近年來，國內(nèi)一線城市房價(jià)屢創(chuàng)新高，同時(shí)國人海外購房熱情也空前高漲，其中以美國為最。
復(fù)星國際以總價(jià)格7.25億美元購得紐約的第一大通曼哈頓廣場，綠地集團(tuán)以50億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋廣場項(xiàng)目，SOHO與巴西財(cái)團(tuán)聯(lián)手以7億美元購買了美國紐約通用大樓40%的股權(quán)，中國平安以24億人民幣買下了英國倫敦地標(biāo)性建筑勞合社大樓。2013年12月，萬科亦表示將進(jìn)軍曼哈頓的摩天大樓。
中國企業(yè)在歐美大都市的購房狂潮的背后，是中國高凈值人群的移民潮。
根據(jù)中國財(cái)富研究機(jī)構(gòu)胡潤的研究，64%的中國百萬富翁已經(jīng)移民或正在準(zhǔn)備帶著他們的財(cái)富移民，而有三分之一的中國超級富豪（億萬富翁）已經(jīng)移民。如果假設(shè)這個(gè)高凈值人群把5%的可投資產(chǎn)投資在海外房地產(chǎn)，將產(chǎn)生上萬億的需求，還不包括其他的配套服務(wù)。這種需求，加上人民幣升值的預(yù)期，以及國內(nèi)房地產(chǎn)的限制和風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成了海外擴(kuò)張的主要原因。
做為投資者，很關(guān)心的幾個(gè)問題會(huì)是，美國現(xiàn)在的房價(jià)貴嗎？美國房市的主要規(guī)律是什么？現(xiàn)在在美國購房，會(huì)有多高的回報(bào)率？
美國的房價(jià)歷史和規(guī)律
根據(jù)美國最權(quán)威的凱西·席勒房價(jià)指數(shù)（席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機(jī)最糟糕的一年，跌幅達(dá)18%。連續(xù)下跌達(dá)到5年的只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時(shí)代，累積跌幅達(dá)26%；第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，累積跌幅達(dá)33%。
那么美國的房價(jià)在一個(gè)正常的年份漲得會(huì)有多快？在過去的123年中，美國房價(jià)平均內(nèi)生（幾何）增長率為3.07%。這個(gè)數(shù)字的邏輯是從哪里來的？在同樣的123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖一，美國的房價(jià)以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識(shí)是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率后，房價(jià)就基本不漲了。
美國房價(jià)會(huì)漲多快？
如下圖一表現(xiàn)出美國房市的兩個(gè)規(guī)律。第一，美國房價(jià)的長期增長率為3.07%，略高于美國通脹率。第二，如果房價(jià)變動(dòng)偏離這條軸線，無論太高或太低，其后的趨勢可以預(yù)測，即會(huì)回到這條軸線。
圖一：美國123年扣除通脹后的房價(jià)歷史
（資料來源：美國勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)）
這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價(jià)在經(jīng)歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價(jià)位。這表明美國的房價(jià)在將來的漲幅不會(huì)高于歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由于美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經(jīng)濟(jì)回暖；這兩個(gè)因素對房價(jià)的影響是相反的。
除了看通脹調(diào)整后的房價(jià)，另外一個(gè)公認(rèn)的衡量房價(jià)貴賤和預(yù)測房價(jià)走勢的重要指標(biāo)是房租對房價(jià)的比率。其邏輯是房租代表了真實(shí)的需求（而非投資價(jià)值），相對于這個(gè)需求的房價(jià)就可以衡量房價(jià)的貴賤。
那么到底是通過房租上升還是房價(jià)下跌來讓房租對房價(jià)的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）發(fā)表了一篇研究美國整體房租對房價(jià)比率的文章。文章的摘要，現(xiàn)在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據(jù)美國1960年以來數(shù)據(jù)我們構(gòu)建了房租對房價(jià)比率的時(shí)間序列。我們發(fā)現(xiàn)在1960到1995年之間美國的房租對房價(jià)比率在5%到5.5%之間，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租對房價(jià)比率已經(jīng)到了3.5%的歷史低位。如果房租對房價(jià)比率要在今后五年回到歷史平均，房價(jià)可能會(huì)下降很多。”
后來的故事，如圖二所示，是房租對房價(jià)比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個(gè)調(diào)整是通過房價(jià)的下降來完成的，包括在2008年發(fā)生的美國過去100多年最大的單年跌幅。
