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在美國市面上出售的房屋，大部分都是二手房，買到后修修補補自然很難避免。這里我們詳細說說房屋檢查這一個至關重要的步驟。

房屋檢查(Home Inspection)是報價合同不可缺少的附加條款(Contingency)之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效(Contract Ratified)后，買主要做的第一件事就是請有執(zhí)照的房屋檢查師（Home Inspector）來檢查房子。檢查費由買主付，價錢根據房價而定，一般幾百元，房價越高檢查費越貴。

通常房屋檢查大概要兩到三個小時，買主在房檢時跟著檢查師走，可以學到很多東西。檢查師會一邊檢查一邊向買主解釋注意事項或問題所在。檢查內容包括房屋基本結構(Structure)，地基(Foundation)，屋頂(Roof)，地板(Floor)，墻壁(Wall)，門窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供電系統(Electrical Systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖設備(Heating and Air Conditioning Systems)，煙霧報警器(Smoke Detector)等。檢查師要填寫一份詳細的檢查報告，包括房子的狀況，哪些設備可能出問題，剩余壽命是多少，應該怎樣維護，等等。除了詳細的檢查結果，還會有一份總結，列舉賣主要修理的部分。如果買主要求，檢查師還會幫著估價。好的檢查師還會附上彩色照片，使問題所在一目了然。

買方經紀人會根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內（一般是七天）為買主寫一份房屋檢查附件(Home Inspection Addendum)交給賣方經紀人。一般銀行沒收的房子寫明按現狀出售(AS IS)，房檢問題概不負責。買主在房屋檢查發(fā)現問題后，只能要求退房或自己修理。正常售房時如果房子的主結構有大問題，如地基斷裂，房屋有倒塌危險等，買主可以要求取消合同，其它的問題可以要求賣主修理。

賣主在接到房屋檢查附件時，要在三天之內做出答復，是同意修理還是出相應的修理費。有些東西是賣主必須修的，象房屋基本結構，地基，屋頂，供電系統，供排水管，冷暖設備，煙霧報警器等有問題或不工作。供電系統和供排水管的問題還要有執(zhí)照的電工或水管工來修理。其它的東西賣主可以不修，象墻上有洞，地板或地毯破損等等。但賣主不修買主可以不買，所以要雙方協商解決。買主在接到賣主的回應后，也要在三天之內做出答復。雙方達成協議后，房屋檢查的附加條款就取消了。賣主答應修理的東西，要有修理工的發(fā)票做依據。

美國住宅的主要建材是木料，白蟻是損壞木質結構的害蟲。白蟻檢查(Termite Inspection)可以是報價合同的附加條款之一。如買房要貸款，銀行一定要求白蟻檢查。獨立屋，連棟屋，公寓樓三層以下都要檢查。檢查公司會把檢查報告和賬單寄到過戶公司。檢查報告的日期必須在過戶的30天之內。如檢查發(fā)現白蟻損害，檢查公司會在檢查報告單中注明處理的費用。買方經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件(Termite Inspection Addendum)，要求賣主請專業(yè)人員處理。處理帳單也會寄到過戶公司，由賣主承擔。賣主接到白蟻檢查附件后要在三天之內做出答復。雙方達成協議后，白蟻檢查的附加條款就取消了。

如買新房，建筑商會給一年保修，所以在過戶前可不做房檢。建議在十個月時做個房檢，如查出問題可讓保修公司修理。如果蓋房子時在地基回填土中摻了化學藥粉，防止白蟻進入室內，則新房在五年內不會出現白蟻，因為這種藥粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能會裝排氣管道，然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井，與排氣管連接將氡氣排出室外。

房地產交易時間性很強(Time Is Of The Essence)，如果買主在有效期內向賣主送通知，賣主要在三天之內給答復。買主在收到賣主答復后，也要在三天內做出回應。任何一方在接到對方通知后三天之內不做答復，就等于接受對方最后條款。雙方對每項檢查結果處理方法達成協議后，經紀人會準備一份最后的附件，讓買賣雙方簽字。

房屋檢查是在合同簽字后, 五至七天左右去做, 具體多少天是由買賣雙方商定。由買主請一位專業(yè)檢查師并由買主付錢。房屋檢查既是對房子的一次檢查, 也是買主詳細了解房子的一次機會, 所以應盡量參加。專業(yè)檢查師在對房子檢查時, 除了專業(yè)知識外, 多年的工作經驗也是非常重要的, 另外必要時也須借助儀器儀表, 比如: 煤氣測漏器, 潮濕測試器, 電壓電流測試器 等。檢查時, 從上到下, 從里到外, 從系統到結構, 以及安全等無所不包。一個詳細的檢查應包括水電系統, 各項設備, 房屋結構,安全因素, 屋頂隔樓, 車庫, 地下室, 內墻外墻, 門窗地板, 煙囪壁爐, 室外排水, 植被樹木等。

一個好的檢查師應在檢查結束時, 為買主提交一份系統的檢查報告, 一般的公司都會有一份事先印好的表格, 里面將應檢查的內容逐條列出, 檢查師也 逐條檢查, 發(fā)現問題則記錄下來。

下面從水, 電, 冷暖設備, 地基, 外部, 內部逐條介紹一下可能出現的問題, 買主可在房檢時檢查:

一. 配電系統:

• Broken Light Fixture(失靈的照明設備);

• Damaged Electrical

• Outlet (損壞 的插座);

• Mal-functional Electrical Receptacle(臥室中由開關控制的電插座失靈);

• Improper Wiring(不正確的布線);

• Mismatched Circuit Breakers(配電盤線路和開關不匹配);

• Overloaded Circuits(配電盤開關超負荷)－一個開關應該只接一條線, 若有兩條或兩條以上線接在一個開關上, 則形成超負荷; Overheated Circuit Breaker(配電盤開關過熱)－除了超負荷接線可能導致開關過熱外, 開關與電線的電壓或電流不匹配, 也可能導致開關過熱;

• Corroded Wiring(銹蝕的 電線)－有的老房子所用的電線是鋁線, 長年累月下來, 鋁線會氧化生銹;

• Misplaced Panel Box (配電盤不易找到)－當發(fā)生緊急情況時, 如果消防人員不能及時找到配電盤, 可能導致損失擴大;

• Poorly Grounded Appliances－任何電器的接地線都應保證正確接地, 否則有可能造成人身傷害;

• Poorly Grounded Wiring－每個房子在水表處或室外電表附近都有一條接地線, 這條線應保證接 地良好, 如果有油漆等覆蓋在上面, 應將油漆清掉;

• Unfunctional GFCI(Ground Fault Circuit Interrupt)－接地短路保護插銷(GFCI)是安裝在廚房, 浴室等靠近水源的電源插銷, 如果失靈則 在發(fā)生事故時, 起不到保護作用;

• Tense Electrical Lines－ 室外電源線過緊或有樹枝壓在上 面, 可能會導致危險;

• Uncovered Junction Boxes or Outlet or Switch－任何電源連接盒, 插 銷及開關都應該有板子(Cover)罩在外面;

• Unsafe Spliced Wires(不安全的電線分線);

• Worn Conduit－電線(室外的)外皮長年累月經風吹日曬, 可能導致外皮破損剝落。

二. 供排水系統:

• Bad Water Drip Pan－任何安裝在除了地下室以外地 方的設備, 如:熱水器, 洗衣機, 空調機等有可能滴(漏)水的, 都應該有一個接水盤, 并在盤的底部有個導水管通到室外, 這個盤子有時會損壞;

• Blocked Spa or Tub Jet－ 沖浪浴缸(Whirlpool Tub)若長時間不 用, 有時噴水管路會堵塞;

• Broken Sink Sprayer－廚房水池上有的水龍頭旁安裝有噴水喉或現 代的水龍頭本身可以拉出來做噴水喉,其轉水開關有時會不工作或損壞;

• Corroded Sink Drain －老房子的排水管多是金屬的(鐵或鋼)往往會生銹最終導致銹蝕透損;

• Defective Toilet－ 馬 桶因為經常使用, 里面的部件多使用塑料或塑膠, 天長地久容易損壞, 尤其是馬桶水箱中的阻水閥(Flapper)是橡膠制的, 長期使用會老化, 而起不到阻水的作用, 會發(fā)生“細水長流”的現象, 而導致水費上升;

• Defective Pressure Lines－從室外進來的進水管有很大的壓力, 所以材料應該用銅管, 但以前有的建筑公司為了省錢用了塑料管,長期下來, 塑料老化而起不到抗壓的作用。

• Draining“Gray Water”－有的洗衣機直接把洗衣水排到室外, 這在多數地區(qū)是不允許的, 應將 廢水排到下水管中;

• Faulty Faucet－水龍頭通常在出水口處,裝有空氣混合閥(Aerator), 有時會 堵塞或漏裝。

• Faulty Shower Pan－淋浴處底盤有可能裂縫或在連接處開膠, 造成漏水。

• Improper Water Heater Venting: 熱水器上面裝有一個減壓閥(Safety Vent), 在減壓閥處裝有一排壓管, 該管應通向地面, 管口離地高度應不超過6英尺。

• Plumbing Leaks－水管系統漏水。水管在任何 地方都不應漏水, 對于不常有人在的地方, 如: 地下室應每年一次進行檢查: 連續(xù)放水二十分 鐘, 看看是否有漏水。Shower Leak－淋浴和澡盆等處容易漏水, 若漏水天長日久會對房子的地板以至結構造成損壞。

• Toilet Seal Failure－馬桶由于每天使用, 會逐漸松動以至引起漏水。

• Unprotected Water Heater－有的房子里面熱水器 安裝的位置不適當, 比如:在車庫中, 這樣可 能造成意外碰撞, 應挪到安全的地方。

• Water Hookup Mistake－有的水龍頭冷熱水開關接錯或開 關用錯導致開水龍頭時, 方向不對。

• Main Water Line Break－從房子到馬路上水表之間的進水管可能會漏水, 雖然水表不走, 但修理應該是屋主負責, 費用也應由屋主來付。

三. 冷暖設備(Heating & Cooling System):

• Blocked Air Conditioning Outside Unit－ 空調 機室外的散熱器四周不應該被任何東西圍住, 應留有一定的散熱空間, 另外散熱器應水平放置。

• Defective Air Conditioner－若空調設備 出現故障應將整機切斷電源。制冷效果應達到12°F以 上的溫差: 測試時, 將溫度計放置在 空調出風口處, 測得的溫度應低于室溫12°F以上, 否則表明 需要補充冷卻液。

• Faulty Gas Line(Gas Leak)－燒天然氣的熱水器, 暖器及壁爐所接的管道有可能漏氣,而控制氣連接處漏氣的可能性最大, 應該用專門的煤氣探測器來測量。

• Loose Air Duct: 冷熱器的通風管道 應保持良好的通風效果, 否則會使取暖及制冷費用增加。

• Old Insulation: 房子的保溫材料天長日久逐漸失去作用, 應考慮增加或更新, 地下室墻壁上的保溫材料有可能脫 落。

四. 地基(Foundation):

• Broken Down Spouts－房子四周外墻壁上裝有排水管(Down Spouts), 如 果排水管破損, 下雨時雨水不能有效地排走, 則可能導致地基受損。

• Cracked Foundation: 水泥 地基上往往出現裂縫, 不管是地基的平面還是側墻上, 若出現裂縫不超過八分之一英寸,則屬于正 常現象, 但如果裂縫過大, 并且有錯位, 則可能有嚴重的問題, 應該請結構工程師(Structural Engineer)來檢查。

• Failing Foundation－地基下陷會造成門窗等不易開關, 應請結構工程師進一步檢查。

• Damp Crawl Space－有些房子在地下室有Crawl Space(一種低矮的地下室結構), 由于 人不易進去, 有時里面進水也不易察覺, 造成地下室潮濕。

• Foundation Water－ 地下室若進水 會對房子的結構造成嚴重的損壞。

五.外部(Exterior):

• Cracked Mortar－磚墻上的磚與磚之間的水泥(Mortar)若出現裂縫, 表示 房子外墻的受力不均, 應請結構工程師進一步檢查。Damaged Door Threshold: 大門的門檻應安 裝正確,當出現損壞既有可能不起到防水防風的作用, 也有可能造成不安全。

• Damaged Driveway－ 車道經過長期使用會出現損壞,若忽視不管, 最終可能需要徹底翻新。

• Damaged Swimming Pool Liner－若有游泳池, 游泳池的內壁經過5-8年的浸泡可能會出現損壞。

• Damaged Roof－屋頂的壽 命在20年左右, 在這期間很多自然因素會對屋頂造成損壞, 如: 冰雹, 積雪, 大風等。

• Defective Exterior Siding－與屋頂相似, 房子的側墻板也有可能受損。

• Defective Flashing－屋頂的各接縫處裝有隔水板(Flashing),通常是金屬材料, 天長日久會生銹而造成漏水。

• Defective Stucco －如果房子的外墻是Stucco(一種水泥材料), 應注意是否有剝落 或裂縫。

• Exposed Beams－任何木材建筑物, 比如: 木梁(Beam)不應暴露在外面, 應由外墻 材料包起來。

• Exposed Building Materials － 建筑材料如果暴露在自然環(huán)境中超過六個月，則會導致材料失去穩(wěn)定性，這一點在新建房屋中尤其重要。

• Exposed Roof Nails – 在安裝屋頂時， 往往會有釘子未釘下去而導致下雨時屋頂漏水。

• Firewood Attracts Termite － 如果有壁爐燒火用的木頭堆放在房子的周圍， 可能會招來白蟻， 因將木頭移到距房子10尺以外的地方。

• Insecure Pool Ladder － 游泳池的扶手天長日久會松動， 從而導致不安全。

• Leaking Eaves － 屋檐處容易發(fā)生漏水，在樓上臥室的墻角處就會出現水跡。

• Loose Roof Shingles － 新安裝的屋頂上的油氈片若有松動， 刮大風時容易被刮下來。許多新房子屋頂是冬天裝上去的。油氈片在溫度低時脆硬，安裝方法不當可能使油氈片受損而釘不牢固。

• Missing Spark Screen－ 壁爐的煙筒上應裝有一個帶有鐵網的蓋子， 其目的有二： 一. 防止燒火時火星飛出去引起火災；二. 防止小動物從煙筒鉆進房子 里面。

• Pool Gate Without Spring － 游泳池四周若裝有圍欄，則圍欄上的門應能自動關上。

• Poor Awning Pitch – 油帆布搭的篷子(Awning)如果安裝不當， 特別是角度不對時，容易引起積水，最終導致損壞。

• Poor Drainage － 房子四周的排水若不暢，會對房子的地基造成損壞

• Poor Pitched Gutter － 屋檐上的排水槽 (Gutter) 與下水管(Down Spouts) 之間連接處若安 裝不適當則會影響排水。

• Poorly Reinforced Roof － 屋頂若有下陷， 表明其支撐有問題；

• Rusted Gutter － 屋檐上的排水槽是金屬制的， 因此容易生銹。 若銹蝕以至出現破洞，則起不到排水的作用。

• Tree Root Damage － 若樹根對房子的地基，車道，人行道等造成破壞， 應咨 詢專家找出正確的解決辦法。

• Mul-functional Garage DoorOpener － 車庫的自動開門器上裝 有一套安全裝置， 能使車庫門停在遇到有人或物品檔在門下時自動回轉。有時這個裝置會失靈。

• Unprotected Power Lines－ 從外面進到房子里的電線若有樹枝搭在上面會發(fā)生問題。應將樹枝 剪掉。

• Unsealed－Balcony–陽臺若支撐不夠或扶欄不牢固，則容易產生安全問題。

• Unsealed Roof Repairs－在屋頂上安裝的任何東西，如：電視天線等，都應注意上好密封膠，否則會導致屋頂漏 水。

• Unsealed Wood－房子外墻上的木頭如：門框，窗推等，四周都應 涂有密封膠，否則木頭會很快風化。

• Water Leak and Termite－白蟻的生存環(huán)境所需之要素：土，木，水。任何房子都有土和木，若能在房子四周盡量減少水流則可有效地降低白蟻的發(fā)生率。

• Worn Gutter－房子墻角處 的下水管（Gutter)容易被碰到，以致受損，特別是磚房子。

• Worn Roof Flashing－屋頂各拐角 處的防水板（Flashing) 是金屬制的，若發(fā)生問題，也會造成屋頂漏水。

六，內部（Interior) :

• Blacked Appliance Vent－各項設備的出氣口都不應堵住，否則會造成 效率下降。

• Broken Ventilation Fan－排風扇失靈，會使房子內增加潮氣，從而對房子造成損害。

• Broken Window Seal－如果雙層玻璃窗子的玻璃之間發(fā)生霧氣，說明窗子不密封了， 應及時 更換。

• Cracked Slab－ 地基如有裂縫，會使氡氣或水進到地下室。

• Defective Oven Thermostat or Clock－烤箱的溫度控制器或計時氣會經常發(fā)生問題 。

• Improperly Secured Dishwasher－ 洗碗機使用時震動較大， 有時會造成四周固定螺絲松動。

• Jammed Door－由于房子會在蓋好后一 年半之內逐漸地穩(wěn)固下來（Settle)，有的門不易開關,則需要調整。

• Leaky Dishwasher－ 洗碗機 漏水。

• Poor Ventilation in crawl space－在房子的地下室，有的房子有一部分面積的地層離地板很近，稱做Crawl Space.這塊地方有時通風不好，則容易造成潮氣集中。

• Stuck Shut Windows- 窗子不經常開關，天長日久就不容易打開，特別是刷了油漆后。應檢查每個窗子是否開關正常。
  Wall Moisture－如果在房子的任何地方發(fā)現有潮濕的痕跡，則表示有水從房子外面進來。

• Wobbly Ceilings Fan－如果屋頂上的吊扇在轉動時抖動，則會慢慢地使其固定在屋頂上的底座松動，從而導致安全上的問題。

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