業(yè)要求相當(dāng)之高，需要獲得聯(lián)邦、州政府的層層審批。其工作人員也必須有相關(guān)從業(yè)資格，因此初入市場(chǎng)的投資者往往會(huì)應(yīng)接不暇。

此外，美國(guó)醫(yī)保政策也與該行業(yè)息息相關(guān)。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入來源就是政府醫(yī)療補(bǔ)助，因此他們也面臨諸多政策限制。

其他風(fēng)險(xiǎn)還包括運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)滲透風(fēng)險(xiǎn)等。投資者在涉足該市場(chǎng)之前一定要做足功課。

■ 投資亮點(diǎn)

NAREIG商業(yè)地產(chǎn)部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，盡管養(yǎng)老類地產(chǎn)供不應(yīng)求，但是大多數(shù)老人還是傾向于高服務(wù)質(zhì)量的品牌社區(qū)。同時(shí)，在家庭年收入超過$75000美元的城市圈，老年公寓更受歡迎。在一些中低收入地區(qū)，大多數(shù)老人仍然與子女居住，或者獨(dú)居。這點(diǎn)也從側(cè)面顯示出中產(chǎn)階級(jí)老人更愿意、也更有經(jīng)濟(jì)實(shí)力負(fù)擔(dān)老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓勢(shì)在必行。