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美國房價暴漲暴跌的現(xiàn)狀

來源：http://daily.zhihu.com/story/4062547作者：北美購房網(wǎng)時間：2015/11/16

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美國也同世界各國一樣，房價雖然呈穩(wěn)定勢態(tài)增長，但因為有人炒房，房價也會面臨暴漲暴跌的情況。比如，Phoenix 地區(qū)在 2004－2006 的兩年間，漲了 100%，這當然就是炒房的結(jié)果了。而崩盤后，已跌到峰值的不到一半。

房價漲有兩種因素，一個是投機，一個是本身的價值。

后者，只是經(jīng)濟還在發(fā)展，主要是由土地的供應決定的。

比如，紐約曼哈頓，島就那么大，土地供應被天然局限索死，當然隨著城市經(jīng)濟發(fā)展而寸土寸金。

比如，在加州，在 70 年代以前，房價都是不高的。但是從那時起，加州開始實行很多土地保護政䇿，把大量的地以環(huán)保為由變成不能進行商業(yè)開發(fā)的環(huán)保用地�，F(xiàn)在加州有 90％的土地是受保護的。沒有新地，經(jīng)濟大發(fā)展，人要買房，當然只能買賣已有的土地，房價就突飛了，要跌，也有限度。

類似的，自打內(nèi)華達州在 1990 年左右有了土地限制后，它的房價也猛漲了。

對土地的限制有很多種，有不同的理由，比如環(huán)保。比如我們這里有保護地平線法（超過三層的房子要特別報批）。比如，在 Virginia 州某些地方，獨立屋要保證有相當大的院子，好像是半公頃左右，這樣同樣的方圓里能塞進的房子就受限了。比如 zoning，就是決定每地土地的可能用途：私人，商業(yè)。比如我家好像是 C3，就是私人住房，可出租。而前門的就是 C4，可以做私人用，也可以開店，但不能進行具體的產(chǎn)品制造。任何土地改 zoning，就要開聽證會。

美國對土地供應管理最松的，就是德州，連 zoning 都沒有，隨便造。所以德州的整體房價相對經(jīng)濟水平，是非常便宜的。

不過，投機無處不在，就是在德州，80 年代也出過史上數(shù)一數(shù)二的房產(chǎn)投機崩盤事件，一次在達拉斯，一次在休斯頓。

當然，如果經(jīng)濟不好，房價也起不來，比如 Rochester，是靠 Kodak 和 Xerrox 挺著的，但這倆一倒，整個城市的房價只有走下坡。同樣的，底特律的支柱產(chǎn)業(yè)是汽車，產(chǎn)業(yè)走下坡路，房子也走下坡。休斯頓那次，就和經(jīng)濟有關，但后來德州的能源業(yè)把經(jīng)濟給撐住了。

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