買房是一個人一生中最大的投資之一，所以要做充分準(zhǔn)備(planning)，三思而后行。盡可能多地了解買房知識是絕對必要的。 如果您正準(zhǔn)備換更大一些的房子以下這些問題將幫助你決定你是否已經(jīng)準(zhǔn)備好換更大或在更理想的位置的家。如果大多數(shù)問題的答案是肯定，就表明你已經(jīng)準(zhǔn)備好了。
近來，前往美國購房的人越來越多，很多人發(fā)現(xiàn)在大洋彼岸擁有一棟自己的房子也并非難事。然而，在購房的過程中還發(fā)生了很多有意思的事。特別是有朋友付了錢，辦完了手續(xù)，發(fā)現(xiàn)居然沒有房產(chǎn)證，只有一份叫做產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書的文件，經(jīng)紀(jì)人還說這個東西沒了也無所謂，信息已經(jīng)全部登記在政府網(wǎng)站了。那位朋友嚇壞了以為遇上了大騙子，趕緊咨詢美國的朋友，才了解到這正是地道的美國房產(chǎn)過戶方式。現(xiàn)在就讓我們來了解一下美國購房交易流程吧。
一般美國購房分成購買公寓和別墅兩種，總體流程類似，有部分區(qū)別。
一、前期準(zhǔn)備(1)選擇房間號(公寓)、地塊號(別墅)*可實地考察項目，買方選擇房型，房號，確定房價。(2)簽署交易合同*買方在簽署之前，需提供資金證明。
二、 簽合同后的3天內(nèi)(1)支付定金*定金一般為房價10%，匯至指定賬戶。
三、在過戶日的7個工作日前(1)簽署過戶文件*美國領(lǐng)事館公正文件;過戶文件(結(jié)算說明、貸款協(xié)議、貸款文件)。
四、過戶日的5個工作日前(1)第二期支付*現(xiàn)金或者銀行貸款支付尾款，匯至指定賬戶。
五、合同簽署的過戶日(1)完成過戶*購房交易結(jié)束。
整個購房交易流程較簡單，在現(xiàn)房情況下，按照流程大約只需一個半月就能完成。
五個步驟中又以三、四涉及過戶的內(nèi)容最為重要，美國過戶日稱為Closing Date。
首先過戶日是在買賣雙方達(dá)成協(xié)議時在合同中便事先約定好的，當(dāng)然，如果雙方都同意時，也可以在這個日期之前過戶也沒有問題。那么在過戶日都會做些什么事情呢?
總的來說有以下這些：1、在過戶日之前或當(dāng)日，買方將會支付款項(通常是支票或者電匯)2、賣方與買方簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書合同，將房間鑰匙轉(zhuǎn)交給買方3、產(chǎn)權(quán)公司或者律師、公證人員前去當(dāng)?shù)氐恼k公室登記注冊4、賣方收到扣除了過戶費用以及貸款余額等的款項
關(guān)于在過戶當(dāng)天是有誰來主持，在美國東西部還有些不同。
在美國西部，一般來說都是由第三方——產(chǎn)權(quán)公司(Title
Company)來持有資金，簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書，全權(quán)安排產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以買賣雙方都不用同時在場，由產(chǎn)權(quán)公司全權(quán)操作。
在美國東部，一般來說產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程是在一個稱作“結(jié)算公司”(Settlement
Company)的地方進(jìn)行的，買賣雙方(大多數(shù)時候也包括其經(jīng)紀(jì)人)都集聚一堂，由律師或是結(jié)算代理主持，支付款項簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書，最后前去政府進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。當(dāng)然，若買方確實無法出席，也可以委托其經(jīng)紀(jì)人或律師代理，代表他們簽字，完成過戶的流程以及審核。
付了錢，簽了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書，產(chǎn)權(quán)公司或是結(jié)算代理便會前去政府部門為買方進(jìn)行注冊。美國實行的是契約登記制度，購房并沒有類似我們的房產(chǎn)證，所有的信息都在政府部門進(jìn)行登記。在美國多數(shù)地區(qū)都有政府網(wǎng)站，人們登陸政府網(wǎng)站便可方便得查詢到房屋的產(chǎn)權(quán)信息;在少數(shù)沒有政府網(wǎng)站的地區(qū)，人們可以去政府辦公室進(jìn)行查詢。
不過提醒，天下沒有白吃的午餐。反向房貸雖可讓屋主進(jìn)帳，但也必須付出代價，包括昂貴手續(xù)費，有時候得不償失。
一般來說，在政府部門進(jìn)行注冊登記后，一般2-4周便可完成登記備案。但也有例外，比如前幾年美國經(jīng)濟情況不好，政府部門也大量裁員，而有的地方房產(chǎn)市場的交易量卻大大上升，導(dǎo)致政府部門人手不夠，以至于完成產(chǎn)權(quán)的登記備案需要6-8周。雖然產(chǎn)權(quán)的登記需要時間，但產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移在過戶日已完成，那時你已是房子的擁有者了。
可以說，完成過戶程序，在進(jìn)行登記以后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓便已不再重要，也不需要可以保管。業(yè)主的信息全部在政府留有備案，將來將房屋出租出售都不需要類似房產(chǎn)證等文件，產(chǎn)權(quán)所有人就可以輕松辦理了。
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