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《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)，對房地產(chǎn)市場和金融市場產(chǎn)生了廣泛影響，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002] 16號）以司法解釋的方式對該條的適用進(jìn)行了細(xì)化，但實踐中也存在種種問題。本文選取這一法定擔(dān)保物權(quán)與消費(fèi)者購房債權(quán)關(guān)系的視角，通過一個構(gòu)造的案例探析法釋[2002] 16號文第2條的理解，以求更好地協(xié)調(diào)建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者保護(hù)的關(guān)系。.2001年，A公司開發(fā)某高層電梯公寓，總建筑面積12.5萬平方米，該公司以出讓方式取得土地使用權(quán)后以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款5000萬元，并辦理了土地抵押登記。工程開工時，A公司又要求建筑承包商墊資修建，該工程辦理了預(yù)售許可證后開始預(yù)售，由于銷售未達(dá)到預(yù)期效果，兩幢高層封頂時已無資金續(xù)建，工程被迫停工，銀行借款已到期，要求償還，建筑承包商已墊資3千多萬工程款，幾十戶購房者集體上訪，要求退款或按期交房，該項目已資不抵債，銀行向法院起訴請求法院判令其抵押登記具有對抗第三人的效力，享有優(yōu)先受償權(quán)，購房者認(rèn)為其購房不知土地抵押，是善意取得，也應(yīng)保護(hù)他們的權(quán)益，而建筑商則認(rèn)為，其工程款也有優(yōu)先受償權(quán)。一、從法理上講，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)物權(quán)是指對物的直接管理和支配，并排除他人干涉的民事權(quán)利。物權(quán)相對于債權(quán)具有以下幾點(diǎn)特殊的法律效力。(1)物上請求權(quán)，是指物權(quán)人對物的支配因受到他人妨礙而出現(xiàn)缺陷時，為回復(fù)其對物的圓滿支配狀態(tài)而產(chǎn)生的請求權(quán)。包括返還原物請求權(quán)、排除妨礙請求權(quán)、恢復(fù)原狀請求權(quán)。(2)追及效力，是指物權(quán)的標(biāo)的物無論輾轉(zhuǎn)落人何人之手，除法律另有規(guī)定外，物權(quán)人均可追及至物之所在行使物權(quán)的法律效力。其主要表現(xiàn)在以下兩種情況中：一是當(dāng)標(biāo)的物由無權(quán)處分人轉(zhuǎn)讓給第三人時，除法律另有規(guī)定外，物權(quán)人有權(quán)向第三人請求返還原物。二是當(dāng)?shù)盅喝松米赞D(zhuǎn)讓抵押物給第三人時，抵押權(quán)人得追及抵押物行使抵押權(quán)。(3）優(yōu)先權(quán)效力，主要是指物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力。物權(quán)的優(yōu)先效力又稱物權(quán)的優(yōu)先權(quán)。關(guān)于物權(quán)的優(yōu)先效力的含義和范圍，學(xué)者中有不同的觀點(diǎn)。通常認(rèn)為，物權(quán)的優(yōu)先效力表現(xiàn)在兩個方面，一是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力，二是物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的效力。物權(quán)相互間的優(yōu)先效力是指在同一標(biāo)的物上同時存在兩個以上不同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)時，先成立的物權(quán)具有優(yōu)先于后成立的物權(quán)的效力。這就是物權(quán)法所稱的“時間在先，權(quán)利在先”的原則。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力是指在一物之上債權(quán)與物權(quán)并存時，無論物權(quán)成立先后，其效力均優(yōu)先于債權(quán)。在現(xiàn)實生活中，物權(quán)和債權(quán)相互交織，且上述原則又存在著許多特例，在實際處理過程中，不能籠統(tǒng)的說誰更優(yōu)先，還應(yīng)該具體問題具體分析。優(yōu)先受償權(quán)是指某一債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人優(yōu)先受到清償?shù)臋?quán)利。優(yōu)先受償權(quán)行使的條件：(1)債權(quán)人必須按照合同規(guī)定全部履行了自己的義務(wù)，且經(jīng)檢驗符合要求，否則，債權(quán)人不得行使該權(quán)利。(2)債權(quán)人在債務(wù)人未按照合同約定支付價款時，一般應(yīng)當(dāng)先行催告，要求債務(wù)人在合理期限內(nèi)支付價款，債務(wù)人在催告期限滿后不支付的，債權(quán)人方可行使優(yōu)先受償權(quán)。(3)優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)方式為兩種：第一種為雙方協(xié)議，即由債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)議將合同標(biāo)的物折價，以折價價款優(yōu)先受償；第二種為拍賣方式，即由債權(quán)人申請人民法院依法將合同標(biāo)的物拍賣，就該標(biāo)的物拍賣的價款優(yōu)先受償。(4）優(yōu)先受償權(quán)行使的限制，即合同標(biāo)的物不宜折價拍賣的，債權(quán)人不得行使優(yōu)先受償權(quán)。二、本案中究竟誰有優(yōu)先受償權(quán)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第二款規(guī)定“以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押”。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定“以財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效”。第四十三條第二款規(guī)定“當(dāng)事人未辦理抵押登記，不得對抗第三人”。本案中銀行具有對抗第三人效力，具有優(yōu)先受償權(quán)。但根據(jù)2002年6月20日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和債權(quán)。”《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”。且按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)間題的批復(fù)》第二款的規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部份款項后，承包人就該商品房享有的工程價款受償權(quán)不得對抗買受人。”綜上所述，本案應(yīng)首先保護(hù)交付了全部或大部份購房款的消費(fèi)者，其次是清償建筑承包商的工程款，銀行只能先于其它債權(quán)優(yōu)先受償。但是在保護(hù)了善意購房人和清償了建筑承包商的工程款以后，銀行的權(quán)益已得不到有效的保障。提示：工程價款優(yōu)先于抵押權(quán)受償。交付了全部或大部分房款的購房者優(yōu)先于工程款受償。