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經(jīng)濟走勢平穩(wěn)，房地產(chǎn)后續(xù)依然需要刺激政策。三季度GDP增速不足7%，在當前經(jīng)濟增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強化。從前三季度來看，“救市”政策頻發(fā)，央行也累計有五次降息四次降準，一線城市、部分二線城市(庫存去化周期在15個月以下的城市，比如南京、蘇州、南昌等城市)樓市需求政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面好轉(zhuǎn)，金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念，價格也趨于堅挺，甚至接下來幾個月可能會慣性漲價。

但繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，背后潛伏著樓市新危機。而這場危機極有可能在2016年爆發(fā)，屆時，樓市可能將陷入新一輪調(diào)整周期。

樓市需求透支，“繁榮”不可持續(xù)

研究結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達到1.0套，這意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將進入存量房時代。未來房地產(chǎn)市場會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的特征。更多最新房地產(chǎn)市場分析信息請查閱中國報告大廳發(fā)布的《2015-2020中國房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查報告》。

從樓市大趨勢來看，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，2015年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

從投資增速看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%)，增速比1~8月份回落0.9個百分點，增速繼續(xù)小幅回落，房企投資意愿繼續(xù)回落，這也反映出樓市下半場需求不足導致房企投資動力不足。

2015年新政以來，大中城市(一線城市、部分二線城市)房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判。

從樓市發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認為，央行“雙降”新政降首套首付之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬松將導致樓市需求在2015年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。

同時，美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。在此市場背景下，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產(chǎn)，不會選擇中國樓市。從這個角度來看，中國樓市已經(jīng)被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當中的中高端物業(yè)，難以改變樓市整體大趨勢。