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澳洲房產(chǎn)購(gòu)買和貸款流程詳解：
　　一、澳洲房屋貸款流程
　　選定房子——聯(lián)系貸款機(jī)構(gòu)——遞交申請(qǐng)——評(píng)估——交換合同達(dá)成共識(shí)——settlement。
　　二、 何時(shí)進(jìn)入貸款程序？
　　在澳大利亞，當(dāng)看好房子之后，一般是先付2000-5000澳幣不等的定金，您還有一段時(shí)間完成自己的貸款程序，然后交錢入住。
　　值得注意的是：如您的資信條件無(wú)法貸出您希望的額度，因?yàn)槠渌N種原因，您的貸款無(wú)法按時(shí)完成等等，房屋所有者有權(quán)不退還您的押金，而將該房賣給別人。
　　貸款所需時(shí)間一般為六周，包括評(píng)估所需時(shí)間和審訂合同所需時(shí)間。所以強(qiáng)烈建議您如果準(zhǔn)備買房之際首先聯(lián)系貸款機(jī)構(gòu)，讓他們根據(jù)您的資信情況幫您做一個(gè)“預(yù)審”，告訴您可以貸出多少錢，多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)能貸出，這樣可以幫您免除上面所述的危險(xiǎn)。而且大多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)都有自己的合作房產(chǎn)中介，從他們那里您也許就同一塊澳洲房產(chǎn)得到更優(yōu)惠的價(jià)格。

　　三、澳洲房產(chǎn)貸款所需資料：
　　貸款機(jī)構(gòu)不同，金融產(chǎn)品不同，所需材料千差萬(wàn)別，但是實(shí)際上也很簡(jiǎn)單，貸款機(jī)構(gòu)要求您提供材料不外乎是要了解您的財(cái)務(wù)狀況以保證自己的合法權(quán)益，不管他們要求什么材料，主要是需要您的四方面的信息，那就是：1、資產(chǎn)：原有房產(chǎn)，存款，汽車，財(cái)物等；2、債務(wù)：其它貸款情況，其它負(fù)債情況；3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投資，那么這部分的收入也可以包括在內(nèi)）；4、支出：這部分一般是不做書面要求的，因?yàn)榻鹑谟?jì)算器會(huì)自動(dòng)抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料證明。

　　此外您還需要提供您的身份證明，也就是 100 points ID 。所謂 100 points ID 的意思就是貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)簽發(fā)證件的組織的權(quán)威程度，給予被簽發(fā)的證件一個(gè)分?jǐn)?shù)，您所提供的證件分?jǐn)?shù)相加之后必須大于 100 分，如，護(hù)照， 75 分，駕照， 45
　　分， 75+45=120 ＞ 100 ，所以您提供這兩樣證件一般就沒(méi)問(wèn)題了。

　　四、澳洲房產(chǎn)合理避稅：
　　華人移民往往得面對(duì)一個(gè)問(wèn)題，也就是因?yàn)楸芏惖仍�，收入證明上的收入很低，如果您按照這個(gè)收入去申請(qǐng)貸款，可以申請(qǐng)到的額度往往偏小，無(wú)法滿足需求，但是您可以求助于貸款中介，他們應(yīng)該可以根據(jù)您的情況找到應(yīng)對(duì)的辦法。

　　還有些剛剛畢業(yè)的學(xué)生，或者新移民，或者自由職業(yè)者，他們提供有效的收入證明是有困難的，這時(shí)候可以考慮下St.george等特殊產(chǎn)品
　　這種產(chǎn)品的特性就在于它們不要求傳統(tǒng)的收入證明（如 employer’s statement ），可以通過(guò)其它的途徑證明您有還款的能力，這樣您依然可以貸款。

　　五、 銀行及非銀行金融貸款機(jī)構(gòu)區(qū)別 。
　　在中國(guó) ， 房屋貸款一般是由銀行放出 。澳大利亞金融市場(chǎng)則有很大不同 ， 除了銀行之外 ， 澳大利亞還有很多其它的金融組織 ，也就是 non-bank lender， 具有放出貸款的權(quán)限 。 這些機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源并非是銀行，也不是儲(chǔ)蓄，而是通過(guò)基金，信托等手段募集資金 、如養(yǎng)老金等 。

　　華人客戶往往更希望選擇銀行 ， 而澳大利亞本土人中有相當(dāng)大的一部分對(duì)銀行懷有很抵觸的情緒 。
　　對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō) ， 更多的應(yīng)該注意產(chǎn)品而不是機(jī)構(gòu) 。 關(guān)鍵在于哪個(gè)金融產(chǎn)品更適合自己的需要 ，而不是哪個(gè)機(jī)構(gòu)更有名。而且相對(duì)于名氣等指標(biāo) ，衡量一家金融組織穩(wěn)定與否的標(biāo)準(zhǔn)，最好的辦法還是查看一下該金融組織的信用評(píng)級(jí)比較可靠，有不少非銀行金融組織的信用評(píng)級(jí)并不低于甚至高于銀行。。

　　其實(shí)開(kāi)句玩笑話說(shuō)，您別忘了，您是借進(jìn)錢的，退一萬(wàn)步講，就算那些借出錢的機(jī)構(gòu)倒了，會(huì)對(duì)您有任何影響嗎 ?的確，您的房契地契在人家手里呢，可是澳大利亞法律是保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的，即使債權(quán)人換了，也完全不可能推翻原債權(quán)人和您的合同來(lái)賣掉您的房屋以清償欠款。

　　六、能貸多少錢
　　可能很多朋友并不知道自己能貸到多少款子，這個(gè)計(jì)算公式非常的復(fù)雜。但您可以用一個(gè)很簡(jiǎn)單的方法粗粗地算一下您的貸款額度：即不會(huì)低于您所有年收入的五倍。
　　七、 貸款的初期費(fèi)用：
　　主要包括律師費(fèi)，評(píng)估費(fèi)，申請(qǐng)費(fèi)，solicitor fee。一般銀行的做法是將律師、評(píng)估、申請(qǐng)三個(gè)費(fèi)用打包后作一個(gè) application fee。有的金融機(jī)構(gòu)也會(huì)免除 application fee ，但是律師和評(píng)估費(fèi)還是照收的，即使有差別，也不是很大Solicitor fee
　　貸款機(jī)構(gòu)在審訂合同的時(shí)候，您將合同給您的solicitor 審核的時(shí)候需要付的費(fèi)用。

　　八、 澳洲房產(chǎn)貸款利率：
　　房屋貸款各個(gè)產(chǎn)品一般可以分為可變利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。根據(jù)上升趨勢(shì)固定利率一般要比可變利率高一些。如可變利率為5.99%，固定利率就會(huì)高于可變利率。

　　，您選擇固定利率就等于給自己的未來(lái)利率買了個(gè)保險(xiǎn)，放貸人可能要多收取您一點(diǎn)錢作為自己資金自由度損失的回報(bào)。一般地說(shuō)，如果您比較擔(dān)心將來(lái)利率會(huì)升高，您更可能會(huì)選擇固定利率，可是實(shí)際上您并不是進(jìn)了保險(xiǎn)箱。關(guān)于固定利率您需要注意兩點(diǎn)，一就是固定利率并不是在您的貸款年限內(nèi)一直就這么固定下去，一般現(xiàn)在給出的固定利率只能最多維持5年，也就是說(shuō)，您只可以在一年到五年之內(nèi)固定您的利率，當(dāng)這個(gè)期限結(jié)束之后，您需要自己再去根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率和您的貸款機(jī)構(gòu)談判一個(gè)新的利率。

　　第二就是其實(shí)固定利率并不是一定”固定”的，在 settlement 之前，您的固定利率是可以變動(dòng)的，這個(gè)變動(dòng)由您的貸款人來(lái)定，他們往往是根據(jù)不斷更新的金融信息來(lái)調(diào)整自己的固定利率，如果您申請(qǐng)了固定利率貸款，而且希望自己能在settlement之后還享受自己看中的那個(gè)固定利率，那么您往往還需要付出一個(gè)“鎖定費(fèi)用”。所以不太推薦客戶做固定利率的貸款，因?yàn)槭紫冗@個(gè)利率往往就會(huì)高一點(diǎn)，其次所有金融組織的可變利率都是盯緊聯(lián)儲(chǔ)銀行
　　(reserve
　　bank)的，聯(lián)儲(chǔ)銀行的利率變動(dòng)代表了政府對(duì)于金融市場(chǎng)的影響力。所以，另外一個(gè)有趣的現(xiàn)象就出現(xiàn)了，一些客戶會(huì)說(shuō)，為什么固定利率老是變動(dòng)，而可變利率卻老是不變呢？其實(shí)答案也很簡(jiǎn)單，因?yàn)榭勺兝适嵌⒕o聯(lián)儲(chǔ)的，而過(guò)于頻繁的變動(dòng)不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者信心，所以聯(lián)儲(chǔ)變動(dòng)利率的時(shí)候總是要經(jīng)過(guò)多方考慮詳細(xì)論證的，而固定利率的變化，則可以歸因于金融市場(chǎng)風(fēng)向瞬息萬(wàn)變，金融機(jī)構(gòu)為了保護(hù)自己的利益，作出相應(yīng)的調(diào)整也是情理之中了。

　　九、澳洲購(gòu)房注意事項(xiàng)：
　　可能您會(huì)看見(jiàn)一些銀行或者其它金融組織在廣告中給出一個(gè)很低的利率 ， 可是您別忽略了，這個(gè)利率一般會(huì)有標(biāo)注如“honeymoon rate”或者” introductory
　　rate”，這是什么意思呢?這個(gè)利率的確是很優(yōu)惠，但是問(wèn)題在于這個(gè)利率一般最多只能維持到一年，一年之后，您的貸款自動(dòng)會(huì)跳到一個(gè)高一點(diǎn)的利率，如果您想轉(zhuǎn)到該金融組織其它利息比較低的金融產(chǎn)品，可以，不過(guò)您需要付錢，如果您想轉(zhuǎn)到其它金融組織，也可以，不過(guò)您要付出一個(gè)相當(dāng)高的罰金。如果您不管它，房屋貸款可往往是
　　20-30年限的，不知不覺(jué)中，您可就多花了好多冤枉錢。不能說(shuō)這是一個(gè)陷阱，但是您在簽訂合同之前，最好能夠好好審閱下合同條款，并且好好給自己算個(gè)帳。

　　十、澳洲房產(chǎn)優(yōu)惠政策
　　如果這是您在澳大利亞的第一套物業(yè)First home buyer ，而且購(gòu)買目的為自住，而且您擁有澳大利亞身份，那么恭喜您，按照澳大利亞法規(guī)，您可以獲得一個(gè)折扣，根據(jù)各州規(guī)定不同，您所獲得的優(yōu)惠包括對(duì)印花稅（stamp
　　duty）和其它的折扣。這筆錢數(shù)額相當(dāng)大。

　　轉(zhuǎn)貸款
　　如果您目前的房貸利息不是很低，那么您可以考慮轉(zhuǎn)貸款，也就是從新從別的金融機(jī)構(gòu)貸款來(lái)還掉您原來(lái)的貸款，從而享受一個(gè)更低的利息。僅此一項(xiàng)他們每年就可以省去上千甚至幾千塊的費(fèi)用。

　　投資購(gòu)買澳洲房產(chǎn)費(fèi)用清單：
　　澳洲購(gòu)房過(guò)程中，稅金、雜費(fèi)、印花稅和搬家費(fèi)會(huì)把入住新房的成本抬高很多。許多第一次購(gòu)房的人在設(shè)計(jì)他們的購(gòu)買計(jì)劃時(shí)候往往忽略了這些費(fèi)用。對(duì)這些費(fèi)用有所了解將幫助您節(jié)省存款并避免將來(lái)為應(yīng)付這些費(fèi)用措手不及。

　　購(gòu)房成本包括：
　　* 貸款機(jī)構(gòu)的費(fèi)用
　　* 印花稅
　　* 保險(xiǎn)費(fèi)
　　* 法律費(fèi)用
　　* 地產(chǎn)代理費(fèi)用
　　* 律師費(fèi)
　　* 物業(yè)費(fèi)（別墅無(wú)物業(yè)管理費(fèi)）
　　* 市政費(fèi)
　　* 排污管理費(fèi)