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隨著基金公司、私募進(jìn)入市場(chǎng)，養(yǎng)老類地產(chǎn)價(jià)格走高，回報(bào)率從之前的兩位數(shù)跌落至7%-9%。

美國(guó)養(yǎng)老類地產(chǎn)已發(fā)展35年體系與法規(guī)完善

養(yǎng)老類地產(chǎn)自1980年在美國(guó)初具雛形以來，已經(jīng)歷了35個(gè)年頭。這35年的發(fā)展也使其成立了一套完整的體系與法規(guī)。按照服務(wù)專業(yè)程度的不同，美國(guó)的養(yǎng)老類地產(chǎn)可以分為五種類型。

第一類是ActiveAdult Communities and Senior Apartments，這類型養(yǎng)老地產(chǎn)主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務(wù)有日常娛樂活動(dòng)，豐富老人的生活。

第二類主要為老年人提供家政服務(wù)，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，簡(jiǎn)稱為ILFs，也被稱作congregatecare facilities。這類地產(chǎn)大多是出租的為主。

第三類是比ILFs提供更多服務(wù)的Assisted Living Facilities，簡(jiǎn)稱為ALFs，主要群體有奧茲海默(老年癡呆癥)患者等沒有生活自理能力的老年人。

第四類可提供最高等級(jí)服務(wù)的社區(qū)，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必須獲得州政府的許可才能營(yíng)業(yè)。主要為老人提供日常的醫(yī)療服務(wù)，出院后護(hù)理、恢復(fù)。這類社區(qū)的支出大部分由美國(guó)社會(huì)醫(yī) 療保險(xiǎn)承擔(dān)(Medicare/Medicaid)。

第五類可以提供“一站式”服務(wù)，可以說是以上4種類型的綜合體，叫做Continuing Care Retirement Communities，簡(jiǎn)稱為CCRCs。社區(qū)內(nèi)既提供醫(yī)療服務(wù)，也提供家政、三餐服務(wù)等，可以算作是養(yǎng)老類地產(chǎn)中的“頂配”。

投資不足 美國(guó)養(yǎng)老類地產(chǎn)供不應(yīng)求

1990年之后，養(yǎng)老類地產(chǎn)的供給就一直處于下滑狀態(tài)。到2002年，新建養(yǎng)老地產(chǎn)較1999年下滑了近80%，這一現(xiàn)象主要?dú)w結(jié)于投資者目標(biāo)轉(zhuǎn)移，資本輸入減少。在過去的幾年里，開發(fā)商重新重視養(yǎng)老類地產(chǎn)，新開工項(xiàng)目如雨后春筍。然而，這些新項(xiàng)目仍不能完全滿足需求。

在需求方面，自2000年以來，65歲以上人口就一直處于與穩(wěn)步增長(zhǎng)狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，每年約有50萬人加入“65+大家庭”。根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)：2030年，美國(guó)65歲以上老人將占總?cè)丝诘?0%左右。人口老齡化也為養(yǎng)老類地產(chǎn)提供了發(fā)展契機(jī)，該市場(chǎng)將會(huì)從幕后走到臺(tái)前，成為主流地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之一。