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最新消息，美國首次購房的首付款迎來了一個新的歷史最低點，這一舉措是為了刺激房地產(chǎn)市場，期望那些因為首付不夠而遲遲不肯買房的人們可以出資購房，這一舉措的出臺可謂喜憂參半，眾說紛紜。

美國如今利率雖然仍保持低位，但市場首次購房以及中低收入階層仍然有限，不過監(jiān)管者信心滿滿地認(rèn)為新政策將為更大規(guī)模的借貸提供舞臺。

兩房“新花樣”

自2008年金融危機(jī)以來按揭政策就已收緊，銀行方面認(rèn)為此次政策調(diào)整有助于阻止政策朝著過度調(diào)控的方向發(fā)展。

Mayopoulos表示比起同類型的政府計劃，房利美的低首付按揭貸款對于借貸者來說花費更低。房利美的貸款項目除首付之外還需要私營抵押貸款保險，而理論上這一規(guī)定將限制整個項目的規(guī)模。

房利美和房地美均受到美國聯(lián)邦住房金融局(FederalHousingFinanceAgency)的監(jiān)管，在負(fù)責(zé)人MelvinL.Watt的領(lǐng)導(dǎo)下，F(xiàn)HFA正采取措施以放松住房信貸流。自2008年金融危機(jī)以來，大約80%的按揭貸款都得到了不同形式的納稅人擔(dān)保，也就是說，銀行依然發(fā)放按揭貸款，這些貸款往往出售給有政府支持的房利美、房地美(兩房)，然后兩房將貸款打包成房屋貸款債券在金融市場上出售。然而現(xiàn)實情況是有大量的潛在借貸者，因為達(dá)不到一定首付的門檻而被銀行貸款部門拒之門外。

為了舉各方之力增加住房信貸流，Watt敦促兩房以低至3%的首付比例收購銀行的房屋貸款。在美國按揭貸款市場，凡低于20%首付的貸款均需要連帶購買按揭保險，而兩房本身此前也推出過低至5%的貸款項目，該項目曾因金融危機(jī)于2008年暫停，而后再度恢復(fù)，然而與兩房的勃勃雄心形成鮮明對比的，是該項目迅速悄無聲息的沉沒。

“首先是銀行部門出于風(fēng)險等多方面考慮，并未大力推介這些項目”該專家說道，“其次，在高增長的城市房價上漲較快，買方市場面臨競爭，低首付的貸款即使發(fā)放也無力與大財團(tuán)和高首付購房者搶奪房源”。

這位專家進(jìn)一步指出，雖然兩房此項目的細(xì)節(jié)還未最終明確，單從雛形看來，與先前5%首付項目差別不會很大，最大的差別在于利息。“5%首付項目中借貸者可選擇浮動利率，這也是可能導(dǎo)致高違約率的因素之一，而新推出的項目則會遵循固定利率，從一定程度上剔除了部分風(fēng)險因素”。

“禍起”違約率

盡管政府部門正在牽頭積極地進(jìn)行改變，但各界擔(dān)憂的聲音頗多，認(rèn)為這一項目的推出將大幅提高違約率。其中不乏業(yè)內(nèi)人士大嘆失望，他們認(rèn)為隨著時間推移，按揭貸款首付低門檻的設(shè)置將會在銀行部門埋下隱患，最終再次引入風(fēng)險，而當(dāng)危機(jī)降臨，銀行依然可以毫發(fā)無損全身而退。

最近幾年，借貸者利用低利率實現(xiàn)再融資，按揭貸款對于銀行來說變得相當(dāng)有利可圖。同時，由于多數(shù)住宅都有政府的付款作為擔(dān)保，按揭貸款一躍成為了一筆低風(fēng)險的買賣。而這一切的結(jié)果就是，一旦借貸者違約，最終是納稅人承擔(dān)損失。

美國聯(lián)邦存款保險公司前董事長Bair極力贊成風(fēng)險自留措施，他曾對媒體點評兩房此政策“非常不幸”，他認(rèn)為一旦貸款沉淀為壞賬，零首付比起20%首付的損失要來的慘重得多。在2011年頒布的第一稿法案中，監(jiān)管者制定了嚴(yán)格的首付比例，并將低位的違約風(fēng)險歸功于此。大量數(shù)據(jù)也似乎可以作證這一論調(diào)，監(jiān)管者也更加堅定地宣稱抵押貸款的門檻應(yīng)該維持在至少20%首付的水平。

然而僅僅數(shù)月之后，處于鏈條這一端的抵押銀行甚至債券投資人等開始呼吁監(jiān)管者放松20%的首付標(biāo)準(zhǔn)。他們倡導(dǎo)的是另一套監(jiān)管評價體系——“合格房貸”——在這套體系下首付的比例不再有硬性要求，但貸款人的資質(zhì)將受到更加嚴(yán)格的審查。

美國購房的這一新舉措肯定能夠刺激房地產(chǎn)市場的火熱態(tài)勢，讓那些因為首付款不足而無法購房的人也能擁有自己的房子，但是也因為低首付而使按揭還款悲傷了更大的隱憂，到底是福是禍還需要時間來證明。