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美國過高的房價，不僅制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更是推動加速貧富差距的主要因素。近期美國房地產(chǎn)市場開始回升，但租房族卻無法享受房價上漲帶來的新財富。與此同時，加州議會2015 年發(fā)布的一份報告也指出，加州的高房價削弱了經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能、促成貧困率上升、降低了民眾的住房擁有率。

　　美國的房價與不少國家相比并不算高，而且美國還是世界上可負(fù)擔(dān)起住房比率較高的國家，也就是房價與民眾的收入相比較為合理。然而近幾年美國人口密集地區(qū)房價高企已對美國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。全美地產(chǎn)商協(xié)會對2000 年到2013 年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，美國的高房價已成為貧富差距加大的推手之一，這一點更值得人們關(guān)注。

　　住房為多數(shù)家庭最主要資產(chǎn)

　　對于多數(shù)美國民眾來說，住房不僅僅是棲身之地，而且還是他們最主要的家庭資產(chǎn)。2013 年美國人中位年收入為53891 美元，中位房價為193000 美元，不吃不喝4 年大概就可以買下一幢房子。過去美國人把擁有住房當(dāng)成實現(xiàn)美國夢的條件之一，而現(xiàn)在年輕人則是推遲購買住房時間，先靠租房來棲身。年輕人不是不愿意買房，而是因為房價現(xiàn)在是越來越高、收入?yún)s不見漲，沒有老人幫忙付首付款或是給買房，這擁有住房的夢想只能延后。對于擁有住房的民眾來說，房價上漲意味著家庭財富的增多。而房價過高，則帶來了經(jīng)濟(jì)和社會問題，其后果是越來越多的人買不起房。在一個社會，過高的房價不僅使一批中、低收入家庭無法積累家庭財富，同時貧富差距的鴻溝會越拉越大。

　　全美地產(chǎn)商協(xié)會對2000 年到2013 年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，美國的高房價已成為貧富差距加大的推手之一，這不能不引起重視。全美地產(chǎn)商協(xié)會經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯認(rèn)為，住房擁有率在美國經(jīng)濟(jì)中起著關(guān)鍵作用，在歷史上它是中產(chǎn)階級家庭財富積累的主要來源之一。由于勞動力市場表現(xiàn)不佳，住房供應(yīng)不足和衰退之后異常嚴(yán)格的房貸標(biāo)準(zhǔn)，全美住房擁有率下降到20 多年來沒有出現(xiàn)過的最低水平。其結(jié)果，隨著有房戶數(shù)量下降和租房族數(shù)量明顯上升，全美更加不平等。目前美國的租房人數(shù)比例接近最高水平，因為年青人租房時間超過歷史正常水平，老人為“縮小空間”改為租房，數(shù)百萬在房市崩潰期間因法拍而失去住房的人也要租房。由于房市崩潰，很多房子被銀行收回，全美租房族數(shù)量上升。

　　擁有住房比率降至25年來最低

　　美國次貸危機(jī)使成千上萬人失去了住房，其結(jié)果是造成租房族增加，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場開始回升，但那些租房族卻無法享受房價上漲帶來的新財富，貧富差距因此更加拉大。美國全國廣播公司曾經(jīng)報道，全美90%城市住房市場都出現(xiàn)住房擁有率下降、房價上升、收入停滯不前現(xiàn)象。如今美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，房價再次上升，這讓有房族心滿意足。但對于租房族而言，不僅沒有看到房價上漲帶來的財富增加，反而是由于房租上漲，家庭財富進(jìn)一步受損。

　　這種因住房而造成貧富差距擴(kuò)大情況在高房價地區(qū)尤其明顯。例如，加州圣何西地區(qū)住房價值在過去10 年上升了210671 美元，對于租房族而言，房屋市場的復(fù)蘇只能使他們的經(jīng)濟(jì)狀況雪上加霜，因為房租也大幅上漲。美國財富差距擴(kuò)大最多的是紐約、洛杉磯等大城市，其他城市也出現(xiàn)程度不同的擴(kuò)大。例如，堪薩斯市在2010 年到2013 年，屋主的平均財富增長2 萬美元，但租戶就沒有那種增長。就全美來說，擁有住房者的財富上升了5 萬美元以上，而多數(shù)屬于中、低收入的租戶沒有那種由于房屋價值上升而帶來的財富。

　　根據(jù)美國人口普查局的數(shù)據(jù)，全美住房擁有率在2005 年前后房市繁榮期超過69%；2015 年下降到63.7%，是自1990 年以來的最低水平。由于數(shù)百萬住房被法拍或?qū)儆谪?fù)資產(chǎn)，實際住房擁有率更低。在民眾住房擁有率持續(xù)下降的同時，美國家庭總數(shù)卻顯著攀升，這是因為租房的人越來越多了。人口普查局報告稱，與2014 年第一季度相比，2015 年第一季度全美租房住的家庭數(shù)量增加了180 多萬個，而與此同時，房屋擁有者人數(shù)則減少了386000 個。此外，美國出租房和自有房屋連續(xù)3 個月以上的空置率也都降至新低。出租房空置率在2015 年第一季度只有7.1%，而去年同期的空置率是8.3%。自有房屋的空置率從去年同期的2%略降至1.9%。這都顯示租房住的人數(shù)在增加。

　　這一現(xiàn)象與房價的不斷上漲有關(guān)。斯坦普-凱斯席勒房價指數(shù)顯示，在全美的20 大房產(chǎn)市場中，2015年2 月份房價平均比去年同期上漲5%。以往，首次購房者是推動住房擁有率上漲的主要群體之一，但如果當(dāng)前房價繼續(xù)以超過通貨膨脹率的速度上漲，更多的人將買不起房，繼而導(dǎo)致住房擁有率的繼續(xù)下降。美國首次購屋者除了新來的移民外，主體仍是年輕人。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)就業(yè)率高，但房價也高。價值上百萬的住房年輕人根本買不起，而20 幾萬的住房社區(qū)環(huán)境又不好，年輕人只好不買。實際上在美國一些高房價地區(qū)，住房價值往往超越多數(shù)居民的購買能力，這也造成越來越多的人望房興嘆。

　　房源緊張造成房價進(jìn)一步上漲

　　2015 年春季本該是住房銷售的旺季，但由于房市房源緊張，同時受房價上漲影響，購房對于越來越多的家庭而言都變得遙不可及。在美國，房屋供不應(yīng)求現(xiàn)象普遍存在。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的信息表明，3月開始，只需要不到5 個月，全美的二手房就可全部出售完。在買賣雙方更加平衡的市場，也只需要6 個月左右。更重要的是，對于低價位房屋的大量需求，意味著這些房屋的價格上漲更快。根據(jù)美國房屋市場研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，今年2 月，售價在135000 美元以下的房屋，房價較去年同期上漲9%，而售價在226800 萬美元以上的房屋，房價則較去年同期上漲5%。目前，房價上漲速度已經(jīng)超過平均時薪漲速的一倍以上。

　　在經(jīng)歷了次貸危機(jī)以后，銀行住房貸款審核條件趨嚴(yán)，過去流行的零頭款購房借貸現(xiàn)在已成昨日黃花。對于購屋者來說，尋求資金支付購屋首付款變得越發(fā)艱難。千禧年前后背負(fù)的助學(xué)貸款以及儲蓄耗盡，也令很多年輕人失去了獲得抵押貸款資格的能力。直至收入有實質(zhì)上升之前，他們將被迫繼續(xù)努力，延遲購房夢想。財務(wù)專家認(rèn)為，民眾在投身購房之前，需要獲得更高的收入。另外一個阻止更多房屋進(jìn)入市場的因素是，許多業(yè)主欠下的抵押貸款大于他們的房屋價值，這稱之為負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，截至2014 年第四季度，通過抵押貸款購房的業(yè)主中約有10.8%仍處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。其中以內(nèi)華達(dá)州最為嚴(yán)重，近四分之一的貸款購房業(yè)主為負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。

　　加州高房價促成貧困率上升

　　加州議會2015 年發(fā)布的一份報告指出，加州的高房價削弱了經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能、促成貧困率上升、降低了民眾的住房擁有率、居民的住所遠(yuǎn)離工作地點導(dǎo)致城市交通堵塞。這是全美第一大州發(fā)出的警告：高房價不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、并推動貧富差距擴(kuò)大。該份報告顯示，加州的幾個縣在全美擁有較高的房價，在上世紀(jì)80 年代，加州的房價比全美平均水平高出80%，而如今加州的房價是全美平均水平的1.5 倍，加州的房租每個月平均為1240 美元，比全美平均水平高出50% 。根據(jù)統(tǒng)計，2015 年1 月，加州的中位房價為437000 美元，僅次于夏威夷，名列全美第二。加州的中位房價要高于馬薩諸塞州、新澤西州、華盛頓州、科羅拉多州、馬里蘭州和紐約州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的州。加州幾乎所有的縣平均房價都要高出全美平均房價，例如舊金山的平均房價為952000 美元，圣荷西為843000 美元、圣塔安娜-阿納罕為609000美元、奧克蘭為567000 美元、洛杉磯為490000 美元、圣地亞哥為471000 美元、沙加緬度為333000 美元、河濱縣為284000 美元。

　　加州房價高，但購屋者依然踴躍，這主要是加州成為新移民最喜歡居住的一個州，尤其是中國內(nèi)地移民，往往落腳在加州。中國一些內(nèi)地新移民喜歡購買豪宅，在舊金山、圣荷西、洛杉磯等地，好的社區(qū)獨立住宅售價都在百萬美元以上。由于每年新建的住宅數(shù)量有限，稍好一些的社區(qū)新建住宅往往很快銷售一空。在大洛杉磯地區(qū)，原有富裕社區(qū)由于新開發(fā)住宅較少，很多白人開始向新開發(fā)社區(qū)遷徙，甚至一部分居民撤離加州，搬到房價較低的州去尋找新的生活。

　　2015 年4 月，一份可擔(dān)負(fù)住房組織的報告披露，加州高企的房價使得許多加州居民陷入貧困。加州房屋伙伴的一項新的研究發(fā)現(xiàn)，加州最低收入家庭有三分之二的收入花在住房上，這使得他們剩下的錢不敷食品、醫(yī)療、交通及其他資用，加州有150 萬戶低收入家庭找不到他們能支付得起房租的住房。該報告指出，聯(lián)邦政府對貧困的評估并不包括住房費用，如果將住房費用納入考量，生活在貧困線下的加州人口不是16.2%而是會攀升至22%。在高房價的橙縣，生活在貧困線之下的人口占了24.3%。高房價、高房租的問題在最近幾年愈演愈烈，因為房租在持續(xù)增加，而收入則處于停滯狀態(tài)，這日子過得就會艱難。自2000 年以來，加州的房租中位數(shù)已經(jīng)上升了21%，而租房者家庭的中位收入則下降了8%。與此同時，加州和聯(lián)邦政府資助的可擔(dān)負(fù)住房比率在近些年中大幅下降。這與加州房地產(chǎn)再開發(fā)機(jī)構(gòu)倒臺及州債券基金耗竭不無關(guān)系。

南加州租房的租金增長雖不及舊金山及紐約，但這并不表示南加州比這兩個地方要更容易租到公寓。據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司公布的新數(shù)字，今年第一季度洛杉磯縣平均支付的租金比去年同期上漲2.4%，月租約1520 美元，大致與通貨膨脹率相符。橙縣租金上漲3.5%，約1660 美元。根據(jù)最新的租房市場追蹤，位于南加州的橙縣出租房空置率為2.4%，是全美79 個市場當(dāng)中第二低，洛縣3.2%的空置率也較低。這兩個縣都名列全美租金最昂貴的市場，盡管其租房租金遠(yuǎn)低于舊金山的月租2277 美元及紐約的3233 美元，但是公寓仍然短缺。在全美11 個最吃緊的房屋出租市場，7 個都在加州，包括圣地牙哥、范杜拉縣和內(nèi)陸帝國（河濱縣與圣伯納汀諾縣），其中內(nèi)陸帝國租金過去3 個月上漲1.6%，是全美上揚(yáng)第二快的地區(qū)。

由此不難看出，房地產(chǎn)價格控制的重要性。房價也是覺得國人生活水平的一個標(biāo)尺。