除了美國，還有許多人熱衷于在澳洲買房。但是近日來，澳洲房價似乎已經(jīng)失控，這究竟是什么原因造成的呢？具體情況又如何呢？
“買了再說！” 部分澳大利亞房產(chǎn)中介慫恿外國買家違規(guī)，試圖避開聯(lián)邦政府的審批流程。根據(jù)澳大利亞《外資并購法》，外國投資者在購買住宅房地產(chǎn)之前，必須通過外國投資審查委員會向澳大利亞財長申報。
在加大資金和提高權(quán)限的支持下，澳大利亞稅務(wù)局正在不斷收緊對違法購房案的審查。未來，外資非法購房的漏洞將被逐漸填補。
“澳大利亞的房價已經(jīng)失控了。”近日，一位長期居住在悉尼的朋友在與記者聊天時抱怨。
據(jù)澳大利亞知名房地產(chǎn)中介網(wǎng)站Domain發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，悉尼房屋(非公寓的獨立住宅，下同)中間價年增長率達22.9%，并首次突破百萬澳元大關(guān)，趕超紐約和倫敦房屋中間價。同時，墨爾本房屋也正以創(chuàng)紀(jì)錄的節(jié)奏火爆銷售，中間價接近70萬澳元，年增長率達10.3%。
為了遏制澳大利亞樓市的過度火熱，澳大利亞出臺了更嚴(yán)格的投資規(guī)則。然而，部分肆無忌憚、耳目閉塞的顧問試圖避開聯(lián)邦政府的審批流程，鼓勵外來投資者在投資悉尼火爆的房地產(chǎn)市場時違反法律。
一些外來投資者得到的建議是，與其在等候外國投資審查委員會(FIRB)的同時錯過被拍賣的房產(chǎn)，不如“現(xiàn)在買了以后再擔(dān)心”。 而且，目前他們很大程度上能僥幸逃脫處罰。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受記者采訪時指出，這樣的事情充分暴露出澳大利亞政府監(jiān)管不善，絕大部分違規(guī)者并未得到相應(yīng)處罰。
“很多買家現(xiàn)在的思維就是，澳大利亞房價漲得很快，很賺錢，如果不趕緊買下，就買不上了。”澳大利亞一家房地產(chǎn)公司的法律顧問陳宇峰告訴《國際金融報》記者，“利益驅(qū)動之下，不是特別了解澳大利亞樓市政策的買家們，自然就被一些‘聰明’的房產(chǎn)顧問帶到違規(guī)的道路上。”
市場火熱
正如陳宇峰說的那樣，違規(guī)事件的背后，澳大利亞樓市火爆是主要動因。那么，如今的澳大利亞樓市究竟有多火？
8月3日，澳大利亞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic RP Data公布了最新的《房屋價值指數(shù)》，澳大利亞7月主要城市房價6月上揚2.8%，過去1年大漲11.1%。
數(shù)據(jù)顯示，7月，悉尼房價增幅創(chuàng)下近13年以來最高，較去年同期飆升18.4%。與此同時，墨爾本的漲勢也相當(dāng)強勁，7月房價同比漲幅高于11%。在悉尼和墨爾本的房價支撐下，澳大利亞整體房地產(chǎn)市值首度沖上6萬億澳元。
同時，大規(guī)模房產(chǎn)投資仍在涌入澳大利亞。其中，中國投資者占很大的比重。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年，中國對澳大利亞的商業(yè)和開發(fā)投資總額超過40億澳元，同時超過中國在過去5年對國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資的總和。
近日，據(jù)《悉尼先驅(qū)晨報》報道，繼中國投資有限責(zé)任公司(CIC)購入9棟高價辦公樓后，中國已成為澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)最大的海外投資者，投資額超過50億澳元。
房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際相關(guān)負責(zé)人Nerida Conisbee說，澳大利亞CBD的房產(chǎn)越來越集中在較少買家手上。在2009年排在最前的十大集團擁有29%的澳大利亞商業(yè)房產(chǎn)，但到2014年，該數(shù)據(jù)為35%。
房地產(chǎn)咨詢公司萊坊的研究與咨詢負責(zé)人Matt Whitby稱，隨著中國投資增多，澳大利亞的商業(yè)租賃市場也相當(dāng)活躍，布里斯班、悉尼和墨爾本的辦公樓租賃市場都因來自中國的投資而變得更加炙手可熱。
至于背后的因素，當(dāng)?shù)貙＜艺J為，與中澳自貿(mào)協(xié)定有關(guān)。陳宇峰指出，中澳自貿(mào)協(xié)定將對澳大利亞商業(yè)租戶市場產(chǎn)生十分積極的影響，同時中澳兩國的投資量將持續(xù)上升。隨著中國逐步放寬對外投資限制，加上澳大利亞規(guī)定83萬澳元以下的私人投資將不需要再遞交外國投資審查委員會審查，相關(guān)機構(gòu)預(yù)計中國對澳大利亞住宅市場的投資規(guī)模將不斷擴大。
“這就像是一個循環(huán)，越多的資金進入澳大利亞，澳大利亞的房價上升速度越快。而很多人看中澳大利亞房價的增幅，紛紛進入當(dāng)?shù)氐臉鞘�，房產(chǎn)和土地是有限的，粥少僧多的情況下，房價被繼續(xù)抬高并不讓人意外。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對記者直言。
違規(guī)頻現(xiàn)
由于澳大利亞房價的不斷飆升，專業(yè)人士紛紛發(fā)出警告。
近日，諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主弗農(nóng)·史密斯警告稱，悉尼和墨爾本房地產(chǎn)市場的種種跡象均已發(fā)出房價泡沫的危險信號。
史密斯提醒，澳大利亞必須吸取美國次級房貸危機的教訓(xùn)。2007年，美國發(fā)生次貸危機，房地產(chǎn)崩盤，最終引發(fā)全球金融危機。雖然和美國不一樣的是，澳大利亞監(jiān)管機構(gòu)不允許陷入還款危機的借款人簡單地把房產(chǎn)丟給銀行，但一旦泡沫破裂，那些房產(chǎn)投資者將處于水深火熱之中。目前的投資者都盤算著轉(zhuǎn)售房屋賺取差價，但一些人可能不會如愿。
“當(dāng)房價漲到一定程度就會出現(xiàn)投機現(xiàn)象，這是資本主義經(jīng)濟的常見現(xiàn)象。”史密斯認為，澳大利亞應(yīng)該加強地方監(jiān)管，減少不良信貸，避免讓銀行陷入危機。
事實上，澳大利亞政府也為此出臺了更嚴(yán)格的投資規(guī)則。幾個月前，澳大利亞聯(lián)邦政府宣布新措施，加大了外國人進入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的難度，但根據(jù)澳洲國民銀行(NAB)的報告，海外投資者的購房行為并沒有停止。
NAB最新的住宅報告顯示，第二季度，海外投資者對新房的總需求從16.1%下降至12.8%。但是，海外投資者購買現(xiàn)房的比例已經(jīng)從7.5%上升至8.6%。
當(dāng)?shù)孛襟w報道指出，為了吸引更多的買家，一些別有用心的顧問試圖避開聯(lián)邦政府的審批流程，他們鼓勵外來投資者在加入悉尼火爆的房地產(chǎn)市場時違反法律。
據(jù)《澳大利亞商業(yè)評論》報道，在澳大利亞現(xiàn)行的國外投資管理條例下，外國投資者一般不被允許購買現(xiàn)有的住宅型房地產(chǎn)(二手房)。根據(jù)澳大利亞《外資并購法》，外國投資者在購買住宅房地產(chǎn)之前，必須通過外國投資審查委員會向澳大利亞財長申報。
“違規(guī)并不是毫無風(fēng)險。”韓長吉告訴記者，違規(guī)被發(fā)現(xiàn)后，買家將會面臨最高達12.75萬澳元的罰金或最高入獄3年的刑事處罰。在知情情況下鼓勵買家違規(guī)的中介將會面臨民事和刑事處罰，以及4.5萬澳元的個人罰金和22.5萬澳元的企業(yè)罰金。
不過，新法規(guī)仍然有寬限期，已經(jīng)非法購置房產(chǎn)的外國投資者如果在11月30日前主動報案，將不會遭到刑事訴訟，并有1年時間轉(zhuǎn)讓涉嫌非法交易的房產(chǎn)，否則將由澳財政部規(guī)定一個更短的時限。
然而，重罰之下，為何還有外來買家選擇違規(guī)買房？
韓長吉認為，那些買家們之所以選擇違規(guī)，一方面是因為澳大利亞投資的巨大吸引力，“首先是擁有土地的永久產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)，無遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅；其次，首付低，租金回報率高；最后，澳大利亞環(huán)境優(yōu)美、食品安全、教育體系完善。”
“其中，也有無良中介慫恿投資者違法購房的因素。與此同時，澳大利亞政府也存在監(jiān)管不善的責(zé)任，因為絕大部分違規(guī)者并未得到相應(yīng)處罰。而且有些外來投資者并不了解外來投資框架，投資人不熟知自己的義務(wù)，因此被人蒙騙而違規(guī)也有可能。”韓長吉指出。
想要在澳洲買房的各位，希望以上的信息能對你們帶來幫助。
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