最新美國(guó)房市報(bào)告顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)10月份同比繼續(xù)上漲，較上月則出現(xiàn)小幅下跌。房?jī)r(jià)增幅放緩的同時(shí)，成屋銷售量也出現(xiàn)回跌。華爾街日?qǐng)?bào)23日對(duì)次進(jìn)行報(bào)道，認(rèn)為盡管市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)良好，，但房?jī)r(jià)上漲與房源庫(kù)存不足，仍對(duì)市場(chǎng)形成威脅。專家分析，在加州過(guò)高的房?jī)r(jià)讓人多人無(wú)法入市；而在近幾年表現(xiàn)搶眼的丹佛，漲勢(shì)則似乎有所放緩，在觀望的買家開始行動(dòng)。而美國(guó)商務(wù)部的報(bào)告指出越來(lái)越多的年輕人在工作后選擇與父母同住，這一趨勢(shì)將也從側(cè)面削弱銷售與租賃市場(chǎng)的需求。
高房?jī)r(jià)削弱房屋銷售量
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)2007年以來(lái)的最好表現(xiàn)，但本周一發(fā)布的兩份報(bào)告卻強(qiáng)調(diào)指出，市場(chǎng)的軟肋依然存在。
在經(jīng)歷過(guò)9月的上漲后，美國(guó)10月成屋銷售出現(xiàn)回跌，原因是房?jī)r(jià)上漲和庫(kù)存不足對(duì)潛在買家構(gòu)成威脅。與此同時(shí)，相比2007-2009的經(jīng)濟(jì)衰退期，現(xiàn)在更多的年輕人與父母住在一起。這意味著，盡管美國(guó)經(jīng)濟(jì)有大幅改善，年輕人自己打拼購(gòu)房的意愿并不強(qiáng)烈。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)周一表示，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后折合成年率，10月成屋銷售增速環(huán)比9月下降3.4％，為536萬(wàn)套。
住宅銷售放緩，尤其是在昂貴的加州，那里的年輕人和中等收入購(gòu)房者難以入市。那些依賴石油的住房市場(chǎng)，如休斯敦(Houston)、得克薩斯州(Texas)及路易斯安那州(Louisiana)和北達(dá)科他州(North Dakota)的部分地區(qū)，房?jī)r(jià)隨著國(guó)際油價(jià)的暴跌而受到重?fù)簟?/div>
根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)的數(shù)據(jù)，成屋銷售量在美國(guó)南部和西部分別下跌3.2％、8.7％，東北部持平，中西部小幅下滑0.8％。西部房?jī)r(jià)自2014年10月已飆升8％，南部同比上漲6.2％。
“我很擔(dān)心市場(chǎng)的承受能力，”加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(California Association of Realtors)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Leslie Appleton-Young表示，“市場(chǎng)被‘嗆’到了，很多人無(wú)法入市，中等收入者也買不起房。”
承受能力對(duì)房屋銷售的限制還體現(xiàn)在較低端市場(chǎng)的銷售。價(jià)格在10萬(wàn)美元及以下的房屋，銷量較去年同期下降9.1％。這也可能反映了廉價(jià)出售房 (distressed sales) 在下降。而中高端的房產(chǎn)銷售量較去年同期均有所提高。
10月全美房?jī)r(jià)中位數(shù)為219,600美元，環(huán)比9月小幅下滑，同比上漲 5.8％，為連續(xù)第44個(gè)月同比上漲。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，他們已經(jīng)看到丹佛——另一個(gè)過(guò)去幾年連續(xù)大漲的房市，增長(zhǎng)有所放緩。
在線房地產(chǎn)公司Redfin的銷售人員Greg Goldstein說(shuō)，春夏的房地產(chǎn)市場(chǎng)太熱，尤其是高端市場(chǎng)，令許多買家受到挫折。但Greg Goldstein也表示：“我們發(fā)現(xiàn)庫(kù)存量增多，這讓人受到鼓舞。這感覺就像，你能先踹口氣，綜合各項(xiàng)再做出選擇，并且有了討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)。“
他的一個(gè)客戶Chad Dunavant幾個(gè)月來(lái)一直在靠近新輕軌的丹佛郊區(qū)Stapleton尋找投資性房產(chǎn)，近期終于看到機(jī)會(huì)，因?yàn)槭袌?chǎng)在夏季末似乎有所放緩。另一個(gè)在軟件行業(yè)工作的客戶Dunavant先生，9月末以約36萬(wàn)美元的價(jià)格成交了一套復(fù)式公寓，比原來(lái)的要價(jià)便宜2萬(wàn)美元。
除了增長(zhǎng)放緩的影響，在就業(yè)前景在改善前提下，年輕人仍繼續(xù)與父母同住的趨勢(shì)也可能在未來(lái)幾個(gè)月甚至幾年會(huì)削弱出租和銷售市場(chǎng)的需求。
根據(jù)美國(guó)商務(wù)部(Commerce Department)周一發(fā)布的報(bào)告，截至2015年3月，18至34歲的年輕人與父母同住的比例為31.5％，較去年同期的31.4％有所上升。2005年，與父母同住的年輕人只占27％，自那以后這一比例一直穩(wěn)定上升。
獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼加州大學(xué)伯克利分校的住房改革中心高級(jí)研究員Jed Kolko稱：“長(zhǎng)期人口結(jié)構(gòu)變化表明，隨著年輕人與父母同住的期限延長(zhǎng)，新家庭的形成速度長(zhǎng)期放緩和住宅自有率降低或成為新常態(tài)。”
美國(guó)房市在全球經(jīng)融危機(jī)之后進(jìn)入了持續(xù)的上升期，有些地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)回升至危機(jī)前的狀態(tài)。無(wú)論是房?jī)r(jià)昂貴的加州還是陷入破產(chǎn)的底特律，房?jī)r(jià)、供給與需求三者的關(guān)系都決定了市場(chǎng)的走向。加州房產(chǎn)需求量大，相對(duì)供給少，房?jī)r(jià)也就一路攀升；而在購(gòu)房需求不高的城市，庫(kù)存的累積就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下行壓力。作為想要在海外投資的中國(guó)買家來(lái)說(shuō)，首先要衡量自己買房地點(diǎn)的靈活性。如果主要目的是長(zhǎng)期保值，那么選擇目前房?jī)r(jià)較低但極具增幅潛力的城市可能也是很好的選擇。另一方面，如果買家追求黃金投資地點(diǎn)的便利與高出租回報(bào)率，那么則勢(shì)必要在高價(jià)市場(chǎng)中殺出一條血路了。
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