我們一起來看一下洛杉磯購房的具體信息。
對于赴美購房的中國人來說，健康的房產(chǎn)市場以及華人聚集區(qū)成了購房的最佳地點。洛杉磯在美國房產(chǎn)市場占有舉足輕重的地位，在2013年美國房產(chǎn)市場復蘇期間，洛杉磯一馬當先，成為了加州房產(chǎn)市場漲幅最快的幾個城市之一，年平均漲幅達到了25%。而眾多的華人聚集區(qū)也成了洛杉磯吸引國人的一個重要原因，洛杉磯衛(wèi)星城爾灣市、圣蓋博、蒙特利公園等城市的華人比例高達40%！學區(qū)優(yōu)質、社區(qū)安全，成為了洛杉磯吸引人的另一個主要原因。 洛杉磯衛(wèi)星城眾多，那么中國富人都投資在了哪里呢？上網(wǎng)找洛杉磯房產(chǎn)投資熱點。若是60萬美元的話，看一看洛杉磯市近北好萊塢和Burbank，鮮為華人所知的居住區(qū)Sylmar，那里屋美價優(yōu)，增值潛力大 (Sylmar平均房價是246美元/平方呎，而北好萊塢是372美元/平方呎，華特迪士尼電影公司總部所在的Burbank是425美元/平方呎)。特別是210高速公路以北，是收入較高人群居住的小區(qū)，環(huán)境丶治安皆優(yōu)，房屋質量好且新，居住面積大且價優(yōu)。當?shù)鼐用穹浅Ｗ院漓禨ylmar的優(yōu)質的空氣質量。Sylmar已被億萬富豪丶科技企業(yè)家Elon Musk選定為計劃中的“洛杉磯-舊金山超回路列車”（亞音速列車，洛杉磯至舊金山僅需30分鐘）的洛杉磯始發(fā)站。一旦工程開工，Sylmar即成為洛杉磯炙手可熱的黃金地段，而位於北部靠山的小區(qū)依然可以獨享山野的靜謐。一、選房注意事項
A、房價注意事項：根據(jù)自己的喜好和要求，選定一個房產(chǎn)。可以先在zillow、trulia上面找房。先要確定自身的條件，比如房價。比如要在洛杉磯買房子，洛杉磯好學區(qū)的房價一般80萬美元到100萬美元，圣馬力諾的150萬左右，所以了解房價是必須的。
如果不確定自己買房的城市，那么到zillow、trulia上面看看各個城市的房子，上面有價格、面積、報價、學區(qū)等數(shù)字。
房價要看周邊房價、歷史成交價。這個可以看出國內(nèi)一些包租2~6年的房子的真假房價。比如有的2000美元買來，8萬美元賣給客戶，說是包租2年，每年凈回報7%。這個歷史房價相差巨大，而且周邊房價都是2000左右，那么8萬美元買來就是吃大虧了。
B、包租注意事項：另外包租一般做整個社區(qū)的，在美國整個社區(qū)的房子全部買來，而且價格很低，肯定是黑人區(qū)的鬼城。因為沒有辦法長期出租，所以用包租來解決。
而且利用包租的歧義。包租的本質是很好出租，就是保證好出租的意思，就是肯定好出租的意思。按照這個愿意，房子應該100年還好出租。所以這是相反的，所以一般包租都是不值得買的。
美國、歐洲有一些大的開發(fā)商有包租的，不過他們包租的租金回報很低，這才是正常的。大開發(fā)商、有品牌的，不可能給出高于6%的租金凈回報，一般在4~5%
C、學區(qū)注意事項：zillow上面的學區(qū)最是要注意的。很多人只看9、10分，就認為是好學校。這是一個誤區(qū)。9、10分是相對的，不是絕對的。是家長評出來的，是相對本地、相對學校的期望值評出來的。比如亞特蘭大的10分的學校，一般沒有洛杉磯9分的好。這個10分，是亞特蘭大當?shù)氐膶W生家長，本來認為還可以，誰知道這個學校超過期望值。于是家長給10分評價。這個很多房產(chǎn)經(jīng)紀不知道，因為他們只做美國一個城市，所以眼光狹窄一些。
D、人口注意事項：不能買在黑人區(qū)。人口的查法是，在google上面，搜索population movoto 郵編，movoto網(wǎng)站是全美著名的人口網(wǎng)站，上面有每一個郵編的人口、收入、車輛、年齡等絕提信息。人口有白人、黑人、亞洲人等比例，一般白人占60%算白人區(qū)。這個方法是星條置業(yè)獨創(chuàng)。如果國內(nèi)賣幾萬美元的房子在黑人區(qū)，就不能買。
E、屋頂注意事項：美國的屋頂一般是15年期限就要維修一下。所以選房子的時候，即使是買在波士頓這樣的老城市，也要注意一下屋頂?shù)膯栴}。如果上面沒寫，可以問下經(jīng)紀，要經(jīng)紀問下賣方經(jīng)紀或者賣方。
F、朝向注意事項：因為很多的房子的照片都是正面朝向，所以判斷不出來是朝南還是朝北。這個可以要衛(wèi)星圖或者鳥瞰圖。在選房子的時候可以要。中國人一般喜歡朝南，雖然很多房子好看，但是在美國朝西的很多，所以不能僅憑照片就買了，如果經(jīng)紀或者國內(nèi)沒有去過美國的銷售人員
G、風水注意事項：美國人沒有風水概念，對朝向不是那么在乎。一位有烘干機，不是吧衣服在外面曬。但是中國人有路沖、南面水、背面靠山等風水觀念。很多人僅僅憑圖片買房，這可能買房風水不合中國人胃口。這個就需要靠經(jīng)紀是不是實地看房，是不是負責任了。
H、社區(qū)注意事項：在選房時，一般zillow、經(jīng)紀網(wǎng)上面有物業(yè)費，物業(yè)費高一點的，一般來說社區(qū)要高尚一些。盡量在相同的價格買好一點的社區(qū)。有的社區(qū)是24小時保安，有的社區(qū)是隨便進入。在選房子的時候，社區(qū)怎樣也要搞清楚。
I、房產(chǎn)稅注意事項：美國的房產(chǎn)稅，有的城市每年調(diào)整，有的是幾年調(diào)整。美國次貸危機，房價下降，但是很多地方房產(chǎn)稅還變化不大。比如10萬美元的房子，房產(chǎn)稅2000美元。美國一般地方的房產(chǎn)稅是1%，除了加州、紐約、德州的房產(chǎn)稅高一些，夏威夷房產(chǎn)稅0.24%很低之外，一般是1%，所以反推這個房價之前價值是20萬美元。房產(chǎn)稅是政府人員估出來的。根據(jù)房子、土地2塊估出來。
二、看房注意事項
A、周邊環(huán)境事項：包括購物、學校、設施、綠化、社區(qū)、居民等情況都要了解。很多中國人想買有華人超市的，那么這個需要在看房的時候和經(jīng)紀說好，去看一下，知道距離房子有多遠。華人超市、購物中心的具體情況。有的社區(qū)有游泳池、網(wǎng)球場，高檔一點的有高爾夫球場。
B、學校注意事項，如果小孩到美國讀書，星條置業(yè)建議家長和孩子一起到學�？纯矗惨H身體會一下學校氛圍，看適不適合孩子，孩子喜不喜歡。我們注意到，家長做主給孩子選學校的較多。不管孩子喜不喜歡，都按照自己的意愿、喜好。
另外現(xiàn)在新出現(xiàn)一股趨勢，就是家長不愿意孩子在洛杉磯讀書，因為洛杉磯學校的華人孩子太多，有點像國際學校。所以都往東北或者休斯頓、亞特蘭大轉移。因為他們不想只是讓孩子考好學校，更重要的是讓孩子融入美國上層社會。
C、房子本身注意事項：美國房子都有車庫，注意車庫的坡度，很多的房子的坡度有點陡，只有實際看房才知道。還要看下地板的厚度、韌度、新舊，大門的開合有無響動，是否順手，客廳是否高挑，中國人注意這個。地毯是否有洞，廚房里的冰箱、洗碗機、灶具、自來水龍頭等是否好用。燈具的亮度�？照{(diào)一定要注意看下，要開一下，看看風向、冷暖效率情況。房間的電風扇也要轉一轉看看是否響聲大。衛(wèi)生間的馬桶、花灑、魚缸。屋頂也是一個比較重大的事項。重新修一下一般幾千到幾萬美元。
三、報價購房注意事項
A、報價注意事項：一般情況下，美國大開發(fā)商的報價書比較正規(guī)的。國內(nèi)一些公司，在房價上面作假，說要加價，報價書不正規(guī)。有客戶找我們，竟然是很模糊的報價書，字都看不清楚。這個就是中介在作假。他們簽真正的報價書，用這個來對付國內(nèi)客戶用的。美國的報價書一般10~20頁，多的幾十頁，和國內(nèi)的課本差不多清晰。
住宅報價書上應該有買方經(jīng)紀、賣方經(jīng)紀、過戶律師、賣方的姓名和聯(lián)系方式，包括電話和郵箱。很多國內(nèi)中介不給這些信息，也情有可原，因為中國人喜歡跳單。但至少買方經(jīng)紀、過戶律師聯(lián)系方式、賣方姓名的要有，至少知道誰代理、誰過戶、賣方是誰。這方面信息不全就要小心了。
B、offer反悔期注意事項：看offer上面的反悔期的規(guī)定時間。
住宅的反悔期一般是7~10天，就是報價書上面規(guī)定的可以無條件的反悔日期
注意，美國的每個州的購房合同都是標準、唯一的。任何不一樣都是非法的。那是別人做手腳的。
比如您報價的日期是10月10號，在17號之前可以反悔，無條件都可以。哪怕賣家說接受了報價，也可以反悔。一些公司說賣家接受報價了，不買誠意金不能退是不對的�？雌饋砗芎侠�，實際上如果在反悔期內(nèi)，誠意金就是經(jīng)紀、中介私吞了。我見識一些公司確實這樣做過，還嚇客戶，有人打電話給我，說會不會影響以后的簽證。因為這樣的做法過黑心，所以必須點出來。
如果超過反悔期，比如18號你說不買，賣家又接受了報價，那誠意金是要扣下的。
如果賣家不接受報價，誠意金也可退回來。
還有很重要的一點，住宅的報價書上面一定要有買方經(jīng)紀人、賣方經(jīng)紀、過戶律師、賣方的姓名、聯(lián)系方式，如果沒有，那中介給您的報價書就有問題，您可以告中介或者經(jīng)紀人。如果齊全，您可以直接打電話或者發(fā)郵件問賣家有沒有接受報價。
國內(nèi)很多公司不給他們聯(lián)系方式，一些原因是因為國人喜歡跳單，認為美國本土的就是好的，豈不知這樣的沒有上述4個人聯(lián)系方式的報價書是非法的，所以這樣的經(jīng)紀也是不道德的。
所以您要看下您填的報價書的反悔期限和賣方的聯(lián)系方式。
C、談價注意事項：這塊靠經(jīng)紀的誠信度、責任心多一些。一般來說，美國的房價有還價的空間。負責任的經(jīng)紀多還價一些，不負責任的經(jīng)紀為了早點成交早早定價。即使有人去實地看房也可能把控不了。一般來說，還價的空間在5%，這里指的是好房子。一般的房子5~10%，所以很多不像舊金山硅谷這樣的真正要加價才能買到（2014年夏天），是可以還價的。
D、過戶費注意事項：談價的過程中，很多是談過戶費的。美國的過戶費是買方出的，很多人誤會認為是賣方出。因為不是賣方過戶，過戶是買方過戶律師到政府部門去過戶，所以過戶費是買方出。為什么有的過戶費是賣方出呢？比如一套房子是38萬美元，買方還價到34萬美元，賣方說35萬美元，連過戶費全部包含在內(nèi)，問買方愿不愿意？買方如果愿意，那么成交。所以過戶費是賣方出。但實際上還是羊毛出在羊身上，實際上還是買方出。只有賣的精，賣方自己會算賬。而且都認為中國人有錢，不宰你宰誰？
E、匯款注意事項：匯款到過戶律師或者過戶公司賬戶。這個賬戶是凍結的，就像支付寶一樣，是美國律師協(xié)會擔保的。不要匯給經(jīng)紀或者國內(nèi)中介個人。美國的銀行只有拿到買方的過戶授權書，材料齊全，才把房款給賣方。
匯款時，一定要注明房子地址和買方姓名。只要你不注明或者沒有提醒您的，都要注意，不能錢款打水漂�？梢杂闷渌藚R款，照樣注明房子地址和買方姓名。
F、《房屋檢查報告》注意事項：買住宅一定要有《房屋檢查報告》，一般十幾到幾十頁。這個報告都是針對不好的地方拍照、說明的。所以很多的很新的房子，也有不好的照片。只要不是很大的問題，都可以接受，因為很多外表、內(nèi)部看起來很氣派的房子，專業(yè)第三方檢查公司檢查也有問題。他們必須檢查出問題。費用一般200~800美元。
G、經(jīng)紀公司保險額注意事項：除了耳目能詳?shù)慕?jīng)紀公司以外，有客戶要求中小公司提供經(jīng)紀公司的保險額，就是假如這個經(jīng)紀作假，買家損失怎么辦？比如洛杉磯一些客戶對我們說，有朋友以前在其他公司買房子上當了。那么就要公司賠償，比如買的是150萬美元的房子，只有100萬美元的保額是不行的，只能賠100萬美元。所以一般在洛杉磯要200萬美元的保額的經(jīng)紀公司好一點。
H、出租管理注意事項：在美國5、6萬美元買不到好房子，像奧蘭多、亞特蘭大、休斯頓大多只能買在黑人區(qū)，這三個城市的市中心很多是黑人區(qū)。美國其他地方，5、6萬美元的，大多也不好出租。即使出租了，租金不一定能收的到。租金能否收到和租客的收入相關。即使收的到，除去房產(chǎn)稅、物業(yè)費、保險、管理費，也剩不了多少。5、6萬的一般也買不到新裝修的，因為客戶在中國，維修費容易造成誤解。而且因為房價低，經(jīng)紀靠傭金也掙不到錢，管理費也很少，如果租客走了，還要向客戶解釋，重新找租客，客戶也損失租金。這樣買家煩，中介也煩，管理公司倒沒什么，租客走了，重新找租客，需要維修，按照實際維修。這樣算下來，即使維修少，租金回報也不高，因為畢竟是5、6萬美元的房子。所以除了包租的，中國的中介一般很少賣5、6萬美元的房子的。如果是真實投資，如果賣掉20套，每套房子每個月就需要像買家交代租金的事情。20套就100萬美元，和洛杉磯的一套住宅的傭金差不多。20套房子中，如果有一個客戶的房子有問題，中介就要花精力和客戶解釋，錢沒賺到，事情倒不少。買家也會認為買的房子怎么這么多事情。大家都很煩。
I、買房手續(xù)注意事項：
需要您有銀行存款證明，中美的均可，有的需要是美元的存款證明，以及賬戶開在香港和美國。這只是很少數(shù)這樣做。比如爾灣的一些開發(fā)商的新房是這樣做的。
需要有護照。
換好美元。每人每年5萬美元的換匯和匯出限額，要早準備�，F(xiàn)在查中行和移民公司。買房價不多的無所謂，房價高的只有多找一些朋友幫助了。
文件簽字。報價、購買文件、過戶，都需要簽字的。
使館授權。必須到領事館授權。星條置業(yè)有授權書標準樣本。
J、買房憑據(jù)注意事項：沒有憑據(jù)。
美國買房是把錢匯給過戶律師或者國互聯(lián)公司賬戶，而不是私人賬戶。即使是匯給過戶公司賬戶，過戶公司也不會出具像國內(nèi)的發(fā)票這樣的憑據(jù)。
因為國內(nèi)的收據(jù)是收到了錢款，收方是把東西賣給你。
而美國買房不是過戶公司或者過戶律師把他們的房子賣給你，是他們作為第三方，收到你的房款，而且這個房款是凍結的，就像支付寶，最后沒有您的授權，銀行不會把房款給賣方。您在淘寶上把錢給賣方，淘寶網(wǎng)給您出具憑據(jù)嗎？過戶律師、公司和淘寶都是一樣的道理，都是第三方，起到擔保作用。
賣方賣掉房子也不會出具發(fā)票之類的票據(jù)。
過戶信息都可以在當?shù)卣墓倬W(wǎng)查，如果您不知道，可以問星條置業(yè)us-house
K、買房稅費注意事項：
買房前：交易稅，一般含在過戶費里面，一般是買房價的0.5~2%，每個州不同。
買房后：持有成本，一個是房產(chǎn)稅，一般是政府估價的1%，估價100萬美元，房產(chǎn)稅1萬美元。整個美國房產(chǎn)稅在0.4~3%，夏威夷房產(chǎn)稅最低。加州、德州、紐約房產(chǎn)稅較高。
賣掉房子：2年內(nèi)，需要交納房產(chǎn)增值的30%；2年后，交納房產(chǎn)增值部分的20%
賣掉房子再買新房：1031條款就在這時候起作用。比如100萬買一個洛杉磯住宅（同樣適合商業(yè)），幾年后130萬美元賣掉了，需要交納30萬美元的20%，6萬美元的稅。但是如果再買130萬美元或以上價位的的房子，就不需要交納這個增值稅了。
L、過戶注意事項：如果本在在美國，可以當場過戶或者寫過戶授權書，如果不在美國，需要到美國大使館或者領事館進行過戶授權公證。
因為本人不到場，在美國買房子就必須進行授權，就是授權第三方對房子進行過戶，一般是授權給過戶律師或者過戶公司進行過戶。到美國大使館或者領事館進行授權公證，費用一般是50美元，有的是300元人民幣。需要現(xiàn)金繳納的。
過戶授權需要在美國大使館或者領事館的當?shù)氐木W(wǎng)站進行預約，填寫個人信息、需要預約的內(nèi)容選項是：公證服務。填好后下載打印，預約時需要帶上的。
預約授權書需要帶上：使館預約授權打印頁、護照原件、300元人民幣（有的不同）、見證人，見證人也需要帶上護照原件。
授權書需要美國經(jīng)紀公司先寫好給發(fā)您，如果沒有可以找星條置業(yè)公司要。帶上美國公司給的授權書，使館公證需要在上面蓋章、加鋼印。
授權書后需要把原件寄到美國經(jīng)紀公司，律師就可以過戶了。
當然，在這之前房款一定要到位了。
希望對您有所幫助！
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