美國(guó)置業(yè)對(duì)于國(guó)人來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是遙不可及的事情，越來(lái)越多的人選擇美國(guó)買(mǎi)房。我也不能免俗的在這個(gè)國(guó)慶去了趟紐約，不為旅游，不為工作，只有一個(gè)目的：看房。
說(shuō)到這里，肯定很多人會(huì)緊跟一句：?jiǎn)�，土豪嘛！謝謝你們的夸獎(jiǎng)，但在下真的僅僅只是一枚在上海的小中產(chǎn)而已。最近稍微有點(diǎn)閑錢(qián)的原因是，趁著今年房市轉(zhuǎn)好，在下剛剛賣(mài)掉了除去現(xiàn)在住的這套外的另一套兩房?jī)蓮d的房子，于是多了四五百萬(wàn)的現(xiàn)金。
我為什么想要去紐約買(mǎi)房？
A股是不能再投了，二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)供大于求，庫(kù)存壓力巨大；而個(gè)人覺(jué)得北上廣深樓市價(jià)格大幅飆升的歷史也快結(jié)束了，要想再投資買(mǎi)房，國(guó)外無(wú)疑是一個(gè)很好的選擇。
選擇美國(guó)，一個(gè)考慮是未來(lái)孩子出國(guó)讀書(shū)的問(wèn)題。無(wú)論是以前還是現(xiàn)在，我始終認(rèn)為美國(guó)的大學(xué)教育及未來(lái)的擇業(yè)前景都是最好的；其二，在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下落時(shí)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇，我相信美元在不久的未來(lái)將依舊保持強(qiáng)勢(shì)的國(guó)際貨幣地位，這個(gè)時(shí)候增加美元資產(chǎn)配置比例如股票、債券、房地產(chǎn)，或者收益穩(wěn)定的外匯理財(cái)產(chǎn)品，我覺(jué)得都是有必要的；當(dāng)然，第三還有個(gè)安全性的問(wèn)題，這個(gè)我就不展開(kāi)說(shuō)了，相信大多數(shù)人都了解。
我考慮的其實(shí)并不是賺快錢(qián)。你想想啊，有那么一塊資產(chǎn)在美國(guó)，心里頓時(shí)覺(jué)得妥妥的，再跌跌不到那里去，不用擔(dān)心太大的風(fēng)險(xiǎn)。而且，美國(guó)的發(fā)展早已經(jīng)很平穩(wěn)了，一是他們?cè)缫堰M(jìn)入后工業(yè)化時(shí)代，二是人家的財(cái)稅政策配套很到位，就是不要讓房子成為一種投機(jī)性需求超過(guò)使用性需求的產(chǎn)品，不然廣大老百姓都住不起房，社會(huì)要?jiǎng)邮�。我等中年草民一生也就追求個(gè)穩(wěn)定。更何況，現(xiàn)在送娃去美國(guó)順便買(mǎi)房或者投資移民的天朝人民太多，未來(lái)會(huì)更多，我等錢(qián)不太多的先占個(gè)坑也是好的，以免未來(lái)占不上。
這說(shuō)到為什么選擇紐約了。實(shí)際上，相比紐約，加州一直最受中國(guó)購(gòu)房者青睞的地區(qū)，據(jù)說(shuō)35%在美國(guó)置業(yè)的中國(guó)投資者選擇在加州買(mǎi)房，華盛頓州和紐約州緊隨其后。的確，加州氣候宜人，風(fēng)景優(yōu)美，還有著名的硅谷、舊金山、洛杉磯，不過(guò)最近幾年其房?jī)r(jià)漲幅也非常大。一個(gè)朋友剛剛在著名的PaloAlto買(mǎi)了一個(gè)house，據(jù)說(shuō)不到一年每平米價(jià)格就從1萬(wàn)美金漲到了1.5萬(wàn)，堪稱(chēng)天朝速度（當(dāng)然，這應(yīng)該也是天朝人民搞出來(lái)的）。
從當(dāng)?shù)刂薪槟抢锪私獾�，一方面紐約房市價(jià)格還沒(méi)有如加州一般漲幅這么厲害，而且，加州的house多，對(duì)于我在未來(lái)十年都沒(méi)有自住打算的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)一個(gè)5、6個(gè)bedroom的house，前后有草坪，料理起來(lái)實(shí)在很難啊，且不好出租。
新澤西的大house還是曼哈頓的小公寓更值得投資？
熟悉美國(guó)的朋友也都知道，新澤西雖然不屬于紐約州，但和NY City可就是一河之隔啊，就像上海的浦東浦西。
新澤西州昵稱(chēng)為“花園州”，由于紐約市內(nèi)房租昂貴，有些在紐約市工作的人，特別是很多中產(chǎn)，就把家安置在新澤西州內(nèi)，因?yàn)檫@里房屋價(jià)格相對(duì)紐約較低，且多為獨(dú)立的house，加之新澤西環(huán)境優(yōu)美，特別適合有了小孩的家庭。如果上班去曼哈頓，不堵車(chē)的前提下開(kāi)車(chē)半小時(shí)，如果搭乘火車(chē)地鐵等交通工具也非常方便。（和浦東浦西真的很像哦）
我曾經(jīng)參觀過(guò)朋友在新澤西的house，這位朋友的房子大概218平米（不算花園），有5個(gè)bedroom，3個(gè)bathroom，還有地下室，也是很好的學(xué)區(qū)房（哈哈，美國(guó)人民也講究學(xué)區(qū)房的）。2008年時(shí)，她買(mǎi)入價(jià)62萬(wàn)美元，目前大概70萬(wàn)美元，換成人民幣也就是不到500萬(wàn)。當(dāng)然，差一點(diǎn)的地段，估計(jì)50萬(wàn)美元左右。
注：美國(guó)房子的面積都是指套內(nèi)面積哦，購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候顯示的面積也是，這點(diǎn)真的好喜歡！
這位朋友和我談到新澤西時(shí)稱(chēng)非常“nice”，自己也非常喜歡。但她和其先生聽(tīng)說(shuō)我想買(mǎi)新澤西的房子時(shí)，卻并不推薦。原因有幾點(diǎn)：
1、因?yàn)槲沂陜?nèi)不自住，新澤西的大house并不好租；
2、相比曼哈頓等地，新澤西房?jī)r(jià)漲幅很慢。你看前面我朋友房子7年漲了10%幾，這樣的速度讓天朝人民分分鐘受不了吧。（當(dāng)然，做好去國(guó)外買(mǎi)房的準(zhǔn)備，就不要同天朝相對(duì)比，如果這樣，還不如繼續(xù)在天朝囤房子呢）
3、十年后即使我攜家人過(guò)來(lái)，小孩子已經(jīng)長(zhǎng)大了，并不需要這么多bedroom的house，而且新澤西的優(yōu)勢(shì)——公立學(xué)校也基本沒(méi)有多大用場(chǎng)了；
4、獨(dú)立House雖然相比公寓節(jié)省了一大筆管理費(fèi)，但這意味著你自己得管理。朋友先生感嘆，每周除了上班，周末就是剪草坪，掃落葉，修理家里各種設(shè)施（因?yàn)槿斯べM(fèi)貴），冬天有時(shí)還要清理積雪。一個(gè)字：累！
針對(duì)我的情況，幾個(gè)在紐約的朋友都推薦在曼哈頓的房子，也就是公寓。雖然單價(jià)比新澤西貴，但比新澤西好出租，且一般大樓都收管理費(fèi)，有專(zhuān)人維修管理。
而且在他們看來(lái)，無(wú)論我買(mǎi)曼哈頓哪一地段的房子，肯定是不會(huì)虧的。“08年金融海嘯的時(shí)候，曼哈頓房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。”朋友說(shuō)。
接下來(lái)，問(wèn)題來(lái)了：曼哈頓的房子單價(jià)究竟幾多錢(qián)？我前面說(shuō)的那種小公寓能出租多少錢(qián)？而大家都知道，這種公寓除了地稅還有管理費(fèi)，一個(gè)月又是多少？減去地稅和管理費(fèi)，我還有賺的么？
這三個(gè)房子分別位于曼哈頓的uptown的東區(qū)、midtown、downtown，你們可以計(jì)算下，midtown的應(yīng)該是單價(jià)最高的地段。
我還要說(shuō)明一點(diǎn)，我們?cè)赽roker（經(jīng)紀(jì)人）帶領(lǐng)下參觀每個(gè)公寓時(shí)，進(jìn)去都會(huì)拿到一份關(guān)于這間公寓的印刷資料，就像上面顯示的，有圖片，房屋介紹，地址，面積，價(jià)格，管理費(fèi)（Common Charge,”CC”）和地稅（Real Estate Taxes,”RE”）的各種信息，以及代理人的聯(lián)絡(luò)信息，非常透明。這里的價(jià)格還只是一個(gè)Asking Price，買(mǎi)方可以通過(guò)中介還價(jià)的。
管理費(fèi)和國(guó)內(nèi)物業(yè)費(fèi)差不多，每棟大樓根據(jù)物業(yè)公司、管理水平等有所不同，每間公寓根據(jù)面積又有不同。一般繳納管理費(fèi)的大樓，都會(huì)配備一位管理員（Superintendent），維修等可以找他，裝修等需要向他報(bào)備；而管理費(fèi)高的還可能給你配備一個(gè)doorman（門(mén)衛(wèi)）。
而地稅也是和公寓面積、大樓所在地段等有所不同，一般而言，地稅的計(jì)算是基于住房當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，通常是估計(jì)價(jià)值乘以一個(gè)系數(shù)。每一個(gè)地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r，來(lái)制定這個(gè)系數(shù)。這個(gè)系數(shù)的范圍大致是0.4%到4%。有的面積小的公寓可能比別的地區(qū)面積大的公寓地稅來(lái)的多；而很多面積大的新公寓，地稅很低，原因在于政府一般會(huì)給與新住宅樓十年的地稅減免，十年后恢復(fù)到正常水平。所以買(mǎi)房時(shí)，如果中介告訴你這個(gè)公寓有地稅優(yōu)惠，一定要看自己購(gòu)買(mǎi)時(shí)距離其修建有幾年。如果已經(jīng)修建了7、8年了，也就是說(shuō)你享受減免也就剩2-3年而已了。
不過(guò)，曼哈頓新樓很少，我們看了十幾套公寓，1980年代后的大概就2套左右，其余均為老樓或者翻新樓。但是，基本這些公寓都已經(jīng)裝修好，配備了廚衛(wèi)設(shè)施、取暖設(shè)施以及必要的多個(gè)closet（據(jù)稱(chēng)美國(guó)房子一定要有closet才行），租客可以拎包入住。
broker也會(huì)當(dāng)面告訴你公寓如果出租的價(jià)格。以上三個(gè)公寓的租金在3000-4000美金/月不定。
以第一幅圖上的公寓為例，其位于上東區(qū)，broker給出的出租價(jià)格為3200美元/月，而每月的CC和RE分別為683美元和750美元�？鄢@個(gè)費(fèi)用，你每月凈得1767美元。而前提是你一次性付清房款，沒(méi)有利息負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，這套公寓的年收益率（yield）不高，算下來(lái)2.5%左右。
第三幅在下城區(qū)。叫價(jià)85.5萬(wàn)美元，CC和RE分別為463元和468元，租金預(yù)期在3300元，且已經(jīng)出租給一對(duì)小年輕，因此，yield達(dá)到了3.33%。
以我如果買(mǎi)下第三套公寓為例。一種簡(jiǎn)單的計(jì)算方式是這樣，在我一次性付出85萬(wàn)美元房款后（考慮到講價(jià)因素，其實(shí)可以更低的），即使租金不上漲，十年內(nèi)我每年租金凈收入2.8萬(wàn)美元，十年為28萬(wàn)美元。與此同時(shí)，我們預(yù)計(jì)十年內(nèi)這套公寓價(jià)格上漲10%，那么，我的收益率為42%。
看到這里，一些朋友笑了。十年收益率不到50%，我們天朝好多房子十年光價(jià)格翻一倍都不止！而很多美國(guó)朋友在聽(tīng)說(shuō)到中國(guó)過(guò)去多年的房產(chǎn)收益率后都是一副驚呆了的表情，然后也會(huì)提醒我，美國(guó)是不可能做到這一點(diǎn)的。但是親愛(ài)的朋友，我前面也提到過(guò)，未來(lái)十年中國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)復(fù)制過(guò)去十年的模式還存在很大的疑問(wèn)。個(gè)人認(rèn)為，很多中產(chǎn)階級(jí)及以上人士到了這個(gè)階段，更多考慮的還是穩(wěn)定收益和安全性吧。至少我是這樣的。
再次聲明，前面所計(jì)算的收益數(shù)字，都是在一次性付款前提下得出的。因?yàn)槊绹?guó)貸款利率對(duì)于本國(guó)人是3.25%，而如果外國(guó)人就會(huì)提升一個(gè)點(diǎn)。對(duì)于很多中國(guó)人而言，為了避免麻煩和利息，一般都是現(xiàn)金買(mǎi)房。而貸款的一般則會(huì)找一些位于華人社區(qū)的華人銀行。Flushing（法拉盛）就很多，有需要的朋友可以去那里找找看。
前面我把曼哈頓主要的三個(gè)區(qū)的小公寓價(jià)格展示了，而哪個(gè)區(qū)未來(lái)更有投資價(jià)值，我們下回再分解。
以上就是我此次紐約之行的信息整合，希望可以幫助到和我有相同打算在美購(gòu)房的你，純屬個(gè)人感受和經(jīng)歷。
本網(wǎng)注明“來(lái)源：北美購(gòu)房網(wǎng)”的所有作品，版權(quán)均屬于北美購(gòu)房網(wǎng)，未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、摘編或利用其它方式使用上述作品。違反上述聲明者，本網(wǎng)將追究其相關(guān)法律責(zé)任。 凡本網(wǎng)注明“來(lái)源：XXX（非北美購(gòu)房網(wǎng)）”的作品，均轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。
