夫妻婚前買房婚后還貸
來源:http://blog.sina.com.cn/s/blog_6e7f46fa010159fc.html作者:北美購房網(wǎng)
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離婚訴訟中,一方婚前按揭購買房屋,婚后夫妻共同還貸,產(chǎn)權(quán)登記在一方名下,離婚時按揭房屋的歸屬問題成為焦點。通常情況下,買受人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂房屋買賣合同后,商品房的買賣關(guān)系已經(jīng)成立。貸款購買房屋的,買受人先付清首付款,剩余款項在銀行辦理按揭貸款手續(xù),銀行審查買受人的收入狀況及資信后,將所貸款項直接劃入開發(fā)商的賬戶。至此,買受人的付款義務(wù)已經(jīng)全部完成,與銀行之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
婚后取得房屋所有權(quán)證,并不意味著該房屋就屬于夫妻共同財產(chǎn)。房屋所有權(quán)證雖然系婚后取得,但財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂房產(chǎn)買賣合同后就已經(jīng)取得。也就是說,婚后房屋的物權(quán)并非憑空取得,而是依據(jù)婚前的債權(quán)轉(zhuǎn)化而來,因此離婚時判歸產(chǎn)權(quán)登記一方比較公平。
至于婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸的部分以及增值的部分,離婚時要根據(jù)《婚姻法》第39條的規(guī)定,在照顧子女和女方權(quán)益的原則下進行判決。具體到如何分割的問題,有人提出一個計算公式,即雙方應(yīng)共同分割部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款(總房款本金+已還利息)x離婚時房屋的市場價值。這種計算方法相對比較公平。實際分割時考慮到需要照顧子女和女方的權(quán)益,不能完全對半進行分割。比如,雙方應(yīng)共同分割部分的數(shù)額為30萬元,如果是男方婚前貸款買房,根據(jù)案件的實際情況,可以判決給女方超過15萬元的補償。
假如離婚時房屋出現(xiàn)貶值的情形,從照顧子女和女方權(quán)益的原則出發(fā),起碼應(yīng)補償女方婚后共同還貸部分的一半。因為婚后共同還貸的義務(wù)是因一方婚前購買房屋的行為派生出來的,只要夫妻雙方不是實行分別財產(chǎn)制,無論婚后用誰賺的錢歸還銀行貸款,都屬于夫妻共同還貸,因婚前一方?jīng)Q策行為而導(dǎo)致的房屋貶值由其承擔是合情合理的。①從總體情況看,離婚時房屋暫時的貶值并不意味著以后不會升值,持有房產(chǎn)的一方只要不在房價低谷時拋售房屋,其實際利益不會蒙受損失。而對于配偶一方,可能意味著失去了最佳購房時機,離婚時拿回婚后還貸數(shù)額的一半是完全應(yīng)該的。法律沒有絕對的公平,只能是盡量達到相對公平。
在將按揭房屋認定為一方所有的基礎(chǔ)上,未還債務(wù)也應(yīng)由其繼續(xù)承擔,這樣處理不僅易于操作,也符合合同相對性原理;榍耙环脚c銀行簽訂抵押貸款合同,銀行是在審查其資信及還款能力的基礎(chǔ)上才同意貸款的,其屬于法律意義上的合同相對人,故離婚后應(yīng)由其繼續(xù)承擔還款義務(wù)。這樣處理不涉及辦理所有權(quán)的變更登記問題,作為享有抵押權(quán)的銀行方面也不會因夫妻離婚而權(quán)利受損。
對于一方婚前簽訂買賣合同支付首付款并在銀行貸款、房產(chǎn)登記在首付款支付方名下,婚后夫妻共同還貸的這類房產(chǎn),完全認定為夫妻共同財產(chǎn)或者一方的個人財產(chǎn)都不太公平,該房產(chǎn)實際上是婚前個人財產(chǎn)(婚前個人支付首付及還貸部分)與婚后共同財產(chǎn)(婚后雙方共同還貸部分)的混合體。本解釋第10條規(guī)定離婚時處理此類糾紛的主導(dǎo)原則是,既要保護個人婚前財產(chǎn)的權(quán)益,也要公平分割婚后共同共有部分的財產(chǎn)權(quán)益,同時還不能損害債權(quán)人銀行的利益。需要注意的是,如果婚前首付款是一方父母出資(無論出資性質(zhì)是贈與還是借貸),婚后夫妻共同還貸且產(chǎn)權(quán)登記在一方名下,這種情形也可以比照該條規(guī)定精神進行處理。另外,一方未從銀行貸款而是向親朋好友借款也可以適用該條規(guī)定。
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