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　　買(mǎi)房自由，我絕對(duì)沒(méi)有權(quán)力去評(píng)價(jià)別人的選擇，盡量從市場(chǎng)的角度客觀的來(lái)看。我只看了南灣的學(xué)區(qū)房只能想到這些。大家買(mǎi)到自己喜歡的就好！不要因?yàn)橘I(mǎi)房影響生活質(zhì)量，房子價(jià)值的高低和幸福指數(shù)沒(méi)有關(guān)系。一輩子租房也可以很開(kāi)心！

　　

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　　補(bǔ)充一句：整個(gè)過(guò)程非常心累，看得越久越累，而且在all cash的打擊下會(huì)覺(jué)得自己越來(lái)越窮。戰(zhàn)線不要拉太長(zhǎng)了，我見(jiàn)過(guò)的最長(zhǎng)一年買(mǎi)的房，打擊太多很容易喪失判斷最后隨便搶到一個(gè)就買(mǎi)了。比如我朋友去年pre-approval可以買(mǎi)180萬(wàn)的房，從PA看到Los altos看到Mountain view最后在sunnyvale買(mǎi)了房。。。落差還是略大。。。

　　

　　背景：樓主來(lái)南灣半年，現(xiàn)在的房租1 bedroom市場(chǎng)價(jià)2900，明年估計(jì)要3000+。不想再renew了，看房一個(gè)月，幾個(gè)星期前連HOA是什么都不知道，把Cupertino Los Altos Sunnyvale Mountain View這些交通好的學(xué)區(qū)好的預(yù)算之內(nèi)的都看了，第一次下Offer想了10秒鐘就搶到了宇宙中心的學(xué)區(qū)房，經(jīng)過(guò)三輪bidding, 我的出價(jià)并不是最高，但是女主人相信我是個(gè)好人。。。。最后把房子給了我。。。本來(lái)是去打減鹽醬油的沒(méi)想到成了老抽�。。�

　　

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　　不過(guò)價(jià)格也比我預(yù)期的高出很多，首付已經(jīng)占了一半。。。房子只看過(guò)10分鐘，還沒(méi)進(jìn)門(mén)我就覺(jué)得too good to be ture，四個(gè)臥室以上的房子！根本搶不到。最后真的是意外！

　　

　　所以南灣的學(xué)區(qū)房，能搶到一定要有技術(shù)和運(yùn)氣。。。搶不到的馬上Move on, 說(shuō)明緣分未到。之前我看上過(guò)一個(gè)，還沒(méi)來(lái)得及下offer就被人all cash搶走，后來(lái)才知道是死人房，而且客廳中間有一根巨大的獨(dú)立柱，從風(fēng)水和房屋結(jié)構(gòu)來(lái)看都不好。果然過(guò)了一個(gè)星期，這個(gè)房子又relist了。

　　

　　所以說(shuō)，沒(méi)搶到也不一定是壞事，老天爺幫我做了決定。（這個(gè)房子現(xiàn)在已經(jīng)有三個(gè)比起價(jià)高出二十萬(wàn)的offer了，⊙﹏⊙b汗）

　　

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　　做準(zhǔn)備階段：

　　

　　上網(wǎng)看大量的帖，redfin zillow movoto這些都是好工具，最近一年的成交價(jià)格都看看。

　　

　　多跟買(mǎi)房的朋友聊聊。我周?chē)�的Couple基本都有兩套房了，買(mǎi)什么樣的都有，80萬(wàn)，100萬(wàn)，120萬(wàn)，150萬(wàn)這幾個(gè)是個(gè)坎，跟不同檔次房產(chǎn)的朋友都聊聊，有的就是愿意買(mǎi)兩個(gè)80萬(wàn)的Th也不買(mǎi)一個(gè)sfh.

　　

　　Open house! 大量的去看！看得多了自然知道自己喜歡什么了

　　

　　了解灣區(qū)的歷史，很重要！水銀區(qū)高壓線superfund變電站這些有潛在危險(xiǎn)的要了解，都說(shuō)加州都是地震帶所以我已經(jīng)把地震危險(xiǎn)忽略不計(jì)了。。。

　　

　　錢(qián)在銀行時(shí)間越久越好，大銀行要求兩個(gè)月以上。信用卡開(kāi)三個(gè)養(yǎng)好了再買(mǎi)房，信用記錄要在720以上。H1b要生效以后才行等等規(guī)矩。大銀行不行就去小銀行吧！沒(méi)問(wèn)題。

　　

　　目標(biāo)要明確：搶房就是快！準(zhǔn)！狠！好房子基本一個(gè)open house以后一周之內(nèi)就pending了。買(mǎi)房子沒(méi)有deal!只有買(mǎi)錯(cuò)的沒(méi)有賣(mài)錯(cuò)的，一個(gè)房子低于市場(chǎng)平均價(jià)絕對(duì)是有硬傷，沒(méi)看過(guò)disclosure不知道有什么問(wèn)題。所以不要等，不會(huì)有北美君那樣刷刷刷哎呀刷到一個(gè)學(xué)區(qū)房的deal!!腦子一定要清楚！

　　

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　　學(xué)區(qū)房： 所謂學(xué)區(qū)房，最重要的是高中。老中老印把小學(xué)初中也算上了，因?yàn)槲覀冇兄锌悸�！美�?guó)人看的還是高中。全部10分的肯定是最貴的，也有很多人把買(mǎi)房的錢(qián)省下來(lái)送小孩上私立，也可以。學(xué)區(qū)房一般社區(qū)會(huì)好很多，治安犯罪都會(huì)少，所以我更看重的是周?chē)�的鄰居，畢竟現(xiàn)在還沒(méi)有小孩~

　　

　　交通房：不看學(xué)區(qū)只看交通的話簡(jiǎn)單很多，但是現(xiàn)在也已經(jīng)很搶了，94085,94089這些學(xué)區(qū)差的房?jī)r(jià)也早就100萬(wàn)以上了。

　　

　　Condo vs TH vs SFH: 正常的投資當(dāng)然是SFH最保值，有地。但是灣區(qū)太特殊了，一個(gè)一線的TH很可能比二線的SFH還要漲的快，而且TH更容易出租，加州水貴，SFH的草坪啊游泳池啊一個(gè)月的水費(fèi)就要幾百了。年輕人更喜歡新的房子，不愿意打理院子的話就是TH。還是那句話，不管什么房子，位置最重要。

　　

　　學(xué)區(qū)房+交通房：交通學(xué)區(qū)房＞交通房＞學(xué)區(qū)房 當(dāng)然決定因素還是看預(yù)算。。像94087,94040這種絕對(duì)是要了命的搶。Condo在90萬(wàn)左右起價(jià)，Th在100萬(wàn)左右，Sfh130萬(wàn)起價(jià)吧。。。成交價(jià)至少要加十幾萬(wàn)。臥室多的，Lot大的更貴。

　　

　　100萬(wàn)以下可以在Cupertino勉強(qiáng)買(mǎi)一個(gè)900多Sqft的小Condo, 也可以在二線買(mǎi)一個(gè)大house. 所以要看你怎么想了。Think big!

　　

　　小黑屋：以前我以為是th,后來(lái)說(shuō)面積小的lot小的都算。比如living space在1400sqft以下，lot在7500sqft以下。。。我們沒(méi)錢(qián)就是要買(mǎi)小黑屋呀�。�

　　

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　　All Cash Offer: 一個(gè)月之內(nèi)成交的基本都是all cash, 120萬(wàn)以下的好房子幾乎都會(huì)有all cash offer競(jìng)爭(zhēng)。一方面有中國(guó)的炒房團(tuán)投資，一方面真的有錢(qián)人太多。大公司的L6年薪40萬(wàn)，隨便幾年就能all cash一次。遇到這種一般要比cash再高5萬(wàn)以上才有可能搶到了，擺平心態(tài)，不以得喜，不以失悲。阿門(mén)。。。。看看現(xiàn)金的有多少。。。

　　

　　預(yù)算： 我的數(shù)學(xué)一塌糊涂，現(xiàn)在都沒(méi)算清楚。。首付至少要20%起吧，我的房子付了50%的首付，根據(jù)收入和信用決定貸款能力，我認(rèn)識(shí)的雙碼農(nóng)夫婦可以聯(lián)合貸款100萬(wàn)，買(mǎi)180萬(wàn)的房子。。淚。。首付到位以后就可以去問(wèn)銀行開(kāi)pre-approval letter了，通常seller喜歡大銀行，wells fargo Chase這些，但是大銀行的規(guī)矩特別多，小銀行會(huì)松一點(diǎn)，都去問(wèn)問(wèn)，每家銀行都不大一樣。另外銀行要有四-七萬(wàn)reserve，這個(gè)沒(méi)有準(zhǔn)數(shù)，closing也要付費(fèi)，一定要留點(diǎn)富裕的，150的預(yù)算買(mǎi)130左右的房子差不多

　　

　　貸款：買(mǎi)sfh可以比th多貸款十幾萬(wàn)，DP多一點(diǎn)的話也能多貸一點(diǎn)，有HOA的貸款會(huì)變少，不要在乎利率，以后refinance就可以了。

　　

　　房屋估值A(chǔ)ppraisal: 買(mǎi)方付費(fèi)，我付了700多。這是學(xué)區(qū)房很頭疼的地方，因?yàn)楣乐蹈�本趕不上市場(chǎng)價(jià)，我朋友去年買(mǎi)的起價(jià)110萬(wàn)的房子，最后140萬(wàn)賣(mài)的，估值才120萬(wàn)。。。就是因?yàn)槠饍r(jià)太低�。♂烎~(yú)價(jià)��！最后自己又補(bǔ)了十幾萬(wàn)的差價(jià)！所以有的人建議首付里要有一部分現(xiàn)金準(zhǔn)備appraisal補(bǔ)差價(jià)。為了搶房基本都是non-contigency的合同，買(mǎi)房自己補(bǔ)幾萬(wàn)差價(jià)都是正常的。如果不是學(xué)區(qū)房，應(yīng)該不會(huì)有十幾萬(wàn)的差價(jià)。我也準(zhǔn)備了最壞情況可能會(huì)有10萬(wàn)左右的差價(jià)，還好Agent牛X!

　　

　　最后和成交價(jià)一分不差，一分錢(qián)都不用補(bǔ)！這就是Agent另一個(gè)牛X的地方了！

　　

　　銀行房和法院房：這種房子托信托機(jī)關(guān)，銀行和法院來(lái)賣(mài)的，condition會(huì)很差，如果想投資的話可以自己推倒了重來(lái)。自住的話還是考慮考慮吧。去年70萬(wàn)買(mǎi)到的學(xué)區(qū)房，精裝修一下今年就150萬(wàn)起價(jià)back to market了。

　　

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　　淡季和旺季：春季搶的最兇，因?yàn)橐�定學(xué)區(qū)。夏季稍微好一點(diǎn)。冬季基本就沒(méi)什么房子了，因?yàn)榇蠹叶歼^(guò)節(jié)去了。好房子也想等等第二年春天再上市。所以想買(mǎi)房的妹子們今年抓緊了！

　　

　　釣魚(yú)價(jià)：一個(gè)起價(jià)應(yīng)該100萬(wàn)的sfh變成85萬(wàn)起價(jià)，沒(méi)有硬傷的話那就是釣魚(yú)價(jià)。這種房會(huì)有100多人來(lái)看，最后收到十幾個(gè)offer,價(jià)格也不會(huì)便宜，估值還可能會(huì)低。好好考慮！

　　

　　硬傷：“許多亞洲客戶會(huì)忌諱與墓地相鄰的房屋。因?yàn)閷?duì)鬼的懼怕很難消除，售房經(jīng)紀(jì)人會(huì)發(fā)現(xiàn)他們對(duì)亞洲人宣傳該處房屋的大筆費(fèi)用完全是白花了。而在決定是否買(mǎi)一處墓地旁邊的房屋時(shí)，所有的買(mǎi)家也會(huì)希望了解房屋的這種位置特點(diǎn)。

　　

　　同樣，許多亞洲買(mǎi)家也會(huì)避免與街道垂直正對(duì)的房屋（如“丁”字路口的交匯處）。當(dāng)一條直的街道在某處截止，而此處正好有一棟房屋正對(duì)時(shí)就會(huì)出現(xiàn)“丁”字的狀況。這種位置被認(rèn)為是有問(wèn)題的，因?yàn)檎龑?duì)房屋而來(lái)的能量太多。但通過(guò)建一個(gè)障礙物，比如一堵墻或一圈柵欄并進(jìn)行適當(dāng)?shù)拿阑�，就可以弱化這種負(fù)面影響。

　　

　　房屋在地塊上所處的方位以及房屋本身的朝向也會(huì)對(duì)一些傳統(tǒng)的房屋買(mǎi)家產(chǎn)生重大的影響。與許多波斯買(mǎi)家類似，中國(guó)客戶經(jīng)常會(huì)隨身帶著羅盤(pán)來(lái)確定房屋的方位。”

　　

　　除了水銀superfund高壓線變電站這些影響健康的因素外，垃圾場(chǎng)監(jiān)獄墳?zāi)贯t(yī)院火車(chē)站和小學(xué)距離太近，大馬路路沖死人房lot小沒(méi)有車(chē)庫(kù)都可以算硬傷。如果是自住可以接受當(dāng)然沒(méi)有問(wèn)題，只是再賣(mài)的時(shí)候起價(jià)會(huì)低，特別是高速路旁，可以賣(mài)120萬(wàn)的房子起價(jià)變成75萬(wàn)左右，直接損失十幾二十萬(wàn)。

　　

　　Permit: 這個(gè)也很重要！有很多房子自己加了sunroom但是沒(méi)有permit, 有的上市以后就被鄰居投訴市Z*F就來(lái)找麻煩了。。。如果改建部分沒(méi)有permit要好好考慮了，可以砍價(jià)

　　

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　　Agent: Agent實(shí)在是搶房過(guò)程中最最最重要的人！有能力的Agent才有人脈，在最快的時(shí)間內(nèi)幫你找到broker, 買(mǎi)好保險(xiǎn)，之后還可以有工程隊(duì)幫你修理房子。誰(shuí)的價(jià)格便宜已經(jīng)不重要了，重要的是能夠快速close!

　　

　　最好通過(guò)朋友推薦，如果朋友買(mǎi)了你的理想房最好。或者買(mǎi)房過(guò)程中遇到喜歡的房子就跟listing agent聊一聊。Agent是賣(mài)家給錢(qián)，所以不用擔(dān)心。如果很喜歡的房子，一定要拿到的建議上dual agent, 不行他也會(huì)推薦他的朋友給你。如果不需要搶，一個(gè)負(fù)責(zé)的buyer agent就夠了。通常灣區(qū)的大牛agent不會(huì)再返commision fee給你，返錢(qián)的agent一般都不是最牛的。我見(jiàn)過(guò)十幾個(gè)agent了，灣區(qū)最牛的全美都是前幾名，一年能掙500萬(wàn)，根本不會(huì)在意掙我們的那幾個(gè)小錢(qián)，而且人家自己都有好多l(xiāng)isting。愿意幫你搶房那是證明他的成就感和能力。常見(jiàn)的有灣區(qū)經(jīng)常最廣告的那幾位，都很牛！如果我沒(méi)有找我的agent, 全美Top 1%的，根本搶不到！

　　

　　出價(jià)： 第一輪出價(jià)很重要，太低可能直接out, 有的listing agent一輪就over。所以你的Buyer agent一定要清楚對(duì)方的習(xí)慣。出價(jià)太高可能會(huì)買(mǎi)虧。出價(jià)以后看看對(duì)方的表情就知道價(jià)格高了還是低了。一般前兩名再進(jìn)行第二輪bidding。

　　

　　Free rent back: 比如你6月買(mǎi)了房，以前房主要住到8月，這期間要不要收房租？通常是不要的。。。again。。灣區(qū)是賣(mài)方市場(chǎng)，如果要收房租估計(jì)直接out

　　

　　Relist: 如果之前是現(xiàn)金offer反悔以后也沒(méi)有定金這一說(shuō)，正常情況是會(huì)扣定金的。重新回到市場(chǎng)的就是relist, 這種情況要好好考慮，30天沒(méi)賣(mài)掉的就搞價(jià)吧！

　　

　　總結(jié)：灣區(qū)買(mǎi)房過(guò)程很快，房屋檢查上市之前就做好了，基本Open house--看disclosures---收offer同一天bidding war然后就結(jié)束了。。。一個(gè)星期pending, 然后銀行一個(gè)月左右close.  快！準(zhǔn)！狠！我唯一后悔的就是沒(méi)有去年就買(mǎi)房，便宜40萬(wàn)。。。淚。。�；仡^一看都是deal !!看到最后基本集中在幾條街的范圍內(nèi)了。不討論房市漲跌世界和平這種技術(shù)問(wèn)題了，房?jī)r(jià)什么時(shí)候漲什么時(shí)候入手最劃算就跟買(mǎi)股票一樣，都是世界難題。我們平民買(mǎi)房是剛需。我只知道明年開(kāi)春是肯定會(huì)漲的，想買(mǎi)房的妹子們趕緊準(zhǔn)備吧�。∮幸粋�(gè)老奶奶agent跟我說(shuō)過(guò)，早點(diǎn)上船就不覺(jué)得房?jī)r(jià)貴了。我的agent跟我說(shuō)他一輩子都在好學(xué)區(qū)，就從最小的房子買(mǎi)起一步一步來(lái)。我好累。。。

　　

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