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3月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅號(hào)），規(guī)定2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年變成2年。

  新政要點(diǎn)

  一.個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。

  二.個(gè)人將購(gòu)買2年以上的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

  三.個(gè)人將購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

  政策解讀

  一.普通住房和非普通住房如何區(qū)分？

  根據(jù)《河北省政府辦公廳關(guān)于切實(shí)做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格有關(guān)工作的通知》（冀政辦〔2005〕14號(hào)）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的普通住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

  二.二手房交易時(shí)間如何確定？

  根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)，以下簡(jiǎn)稱89號(hào)文件）規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間，“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”，指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明，且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間。

  三.無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售時(shí)，既有老本又有新本，購(gòu)房時(shí)間如何確定？

  無(wú)償受贈(zèng)方式大致分為兩種，執(zhí)行時(shí)間略有不同。

  第一種是通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)、撫養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。個(gè)人需持其通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

  第二種是通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，不再執(zhí)行國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)中有關(guān)購(gòu)房時(shí)間的規(guī)定。

  四.滿2年不滿5年的二手房買賣，2015年3月30日已經(jīng)完稅，但未辦理房屋過(guò)戶，能否享受此次調(diào)整后的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠？

  財(cái)稅〔2015〕39號(hào)文件從3月31日起開(kāi)始執(zhí)行。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第二十四條規(guī)定：“條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。”因此，本次交易在新政執(zhí)行前已經(jīng)完稅，無(wú)法享受營(yíng)業(yè)稅減免。

  五.二手房交易過(guò)程中都有哪些稅收優(yōu)惠？

  1.對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

  2.個(gè)人銷售住房以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。自用5年以上，指?jìng)�(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。家庭唯一生活用房，指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

  3.對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

  稅務(wù)機(jī)關(guān)提醒

  1.準(zhǔn)備并攜帶好各項(xiàng)證件資料：房屋產(chǎn)權(quán)證，有效身份證件（身份證、軍官證等），本人不能到場(chǎng)需受托人辦理的還需要提供委托書，房產(chǎn)原購(gòu)入時(shí)發(fā)票、完稅票據(jù)等。

  2.如實(shí)填報(bào)成交價(jià)格。交易雙方有時(shí)故意隱瞞真實(shí)成交價(jià)格，以低價(jià)填報(bào)合同金額以達(dá)到避稅的目的。虛假申報(bào)成交價(jià)格屬于違法行為，而且一旦雙方發(fā)生糾紛，可能會(huì)給自己的利益造成損失。

  3.如實(shí)申報(bào)家庭住房情況，買方或賣方是否為家庭唯一住房涉及稅收優(yōu)惠，在辦理房產(chǎn)交易納稅申報(bào)時(shí)必須如實(shí)申報(bào)家庭住房情況，否則一旦查出虛假申報(bào)以享受稅收優(yōu)惠的，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)追繳稅款、滯納金并依法進(jìn)行罰款等行政處罰。

  實(shí)例分析

  一.普通住房：

  張三在市區(qū)有一套房子（唯一住房），房產(chǎn)證填發(fā)日期為2013年9月，契稅完稅證明上注明時(shí)間為2012年9月，房屋建筑面積為109平方米。李四夫婦（名下均無(wú)房產(chǎn)）決定購(gòu)買，成交價(jià)50萬(wàn)元。

  賣方張三需繳納的稅金：

  張三提供的契稅完稅證明時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，應(yīng)以契稅完稅證明時(shí)間作為購(gòu)房日期，超過(guò)2年但未過(guò)5年。按照新政規(guī)定，可減免營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等稅費(fèi)。土地增值稅、印花稅按規(guī)定暫免征收。雖然是唯一住房，但不滿足自住5年以上的條件，個(gè)人所得稅不能減免。所以張三應(yīng)繳個(gè)人所得稅：500000×3%=15000（元）

  買方李四需繳納的稅金：

  李四購(gòu)買的屬于普通住房（暫免征收印花稅），且符合唯一住房條件，按3%減半征收契稅。所以李四應(yīng)繳契稅：500000×3%×50%=7500（元）

  二.非普通住房：

  王五在市區(qū)有一套150平方米的住房，該房2011年以70萬(wàn)元購(gòu)入。王五和趙六于2015年4月簽訂房產(chǎn)買賣合同，合同價(jià)為110萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)為100萬(wàn)元。

  賣方王五需繳納的稅金：

  自2015年3月31日，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

  營(yíng)業(yè)稅：（1100000-700000）×5%=20000（元）

  城建稅：400000×7%=28000（元）

  教育費(fèi)附加：400000×3%=12000（元）

  地方教育附加：400000×2%=8000（元）

  因王五房屋出售時(shí)未滿5年，不符合個(gè)人所得稅減免條件，故需繳納個(gè)人所得稅。因未能提供相關(guān)原始憑證，故按3%定律征收。應(yīng)繳個(gè)人所得稅：1100000×3%=33000（元）

  買方趙六需繳納的稅金：

  按照規(guī)定，非普通住房契稅適用稅率為4%

  契稅：1100000×4%=44000（元）