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八月成屋銷售、九月就業(yè)數(shù)字均低于預(yù)期，多位房地產(chǎn)專家修正對今年底以至明年的房市漲幅預(yù)測，認(rèn)為房市仍會緩步上漲，但上漲的步調(diào)會放緩。面對漸冷的美國房市，投資人應(yīng)該如何準(zhǔn)備?


房市緩步上漲


換屋型購屋人為主力 全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence Yun）認(rèn)為，從仲夏以來成屋銷售趨于放緩，購屋人一方面受限于漲高的房價(jià)，另方面在他們預(yù)算內(nèi)的房屋的選擇性又少，不過整體銷售活動仍高于去年及今年上半年。根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow，八月的房價(jià)比去年同期漲幅3.3%。Zillow首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家古德爾（Svenja Gudell）表示，過去5個(gè)月來房價(jià)年度漲幅維持在低于3.5%的水平，顯示全美房價(jià)漲幅趨緩的趨勢。

每月對全美2000位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行意見調(diào)查的Campbell房市資訊顯示，八月的房市主要由換屋型購屋人帶動買氣，共占房市近半49.3%；首次購屋人則從五月的38.3%降至36.4%；投資客也從三月的18.7%降至14.4%。

但八月新屋銷售則傳捷報(bào)，銷售爬升5.7%，使年度新屋銷售數(shù)量展望至55.2萬戶，這是自2008年2月以來的最佳數(shù)字。彭博社報(bào)導(dǎo)指，就業(yè)市場及低利率房貸帶來新屋的需求，特別是成屋的供給仍然短缺。


從房屋成交價(jià)與掛牌價(jià)比來看，西岸三州都賣在比掛牌價(jià)高的價(jià)位上，尤其以加州的102.2%拔得頭籌，顯示西岸房市仍然強(qiáng)勁。但調(diào)查中，許多經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為未來房市可能有趨緩的局勢。Campbell的資料則顯示八月房價(jià)比去年同期漲幅為4.7%。


工作增長不如預(yù)期 雖然今年房市銷售較去年成長，但美聯(lián)儲主席葉倫仍認(rèn)為，在人口結(jié)構(gòu)的改變及就業(yè)強(qiáng)勁的情況下，房市的表現(xiàn)“令人沮喪”。


最近公布的九月就業(yè)數(shù)字可能又為房市帶來一小朵烏云。九月新增就業(yè)數(shù)字為14.2萬，比原本市場預(yù)期的20萬就業(yè)機(jī)會低；尤有甚者，分析師原本預(yù)期八月新增就業(yè)數(shù)字會向上修正，但報(bào)告出爐后，連七月與八月的新就業(yè)機(jī)會也被減少了8.1萬個(gè)工作。


Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史默克（Jonathan Smoke）表示，去年新工作機(jī)會增加將近300萬，但九月的報(bào)告使今年新工作總數(shù)將只增加至280萬個(gè)工作。

史默克認(rèn)為，新工作增加是房市能否強(qiáng)勁的重要指標(biāo)。過去兩年的新工作增長帶來了新家戶的成長，進(jìn)而帶動了買屋及租屋的需求，如果新工作趨緩，未來一年的房市成長就不會那么強(qiáng)勁。好消息是失業(yè)率仍保持在5.1%，是自2008年3月以來的最低水位。

放緩的原因


1、像目前這種賣方預(yù)期高(高HMI)，買方無信心(房屋自住率持續(xù)下滑)的畸形情況，在美國這種相對健康、自由且符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的市場不會持續(xù)很久。


2、單靠各路土豪投資“救”市，房市不會有持續(xù)的增長動力。未來的主力還是要靠中產(chǎn)。雖然他們現(xiàn)在很囧破。


3、以洛杉磯為例，一些大型城市的建筑供應(yīng)商，如木材、機(jī)械、腳手架等，已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，甚至rent out的情況。這也意味著現(xiàn)在有大量的項(xiàng)目正在開工建設(shè)。這批房子在未來2-3年會上市，進(jìn)而對房價(jià)的增長起到緩解作用。


4、目前看有放緩的趨勢。但漲勢放緩不等于房價(jià)下跌，房價(jià)依舊會漲。

投資人怎么辦

一、買房自住


如果投資人準(zhǔn)備買房自住，建議現(xiàn)在立刻入手。無論是馬上入住，還是準(zhǔn)備買了先出租，以后自己來住�，F(xiàn)在都是買房的最好機(jī)會。雖然房價(jià)未來增長放緩，但目前看沒有下跌的趨勢。房價(jià)只會越來越貴。所以如果要準(zhǔn)備買房自住，越早入手越好�，F(xiàn)在即將進(jìn)入美國房市的傳統(tǒng)淡季holiday season。此時(shí)購買房屋，無論是價(jià)格本身還是在還價(jià)余地上，買房人都占優(yōu)勢。

二、公寓開發(fā)投資


正如前幾期提到的，由于教育背景、文化轉(zhuǎn)變、房價(jià)上漲和次貸危機(jī)等等因素綜合影響，導(dǎo)致美國新一代的中產(chǎn)階級不僅無力買房，也開始變得無心買房。目前，美國租房市場也變得異�；馃�，許多美國的房地產(chǎn)巨頭見此，也都開始紛紛布局租房市場。

三、商業(yè)地產(chǎn)投資

商業(yè)地產(chǎn)也是未來的一個(gè)潛在的投資方向，這里包括加油站、超市、快捷酒店、小型Plaza還有老年公寓等。之所以提到的都是小型商業(yè)地產(chǎn)，主要還是因?yàn)檫@是相對較安全的投資方向。投資小、現(xiàn)金流壓力低、租金收入相對穩(wěn)定、管理也更加容易，對于對美國不甚了解的中國投資人而言，這是相對安全的投資方向。商業(yè)地產(chǎn)投資的難點(diǎn)在于管理。能夠找到有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理公司進(jìn)行運(yùn)作與管理，能夠使自己的投資事半功倍。