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曾有人笑言，當今中國其實只有兩種房，學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房。的確，學(xué)區(qū)房近年來熱度不減，為了求得名校的入學(xué)名額，學(xué)區(qū)房的均價一次次地突破人們的心理預(yù)期。究其根源，并不是房子多好、多漂亮，人們追逐的是這些房源所擁有的戶口。當前司法實踐中，因為買房戶口問題而對簿公堂的不在少數(shù)。11月12日北京晚就報道了這樣一則新聞：買了房子過了戶，原房主卻至今未將原有戶口遷出，新房主賈先生萬般無奈，今天上午來到海淀法院與原房主陳女士對簿公堂，要求對方遷出戶口，并支付37萬余元違約金。賈先生在庭上說，去年10月，他與陳女士簽訂房屋買賣合同，購買海淀區(qū)永定路一套房產(chǎn)，去年12月完成過戶手續(xù)，他付了240萬元購房款。但時至今日，陳女士仍未將戶口遷出。按合同約定，她應(yīng)從過戶起10日內(nèi)辦理戶口遷出手續(xù)，否則應(yīng)付違約金。“我與陳女士及中介多次溝通，她仍不履行遷出戶口的義務(wù)，已屬違約。”賈先生當庭請求法院判令陳女士給付違約金376800元。年近六旬的賣房人陳女士承認自己及丈夫、女兒一家三口的戶口尚未遷出，但實有苦衷。她說，簽完合同次日，她去辦理戶口遷出，準備遷到自家的新房。“我賣房前就咨詢過相關(guān)部門，得到答復(fù)說，有入住手續(xù)就可辦戶口。但后來八角派出所查詢之后說，新樓還沒辦理建戶，無法立戶，戶口不能遷出。我想將戶口遷至親戚家，但親戚去世了。警官說，現(xiàn)在戶口只能遷到父母及子女名下，可我父母都已去世。我又想把戶口自己拿出，但警官也說不行。”陳女士說，她曾問過派出所，警察說買家賈先生已將戶口遷入，而且小學(xué)不會在派出所查戶口。陳女士認為，合同約定是“由于出賣人自身原因”不遷戶口才違約，而現(xiàn)在未遷出是因派出所不給辦理，并非自己的原因。但賈先生則不接受這一解釋，“應(yīng)按合同約定遷出，無論何種理由都是違約。現(xiàn)在導(dǎo)致我的房屋不能出售。”但他在庭上說：“違約金可以降。”陳女士堅持認為，遷不出戶口不是她的原因，不同意賠償。鑒于雙方分歧較大，法庭不再主持調(diào)解，此案未當庭判決。北京晚報記者從海淀法院了解，在以往此類糾紛中，被告多以無處落戶來解釋，以示其并非故意不遷出；而原告在戶口糾紛的背后也多有子女上學(xué)等深層問題。按照我國目前的戶籍政策，法院無權(quán)強制當事人遷出戶口，只能依據(jù)雙方合同對違約金的給付進行裁判。衡水市張先生咨詢:為了今后女兒能進入某重點中學(xué)片區(qū)內(nèi)讀書，我計劃購買某重點中學(xué)附近的一套二手學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在我通過朋友查詢了一下，該房屋內(nèi)除了戶主一家人的戶口外，還有他的一位遠房親戚的戶口。我現(xiàn)在擔(dān)心的是，如果我購買了該套房屋，如果房屋內(nèi)原戶口在約定的時間內(nèi)未遷走，可能就會耽誤了我女兒今后上該重點中學(xué)。現(xiàn)在戶主信誓旦旦稱過戶前遷走全部戶口沒問題，催著我簽合同交款，請問，在簽訂合同的過程中，我該怎么做，才能避免我所顧慮的情況出現(xiàn)呢？法律幫辦：在實踐中，對所購二手房屋戶口遷移問題，多是通過約定違約責(zé)任的方法處理�！逗贤�法》規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。各地實行學(xué)區(qū)房政策以來，許多家長為了讓孩子能上重點學(xué)校，不惜花費巨資購買學(xué)區(qū)房，但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內(nèi)，影響買房人的戶口遷入以及實際使用。有的房屋買賣合同中約定限期遷出戶口，但未約定逾期遷出的違約責(zé)任；也有的房屋買賣合同中約定了限期遷出戶口，也約定了逾期遷出的違約責(zé)任。對于前者而言，因違約責(zé)任不明，往往很難得到法院的支持；對于后者，有的雖然約定了高額的違約金，但是法院在判決的時候，對違約金的數(shù)額也會根據(jù)具體情況判定。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為“過分高于造成的損失”。因此，無論合同如何約定，這類案件中買房者訴至法院的目的，均是為了將原有戶口遷出，但是根據(jù)我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權(quán)是派出所，而非法院，法院亦無權(quán)判令強行將戶口遷出，因此，一旦發(fā)生糾紛，購房者購買學(xué)區(qū)房的目的將很難得以實現(xiàn)。在司法實踐中，賣房方往往以戶籍無處可遷對購房者的要求進行抗辯，買房者的要求很難通過司法渠道得以解決。因此，“法律幫辦”建議，對于學(xué)區(qū)二手房買房者來說，可以在買賣合同中約定以遷出戶口作為支付全部或者部分購房款的條件，最好在付清全款前將房屋內(nèi)原戶籍遷移完畢。購房者最好提前查詢房屋內(nèi)現(xiàn)有戶籍情況，購房時將戶口作為決定是否買房的因素之一，以便對是否購買該房屋作出理智的判斷。以免將來買了房，原戶口遷不走新戶口落不下，使購買學(xué)區(qū)房讓孩子上重點學(xué)校的目的落空。