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泡沫即經(jīng)濟(jì)危機(jī)，近100年來世界經(jīng)濟(jì)史上兩場最大經(jīng)濟(jì)危機(jī)均由美國的泡沫破裂引發(fā)。市場抑制泡沫的能力有限。泡沫嚴(yán)重時可能顛覆市場經(jīng)濟(jì)。美國房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制和中國房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制雖有很多不同之處，但了解美國2008年房地產(chǎn)泡沫形成和危害對中國而言仍有一定參考價值。所以下面就分析一下美國房地產(chǎn)泡沫形成的原因�！�

美聯(lián)儲自2000年高科技股票泡沫破裂后，連續(xù)多年采取低利率政策，刺激了房地產(chǎn)泡沫。這導(dǎo)致貸款意愿和抵押品價值之間螺旋上升。低利率刺激了居民的購房需求，而對購房的貸款政策又很寬松（一般首付20%），造成了市場上對房地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求，直接推高了房地產(chǎn)價值。房地產(chǎn)價值的不斷增值，導(dǎo)致了居民對房地產(chǎn)的投資性需求（擁有多套住房長期出租）和投機(jī)性需求（不是為了長期投資而是短期套利），也促使銀行進(jìn)一步放松貸款條件。一些貸款機(jī)構(gòu)向低收入或低信譽(yù)購房者貸款，形成次級貸款。次級房貸的利率雖要高于優(yōu)惠級房貸2%至3%，但次級貸款可以零首付。銀行知道這隱藏著道德風(fēng)險，但銀行認(rèn)為，反正房地產(chǎn)價值不斷上升，即使次級購房者付不起房貸利息也不要緊，購房者可以賣掉房子，返還銀行貸款，大不了銀行收回房子再賣出。由此，房地產(chǎn)泡沫得以形成。

在市場經(jīng)濟(jì)中常常會出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，每次泡沫破滅都會對經(jīng)濟(jì)造成危害。為什么這次泡沫破滅造成的危害這么嚴(yán)重，原因何在？原因可謂多種多樣，但其主要原因是高杠桿率。這種高杠桿率又由兩種金融衍生品造成。

政府對金融監(jiān)管不力是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫形成的另一重要原因。受新古典經(jīng)濟(jì)理論影響，美國政府在監(jiān)管理念方面過分相信市場，認(rèn)為最少的監(jiān)管就是最好的監(jiān)管。在缺少政府監(jiān)管機(jī)制制約的情況下，一些商業(yè)銀行、投資銀行和保險公司在高利潤的刺激下，甘冒風(fēng)險，投資具有短期行為特征，將投資變?yōu)榱送稒C(jī)。這些機(jī)構(gòu)的高管們撈夠錢后那怕洪水滔天，對未來的風(fēng)險視而不見。在缺乏監(jiān)管的情況下，影子銀行系統(tǒng)也發(fā)展起來，其資產(chǎn)達(dá)10.5萬億美元，相比之下，美國傳統(tǒng)銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)只有10萬億美元。

信息不對稱和信息不透明是高管們能夠?yàn)樗�欲為的保障，他們設(shè)計(jì)的金融衍生品誰也看不懂，稱之為華爾街的巫師語言。這導(dǎo)致很多人上當(dāng)受騙，盲目相信這些華爾街巫師們能點(diǎn)石成金的謊言。

高管們的薪金和獎金由短期效益決定，與長期效益脫鉤，造成了高管們急功近利的行為。

金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險和聲譽(yù)的評估也市場化了，商業(yè)評估機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動下，給問題資產(chǎn)很高的評分，完全在誤導(dǎo)公眾。

美聯(lián)儲在連續(xù)實(shí)施幾年的低利率政策后，為抑制通貨膨脹，采取了逆周期調(diào)節(jié)政策，從2004年6月到2006年6月的兩年里連續(xù)17次提高利率，將聯(lián)邦基金利率從1％提高到5.25％。于是資產(chǎn)價格下降，購房壓力增加，銀行流動性緊張，促使2007年2月次級貸款問題暴露出來。

在這些因素的合力下，美國房地產(chǎn)泡沫得以形成并不斷膨脹，最終破滅。當(dāng)然，不同經(jīng)濟(jì)學(xué)家可以有不同認(rèn)識，如Svesson認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)不平衡是原因之一，而美聯(lián)儲貨幣政策沒有問題。言下之意，前期的低利率政策和后期的高利率政策不是造成這次危機(jī)的因素。

總而言之，我們應(yīng)該以此為戒，對泡沫應(yīng)該高度警惕和重視，不讓其對經(jīng)濟(jì)形成致命的危害。