一回到上海，田凱立即聯(lián)系自己的房產(chǎn)顧問，準(zhǔn)備下輪的房屋篩選。不過，這樣的篩選只能先在網(wǎng)上進(jìn)行，因?yàn)橘I房地點(diǎn)是大洋彼岸的美國。
因?yàn)樾?ldquo;國五條”的出臺(tái)，一些房產(chǎn)投資者開始把目光投向海外市場。不限購，沒有產(chǎn)權(quán)年限、稅費(fèi)少等吸引讓投資者們嗅到商機(jī)。一是歐美國家對(duì)貸款的審核沒有那么嚴(yán)格，二是一般只需在交房前3到6個(gè)月申請，不用過早地背負(fù)房貸。不僅富豪們對(duì)海外置業(yè)趨之若鶩，就連手里有點(diǎn)小錢的普通人也開始躍躍欲試。
然而，對(duì)于中國的買房人來說，不論其目的是投資還是移民，甚至近期在民間開始流行的“異地養(yǎng)老”，海外買房都可能是“看上去很美”。
投資海外買房頗受追捧
“我這回專程到美國去，本來是要直接出手買房子的，但是誰知晚到一步，看好的房子已經(jīng)被人買走了。”對(duì)于此次美國的買房之旅，目前就職于外資銀行高管職位、年薪超過百萬元的田凱感到很無奈，而“搶”他房子也是中國人。
作為長期關(guān)注樓市的金融新貴，田凱告訴記者，中國人到海外買房早在幾年前就有了興起之勢。
“其實(shí)，這股潮流早在2007年年底，美國房市開始下滑的時(shí)候，就開始了。幾年前，我有幾個(gè)朋友曾經(jīng)籌劃建立一個(gè)購房網(wǎng)站，主營就是把美國的房子介紹到中國。為此，我的朋友還和中國幾個(gè)大的主流網(wǎng)站的房地產(chǎn)頻道進(jìn)行聯(lián)系，希望他們能在自己網(wǎng)站上把美國等熱門國家的房地產(chǎn)市場即時(shí)信息，動(dòng)態(tài)地放到網(wǎng)上。”田凱向記者介紹說，但當(dāng)時(shí)很多人還是認(rèn)為美國房地產(chǎn)市場還不成熟，最終合作流產(chǎn)，“不過聽說，后來大概是2009年左右，搜房網(wǎng)曾帶了中國十幾個(gè)大款，到美國抄底買房。他們雖然對(duì)美國房價(jià)很滿意，但這些人喜歡低調(diào)。怕一路媒體追逐，大張旗鼓，過度曝光，所以炒房團(tuán)來美轉(zhuǎn)了一圈后，沒人敢下手置地購房”。
記者查閱相關(guān)資料注意到，時(shí)間到了2009年年底和2010年年初，美國房地產(chǎn)的價(jià)格更低了。從房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)的價(jià)格曲線看，美國房產(chǎn)到了10至15年價(jià)格波動(dòng)的低端。美國還沒有從金融危機(jī)中緩過來。
在已經(jīng)定居在美國的北京人張?zhí)┛磥恚瑖送顿Y買房并非一蹴而就的“流行”起來的。他在郵件中這樣寫到：在美國遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)的過程中，一些手上有點(diǎn)現(xiàn)金的國人開始蠢蠢欲動(dòng)，都想趁低價(jià)買套房，他們從美國等國家的房地產(chǎn)蕭條中，看到了機(jī)會(huì)。美國的房屋市場在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，在中國人集中居住的區(qū)域，不冷反熱。
美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告顯示，2012年中國人在美國購置房產(chǎn)花費(fèi)90億美元，使其連續(xù)兩年成為美國房產(chǎn)第二大海外買家。不只是美國，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高力國際發(fā)布的報(bào)告顯示，在多倫多、倫敦以及新加坡等中國投資者海外置業(yè)熱門地區(qū)，境外買家的20%至40%都來自中國。低價(jià)買入、高價(jià)售出，中國人視買賣房子為保值增收最佳渠道。
置業(yè)普通人群也想一試
“如果在英國買一處房產(chǎn)，根據(jù)英國房租高房價(jià)低的特點(diǎn)，很快就能將房款收回來。”曾在英國留學(xué)6年的銀行高管劉航告訴記者，他有個(gè)計(jì)劃就是將自己百萬元的存款投資到英國。“這樣算下來，每個(gè)月我能有5萬元人民幣的收入，很快資金就回來了”。
不過，更多的人是看中了國外的種種資源價(jià)值。
北京人老吳這兩年在投資市場春風(fēng)得意，但年近半百的他也漸漸開始擔(dān)心“坐吃山空等于資產(chǎn)在縮水，股市又動(dòng)蕩不穩(wěn)，怎么辦”。很快，他就為自己的資金找到了“出路”——在澳大利亞墨爾本繁華地段購置一套房子，其地段在墨爾本就相當(dāng)于北京四環(huán)以內(nèi)的地段。“這樣既解決了女兒在澳大利亞留學(xué)的住宿問題，也為資產(chǎn)找到新的避風(fēng)港，實(shí)現(xiàn)了分散海外的合理配置。”老吳很是得意地向記者“炫耀”說。
“目前到境外購房的國人主要分為三類。”在北京從事房屋中介服務(wù)的楊沖介紹，首先是在華工作的外籍人士，他們具備海外物業(yè)的投資意識(shí)、習(xí)慣以及購買力；第二類是留學(xué)生家庭，這類人屬于有一定的風(fēng)險(xiǎn)承受能力、有在海外長期居住需求并希望通過物業(yè)投資獲得回報(bào)。
“還有一類是有移民或海外度假需求的人群。”楊沖說，后兩類人群的需求增長比例非常迅速，并且將是未來海外房產(chǎn)與交易的主流人群。
雖說，在海外購房長期以來均是富豪級(jí)別的國人進(jìn)行投資或置產(chǎn)的方向，現(xiàn)如今，海外買房演變成普通人也想去試一試的事情。
留神遭遇貸款租房尷尬
今年3月底傳出了“美國底特律破產(chǎn)，一雙鞋錢能換兩套房”的消息，某房產(chǎn)網(wǎng)站僅周末兩天，就接到上千人報(bào)名參加底特律抄底搶房團(tuán)的電話。然而，在了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士看來，“白菜價(jià)”買房有風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)介紹，美國底特律曾經(jīng)是三大汽車公司通用、福特、克萊斯勒總部所在地，上世紀(jì)五十年代，汽車制造業(yè)的發(fā)展使底特律的人口一度達(dá)180萬，而目前居民人數(shù)已降至70萬。底特律政府為巨額債務(wù)所困。
“美國還有只賣10美元一套的別墅呢，但坐落于已成廢墟的社區(qū)中，事實(shí)上已經(jīng)沒有什么價(jià)值了。”業(yè)內(nèi)專家表示，目前底特律賤賣的房產(chǎn)，都是由于經(jīng)濟(jì)不景氣、大量人員撤走而留下的沒人要的房子。遺棄房很多是貸款買房的人中斷還貸后直接送給了銀行，而銀行不想因?yàn)橹Ц斗慨a(chǎn)稅和修繕費(fèi)用變成負(fù)資產(chǎn)，于是給錢就賣，社區(qū)居住品質(zhì)很難保障。
仲量聯(lián)行中國區(qū)董事何英緬曾坦言：“如果底特律房產(chǎn)真有很高的投資價(jià)值，當(dāng)?shù)氐拿绹俗匀灰矊⒙勶L(fēng)而至，哪里還有真貨等著大洋彼岸的中國人。”他透露，由于美國的房產(chǎn)買賣要通過第三方機(jī)構(gòu)，一般高價(jià)值的房源都是中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部消化，自行推薦給大客戶，而在市場上掛出來的房子通常投資價(jià)值不大。
對(duì)此，張?zhí)┰卩]件中則用一連串的嘆號(hào)向記者表達(dá)了在不了解當(dāng)?shù)鼗揪謩莸那闆r下“沖動(dòng)性”購房的擔(dān)心：底特律的房子的確屬于“白菜價(jià)”，但白給也不敢要。當(dāng)?shù)刂伟膊缓�，犯罪率又高。如果你買了房子，萬一房子被壞人燒了影響鄰居生活，房主難逃干系。還有那些并不了解當(dāng)?shù)丨h(huán)境，就想圖便宜去美國買個(gè)房租出去賺房租的，一旦房子在出租過程0現(xiàn)任何問題，全得由房主負(fù)責(zé)。盡管不同州的法律不盡相同，但基本上都傾向于保護(hù)租客的利益。如果人不在美國，房子漏水了或者出毛病了，房主沒有及時(shí)修繕，等到的就是法院的傳票。
與此同時(shí)，若不了解購房地的種種政策，也會(huì)遭遇尷尬。
在采訪中，記者注意到，很多有在海外購房計(jì)劃的人均希望能以貸款的方式交付購房款。但專業(yè)經(jīng)紀(jì)人朱玉女士告訴記者，以美國為例，美國申請貸款不僅繁復(fù)而且難度比較大。通常美國的貸款機(jī)構(gòu)及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民，“當(dāng)海外其他身份買家想要申請貸款買房時(shí)，首付得增加，獲批率才會(huì)增加。”但究竟增加到多少，并沒硬性要求，“也并不是每家機(jī)構(gòu)都會(huì)提供此類貸款，通常是在有大量移民的國際性大城市才會(huì)有這類提供貸款的機(jī)構(gòu)”。
對(duì)于希望通過日后出租以收回成本的投資想法來說，真的是“看上去很美”。
張?zhí)┫蛴浾呓榻B，“租房給人也有風(fēng)險(xiǎn)，如果租戶夫妻倆都失業(yè)而無力負(fù)擔(dān)房租的話，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)幫助屋主驅(qū)趕租客，律師費(fèi)大約要1250美元，警察來驅(qū)逐租客則需費(fèi)時(shí)大約45至90天。所以如果遇到這種租客，屋主就會(huì)有比較大的損失”。
關(guān)鍵了解相應(yīng)國家法律
“到國外買房”如今成了流行語。這不單是國外開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)在不停地給消費(fèi)者灌輸理念，連中國社科院日前發(fā)布的2013年《投資藍(lán)皮書》也明確表態(tài)：“投資中國樓市不如去美國買房地產(chǎn)。”即便事實(shí)如此，到海外置業(yè)就一定能占到便宜嗎？答案是否定的。
2012年下半年，一條“66萬人民幣買房移居德國”的微博，吸引了眾人眼球。據(jù)微博介紹，這個(gè)項(xiàng)目由德國新布呂克國際商業(yè)中心有限公司(ICCN)推出，購買50平方米公寓一套，以此房產(chǎn)注冊一家獨(dú)資公司，便可能獲得德國長期居留權(quán)，享有“自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24個(gè)歐盟國家”的便利，而購房費(fèi)用加移民手續(xù)費(fèi)總計(jì)66萬元人民幣。
北京鑫豪威信息咨詢有限公司總經(jīng)理杜謙接受媒體采訪時(shí)表示，所謂的66萬元人民幣其實(shí)只是打開移民大門的敲門磚。他介紹：“德國通過買房人對(duì)注冊公司的運(yùn)營，首先提供一年或者兩年的居留權(quán)，公司運(yùn)營五年以上，買房人通過五年以上的工作居留之后，才能轉(zhuǎn)為當(dāng)?shù)氐拈L期居留，從而達(dá)到移民的目的。而在這開始的五年里，運(yùn)作一家公司每年得投入十幾萬甚至幾十萬歐元，66萬元只是一個(gè)開始。”
除了德國，“10萬元就能拿到瑞典國籍”、“16萬歐元西班牙買房全家移民拿綠卡”等消息也充斥在網(wǎng)頁上。對(duì)于這些傳聞，一些國家政府或駐華大使館也迅速予以澄清。以瑞典為例，目前對(duì)想通過投資移民瑞典的中國人來說，拒簽率相當(dāng)高，瑞典移民局的申請通過率連1%都達(dá)不到，而且受理時(shí)間長達(dá)18個(gè)月，并非10萬元就能輕松搞定。
北京律師徐瑩表示，國人海外置業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)挺大，最核心是國內(nèi)購房者通常對(duì)國外相關(guān)房地產(chǎn)法律不了解，信息嚴(yán)重不對(duì)稱。“普通購房者不可能為買套房子，專門去國外了解房地產(chǎn)法規(guī)。在海外置業(yè)過程中，購房者幾乎所有信息都是單方面來自相應(yīng)中介、開發(fā)商等。他們?yōu)榱舜黉N可能淡化對(duì)購房者不利信息，而國內(nèi)購房者通常無法從獨(dú)立第三方獲取中立信息。”海外置業(yè)一定要詳細(xì)了解相應(yīng)國家法律法規(guī)，盡量掌握全面信息，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)。
“海外購房和國內(nèi)購房的另一個(gè)不同點(diǎn)是，購房后還得學(xué)管理房產(chǎn)，這是一件很繁復(fù)的工作。除需要及時(shí)繳納水電氣費(fèi)用，及時(shí)還按揭貸款等，屋主還需對(duì)居所周邊的衛(wèi)生清潔、花園的花草樹木負(fù)責(zé)，如果做得不好，會(huì)受到市政部門的警告甚至罰款。美國也有專門管理房產(chǎn)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。”張?zhí)┨嵝言噲D在境外特別是在美國買房的民眾，“一些經(jīng)濟(jì)條件不允許，或兩三年之內(nèi)打算回國的民眾都不適合在海外買房。畢竟買房首先牽涉到算經(jīng)濟(jì)賬，獲得房產(chǎn)后要繳水電氣費(fèi)、地稅、銀行貸款……如果沒有一筆錢鋪墊，短期內(nèi)無法達(dá)到以房獲利的目的”。
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