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今年4月，加拿大皇家銀行(RBC)的美國子公司(RBC Bank) 公布了一項關(guān)于國際購房的貸款利好: 只要您是加拿大公民或“楓葉卡”持有者，憑借在加拿大的信用記錄和資產(chǎn)，就可以直接獲得美元房貸。您不僅無需承擔(dān)匯率損失，更免去了在美無工作經(jīng)驗或信用記錄的尷尬，大大降低了貸款的時間和難度。除此之外，如果您在8月31日前向RBC提交貸款申請，還能獲得手續(xù)費(fèi)減半的優(yōu)惠。

1. 四大亮點(diǎn)

• 在美國沒有任何信用歷史？沒關(guān)系，RBC會根據(jù)您在加拿大的信用記錄來決定是否放貸。雖然申請貸款時并不需要成為RBC客戶，但如果與銀行有過業(yè)務(wù)往來，審核過程勢必更佳順暢。由于房屋貸款、車貸等有利于信用分?jǐn)?shù)增長，RBC提供的國際信用互通相當(dāng)于是美國和加拿大兩國的橋梁，幫助您累計信用分?jǐn)?shù)。
• 貸款服務(wù)覆蓋全美。無論您的地產(chǎn)坐落在那里，RBC 都能夠提供服務(wù)。
• 與多數(shù)美國銀行不同，您可以按自己計劃在任意時間還款，且無提前還款罰款。
• 外籍人士無貸款附加費(fèi)(Foreign National Premium)。由于外國買家在美普遍存在信用缺失問題，許多銀行會在原利率的基礎(chǔ)上多加1.5%-2%， 以控制風(fēng)險。

2. 貸款類型

1) 固定利率貸款(Fixed Rate Mortgage)

與一般美國銀行30年固定利率的還款方式不同，RBC的貸款雖分30年還清，但利率鎖定只有

3年、5年或7年三種，過后則要保持“年與年間浮動，但同年各月利息不變”的規(guī)律。自住房、第二套住宅、度假屋最高貸款比例為80%，而投資房的貸款比例則為60%。當(dāng)然，您最終能夠獲得的貸款額取決于申請時間、信用分?jǐn)?shù)和其他因素。

2) 再貸款(Refinancing)

如果您在美國已有一處還清貸款的房產(chǎn)或貸款雖未還清但地產(chǎn)市值增加的話，最多可以獲得RBC 80%的貸款。

3) 房屋凈值抵押貸款(Home Equity Line of Credit, 簡稱HELOC)

HELOC是銀行以第一筆貸款后的房屋凈值(Home Equity)為依據(jù)，給合格房主的二次貸款。收入或流動資產(chǎn)(現(xiàn)金及其他易變現(xiàn)的資產(chǎn))在$350,000或以上有資格申請。您可以貸出房屋估價的80%，只月付利息(通常利率浮動)，20年還清，且無提前還款罰金。如果您的房屋增值，還有可能申請到第二個HELOC。

假設(shè): 張先生貸款$60萬買了一棟市值$100萬的獨(dú)立屋。此時，如果張先生家庭有大額支出需求(如: 子女教育、房外裝修、醫(yī)療等)，那么他可以和銀行申請到$100x80%-$60=$20萬的HELOC貸款。這種貸款很像是張額度為$20萬的信用卡，不使時用并不產(chǎn)生利息。一旦貸款還清，額度又會重新回到起始值，并且可以反復(fù)使用。

3. 可以申請貸款的地產(chǎn)類型

• 目前RBC銀行向以下地產(chǎn)類型貸款
• 獨(dú)立屋(Single Family Home)
• 出售公寓(Condo)
• 聯(lián)排別墅(Townhome)
• 規(guī)劃單元開發(fā)屋(Planned Unit Development, 簡稱PUD): 以獨(dú)立屋或出售公寓為主、有公共物業(yè)(如: 公園，泳池，球場，保安，保潔等)的小區(qū)。
• 2-4單元的地產(chǎn)
• 無土地產(chǎn)權(quán)的地產(chǎn)(Leasehold Property)
• 地產(chǎn)市值在$50萬以下的復(fù)合式酒店(Condotel)

4. 不能貸款的地產(chǎn)類型

• 不做短期借貸或過橋貸款
• 無保證公寓 (Non-warrantable Condo): 該類地產(chǎn)通常具有以下特點(diǎn)1) 某個房東擁有超過10%的總單元數(shù)(超過21戶的建筑)，2)  項目未被全部投保，3) 公寓樓與復(fù)合式酒店的特征及管理方式相似，4) 項目開發(fā)商/物業(yè)/擔(dān)保者陷入房屋安全、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、功能性等方面訴訟，5) 新建大樓，6) 非業(yè)主居住的單元較多，等等。
• 商業(yè)地產(chǎn)
• 分時度假地產(chǎn) (Timeshare): 它相當(dāng)于一張限時房契，您擁有規(guī)定時段的終生使用權(quán)，典型例子為度假村的公寓單元，等于是一次性支付了一生的度假住宿費(fèi)。
• 船屋 (Houseboat)
• 移動屋(Manufactured / Mobile Home): 這類房屋并不在地上建造，而是建成后運(yùn)送到目的地。

5. 貸款流程

由于美國貸款的申請時間較長，需要在過戶前45-30天就開始該流程。個體經(jīng)營者或地產(chǎn)坐落在評估時間較長州的個人，可能需要兩個月左右。

1) RBC銀行的房屋貸款只能通過網(wǎng)上或電話申請。首先，您需要填寫網(wǎng)上問卷，回答關(guān)于個人財務(wù)狀況及地產(chǎn)情況的信息。提交成功后，貸款人員會立即審核您的申請。一旦網(wǎng)上申請通過，您需要繳納用于支付房屋評估費(fèi)的定金，這筆錢將會在過戶時從過戶費(fèi)中扣除。

2) 申請完成后，RBC的跨境貸款人員將與您聯(lián)系并且進(jìn)行答疑。如果您的申請未通過，那么貸款人員將進(jìn)一步詢問相關(guān)信息，以作出最終結(jié)果。

3) 隨后，貸款人員將對您在網(wǎng)上提交的個人財務(wù)信息進(jìn)行核對，并寄送需要簽字的文件。

4) 銀行將雇用熟悉您地產(chǎn)所在區(qū)域的房屋估價員。

5) 如果您購買住宅，那么銀行將與您的經(jīng)紀(jì)人協(xié)商產(chǎn)權(quán)保險事項，如果您是為已購入的房產(chǎn)再貸款，那么RBC 將為您購買產(chǎn)權(quán)保險。銀行用產(chǎn)權(quán)保險確保您的地產(chǎn)合法，也為過戶材料做準(zhǔn)備。

6) 協(xié)調(diào)地產(chǎn)過戶日期等事項。當(dāng)銀行收到您寄回的申請材料包、房屋估值報告及產(chǎn)權(quán)保險后，將與您商議過戶日期。過戶當(dāng)天將在代理銀行業(yè)務(wù)的產(chǎn)權(quán)公司或律師事務(wù)所進(jìn)行。過戶前幾天，貸款人員將會與您再次確認(rèn)當(dāng)日所需材料，保證萬無一失。

6. 對于可出售公寓(Condo)貸款的特殊要求

由于影響可出售公寓市價和可銷售性的因素與獨(dú)立屋有所差異，RBC的貸款申請步驟會相應(yīng)增多，且需要進(jìn)行額外的盡職調(diào)查(Due Diligence)。

1) 公寓是否已建成？RBC貸款前，至少需要所貸單元的樓層完成建設(shè)。其原因就在于，如果工程還未完成，銀行無法確保未建單元與建成單元的質(zhì)量相同。

2) 大樓已售比例？由于人們傾向購買業(yè)主自住比例高的大樓中，出租單元與業(yè)主居住單元之比將影響您公寓未來的市場性。

3) 評估價值？銀行將通過對比大樓中或周邊同類項目來審核您所購單元的市值。取決于您貸款的比例，RBC也許還會索要其他信息。