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歷史是否將重演？次貸危機(jī)僅僅過(guò)去8年時(shí)間，銀行就又對(duì)世界各地正在蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)發(fā)出了警告。

上周四，瑞士聯(lián)合銀行集團(tuán)（簡(jiǎn)稱瑞銀/UBS）發(fā)表報(bào)告稱，歐洲城市所有房地產(chǎn)超過(guò)了合理估值，其中倫敦房市是歐洲最被高估的市場(chǎng)，也是全球樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)最大的城市。

瑞銀：倫敦房?jī)r(jià)最被高估

“瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)表明，房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)超過(guò)了其基本面可支持的合理價(jià)值，可能會(huì)迅速面臨調(diào)整“，報(bào)告中稱。

按照實(shí)際價(jià)值計(jì)算，倫敦房?jī)r(jià)超過(guò)2007年上一個(gè)峰值的6％。倫敦的房產(chǎn)與英國(guó)其余地方以及當(dāng)?shù)丶彝サ氖杖氩怀杀壤��?/p>

倫敦“問(wèn)鼎”世界上最不實(shí)惠的城市，香港位居第二，被UBS列為第二個(gè)房產(chǎn)泡沫最大的城市。

“國(guó)外對(duì)倫敦房產(chǎn)的需求以及避險(xiǎn)需求是估值過(guò)高的主要原因。全球地緣政治風(fēng)險(xiǎn)和亞洲城市過(guò)高的房產(chǎn)估值把倫敦房?jī)r(jià)推到一個(gè)新高度。” UBS表示。

“英國(guó)買家也推波助瀾，” UBS補(bǔ)充道， “以租養(yǎng)房”型投資及持續(xù)的人口增長(zhǎng)也是誘因。

倫敦房?jī)r(jià)之高眾所周知，但歐洲人可能不知道阿姆斯特丹被評(píng)為歐洲大陸第二個(gè)房產(chǎn)泡沫最大的城市。德國(guó)金融中心法蘭克福也被描述稱為“一片被高估的土地”，與日內(nèi)瓦、蘇黎世和巴黎并駕齊驅(qū)。

悉尼排在倫敦和香港之后，稱為瑞銀評(píng)估的世界第三被高估的房市。蘇格蘭皇家銀行（RBS）也持相同觀點(diǎn)。

RBS歐洲宏觀信貸研究主管Alberto Gallo在周三發(fā)表的一份研究報(bào)告中警告說(shuō)，澳大利亞銀行可能面臨房?jī)r(jià)回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，因其抵押貸款占據(jù)60％的貸款組合（是美國(guó)的兩倍，英國(guó)的三倍）。

低利率鼓勵(lì)了澳大利亞的借貸，家庭的債務(wù)占收入比率超過(guò)了美國(guó)和英國(guó)。悉尼房?jī)r(jià)也超過(guò)了倫敦。

本月早些時(shí)候，德意志銀行也警告在全球?qū)捤韶泿耪�策的推�?dòng)下，全球房地產(chǎn)過(guò)熱的同時(shí)，日本和歐洲的政策制定者仍在進(jìn)一步考慮貨幣刺激措施。

瑞銀也認(rèn)為日本東京和加拿大溫哥華房?jī)r(jià)被高估。此外，新西蘭總理周五接受CNBC訪問(wèn)時(shí)也談到了房?jī)r(jià)飆升的問(wèn)題。

“房?jī)r(jià)比前任政府增加了一倍。”新西蘭總理John Key談到該國(guó)人口最多的奧克蘭時(shí)如是說(shuō)。

“人口以合理速度快速增長(zhǎng)著。供應(yīng)問(wèn)題已經(jīng)出現(xiàn)。我們做了很多事。我們建了很多房子。我們已經(jīng)拿到了十年內(nèi)最高的同意率和建造率，我們建的房子比七年前我當(dāng)選總理時(shí)多出了三倍。”

美國(guó)房?jī)r(jià)更公平？

瑞銀和德意志銀行認(rèn)為美國(guó)城市（甚至紐約）的房?jī)r(jià)更公平。 舊金山得益于外需和快速增長(zhǎng)的硅谷經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)略有泡沫。而芝加哥則被認(rèn)為房?jī)r(jià)被低估，應(yīng)有提升空間。

“即使在美國(guó)，泡沫也見(jiàn)端倪。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格超過(guò)上一個(gè)峰值的13％，而農(nóng)地價(jià)格在過(guò)去十年翻了一番，”德意志銀行報(bào)道說(shuō)。

一些新興市場(chǎng)也紛紛加入反彈的行列。根據(jù)國(guó)際清算銀行（BIS），今年前三個(gè)月，印度、土耳其、匈牙利、菲律賓和泰國(guó)的住宅房產(chǎn)價(jià)格大幅上漲。

然而，這些對(duì)比愛(ài)爾蘭17％的漲幅仍是小巫見(jiàn)大巫。愛(ài)爾蘭在2007年樓市崩潰，國(guó)家經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)。

因2015年第一季度真正住宅價(jià)格已經(jīng)下跌，包括法國(guó)，希臘和意大利在內(nèi)的國(guó)家房?jī)r(jià)已回調(diào)到合理范圍。 此外，根據(jù)BIS的報(bào)告，中國(guó)和俄羅斯房?jī)r(jià)也大幅下跌。