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“眾籌”翻譯自國(guó)外crowdfunding一詞，即大眾籌資或群眾籌資，香港譯作「群眾集資」，臺(tái)灣譯作「群眾募資」.由發(fā)起人、跟投人、平臺(tái)構(gòu)成.具有低門(mén)檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意的特征，是指一種向群眾募資，以支持發(fā)起的個(gè)人或組織的行為.

美國(guó)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)在2013年初的時(shí)候也就5家左右在做.到了2015年已經(jīng)激增到近100家.這兩年間有很多平臺(tái)已經(jīng)壯烈了，但是有更多的地產(chǎn)眾籌平臺(tái)像雨后春筍般長(zhǎng)出來(lái). 今天就給大家科普一下美國(guó)房地產(chǎn)眾籌是怎么個(gè)玩法.

美國(guó)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)，面向大眾籌款有二種方式：收益率為 8–12%的債權(quán)投資，和收益率 13–20%的股權(quán)投資.股權(quán)投資雖然收益高，但是風(fēng)險(xiǎn)很大水也很深，以后另說(shuō). 今天只聊債權(quán)投資. 

首先說(shuō)這個(gè)錢(qián)籌上來(lái)之后給誰(shuí).8–12%的債權(quán)收益許諾， 眾籌平臺(tái)會(huì)加上2.5%的手續(xù)費(fèi),變成10.5 -14.5%的貸款成本，普通人是不會(huì)借這種錢(qián)的.一般美國(guó)人買房都會(huì)從美國(guó)四大銀行做3%-5%利率的貸款.但是在美國(guó)有幾個(gè)特殊群體會(huì)對(duì)這種高成本的貸款有需求，其中一個(gè)很大的群體就是翻修房屋的人(house flipper).

在美國(guó)，一個(gè)合格的房屋翻修者絕對(duì)是扛起榔頭能打樁，打開(kāi)excel可以計(jì)算DCF折現(xiàn)現(xiàn)金流的精明人物.如果只知道掄個(gè)榔頭砸來(lái)砸去穿班尼路，也就只能給house flipper打下手，沒(méi)有辦法自主項(xiàng)目.事實(shí)上美國(guó)有大批的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，正試圖把朝九晚五的白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)全都培訓(xùn)成房屋翻修者，基本跟孵化器 incubator 的職能差不多.那個(gè)屬于產(chǎn)業(yè)鏈上游，這里就不展開(kāi)講了.

House flipper長(zhǎng)年累月貸款修房，一個(gè)房子修6-12個(gè)月，基本上每年都要借很大一筆錢(qián). 所以搞的自己的信用分?jǐn)?shù)都很差，尤其是經(jīng)過(guò)了08-10年的次貸危機(jī).申請(qǐng)破產(chǎn)者遍地.所以一般銀行都不貸款給這種人的，或者審查非常嚴(yán)格，周期漫長(zhǎng).但另一方面，有潛在升值空間的房子都很搶手，這群人又迫切的需要貸款下來(lái)迅速把房子拿下，這就造成了這個(gè)資金需求空間.

有需求就有供給.在美國(guó)歷史上，早在房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)出現(xiàn)之前，就有專門(mén)一群人提供這種建筑貸款.他們也有個(gè)很酷的名字: 硬錢(qián)放貸人 hard money lender. 房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)搶的就是他們的生意.