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價格又在許多房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。所以購買的公寓大學(xué)生到底使用雖然在學(xué)�？赡苡幸恍�牽引。你可以避免支付通過鼻子宿舍或公寓沒有任何利潤的希望。如果你買一個公寓,有一些額外的空間,你可以租到你孩子的朋友(s)和抵消部分所有權(quán)成本。

很多父母已經(jīng)賺了很多錢遵循這種策略的四個或五個(或者,上帝保佑,六年孩子們花在大學(xué)畢業(yè)后,然后出售公寓。當(dāng)然,你可以持有該物業(yè),時間越長越好變現(xiàn)的可能性來獲利。另一個需要考慮的關(guān)鍵因素是稅收角度。這就是你需要知道的關(guān)于他們。

大學(xué)公寓所有權(quán)費(fèi)用扣除

聯(lián)邦所得稅規(guī)則通常阻止你扣除損失從擁有和出租住宅使用的多一點(diǎn),你或你的直系親屬成員。然而,良好的例外適用于當(dāng)您按市場價格出租給一個家庭成員使用的財產(chǎn)作為他或她的校長家里。在這種情況下,您可以從租金中扣除稅收損失活動(主題的被動損失規(guī)則,我稍后會解釋)。這對你有益的漏洞是開放的,如果你買一個公寓租出去,你上大學(xué)的孩子(如果有)和瘋狂室友,在市場利率。

如果你負(fù)責(zé)市場租金,你can-subject被動損失rules-deduct按揭利息和注銷的所有其他操作費(fèi)用公用事業(yè)、保險、協(xié)會費(fèi)用,維修和維護(hù),等等。作為獎勵,你可以貶值的成本結(jié)構(gòu)(土地)超過27.5年,盡管它是(我們希望)增加的價值。

但你貧困的兒子或女兒從哪里得到錢付給你市場租一個公寓?同一個地方他或她將獲得現(xiàn)金來支付一個宿舍或公寓租了一些第三方。從你!你可以給你的孩子每年高達(dá)14000美元沒有任何不利的聯(lián)邦稅收的后果。如果你結(jié)婚了,你和你的配偶在一起能給高達(dá)28000美元。你的孩子可以使用這筆錢來寫你每月租金支票。只要確保他或她實(shí)際上發(fā)送檢查和確保他們說,他們正在出租。同樣,最好是如果你打開一個單獨(dú)的支票賬戶處理租金收入和費(fèi)用。把這些簡單的步驟將幫助美國國稅局從背部如果你得到審計。

注意:如果您不收你的孩子市場租金,你仍然可以扣除不動產(chǎn)稅。如果你指定的公寓作為你的第二個家,你可以扣除的利息高達(dá)110萬美元的聯(lián)合抵押貸款債務(wù)主要房屋和公寓。

被動損失規(guī)則可能推遲稅收損失

如果公寓拋出年度稅收損失(它可能會在計算折舊扣除),被動活動損失(PAL)規(guī)則普遍適用�；�本朋友的概念是這樣的:你只能被動損失在某種程度上你有被動收入扣除從其他來源從其他租賃物業(yè)你擁有積極的應(yīng)納稅所得額或收益出售它們。幸運(yùn)的是,一個特殊的例外說你可以扣除25000美元的年度被動提供租賃房地產(chǎn)的損失:(1)你的年度調(diào)整后的總收益(房地產(chǎn)損失之前)在100000美元以下,(2)你的“積極參與”租賃活動。積極參與意味著精力充沛至少足以使管理決策批準(zhǔn)租戶,簽署租賃合同、和授權(quán)的維修。你不必擦地板或者蛇下水道。

如果你符合這個異常,你不需要任何其他來源的被動收入要求扣除租金損失每年高達(dá)25000美元(你的損失可能不會那么大)。然而,不幸的是,如果你調(diào)整后的總收益(AGI)是100000美元和150000美元之間,特殊異常比例淘汰。所以在美國國際集團(tuán)125000美元,你可以扣除不超過12500美元的被動租賃房地產(chǎn)的損失每年(正常最高25000美元)的一半。如果你播灑至超過150000美元,你沒有被動收入,你不能現(xiàn)在扣除任何租賃房地產(chǎn)的損失。然而,任何不允許損失結(jié)轉(zhuǎn)至未來稅收年,的時候,你就可以扣除你賣大學(xué)公寓�？偠�言之,這不是一個糟糕的稅收結(jié)果只要損失主要是各種各樣的“紙”從折舊沖銷。

當(dāng)你銷售有利的稅收規(guī)則

當(dāng)你出售租賃房地產(chǎn),你擁有了一年多,銷售收入的利潤衡量——資產(chǎn)損益統(tǒng)計區(qū)別和財產(chǎn)的課稅基礎(chǔ)減去折舊是長期資本收益。對大多數(shù)人來說,最大的長期收益聯(lián)邦所得稅稅率是15%。然而,如果你在前聯(lián)邦納稅等級,最高稅率為20%。高收入的人也可能欠3.8%的凈投資所得稅長期收益。最后,獲得的一部分金額等于你的累計折舊write-offs-can最高聯(lián)邦25%的稅率納稅。還記得我們前面談到的遺留物被動的損失?你可以使用它們來抵消出售公寓。

底線

而購買一個大學(xué)公寓是一個很有吸引力的想法純粹從稅收的角度來看,真的是有道理的,如果你希望出人頭地cash-wise當(dāng)時也說了,該做的也做了。如果你現(xiàn)在可以買到相對較低和高賣后,你會很高興你做了交易。